Реферат: Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Введение. 3

1.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. 4

2.Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения  8

3.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. 14

3.1.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения до принятияФедерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения  14

3.2.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятияФедерального закона об обороте земельсельскохозяйственного назначения  27

Заключение. 36

Списокиспользуемой литературы… 39

Введение

Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболееважную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесеныценные земли, обладающие плодородным слоем – почвой, необходимым дляпроизводства сельскохозяйственной продукции.

Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственногоназначения – обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственноготоварного производства в России. На это, в принципе, должны быть направлены всеосновные нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряженияземельными участками в аграрном секторе.

Земли сельскохозяйственногоназначения, как объект пра­вового режима, имеют тройственную правовуюхарактеристику; общий объект (часть земельного фонда), на который распростра­няетсяобщий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земельземельного фонда), на который распро­страняются правила особого правовогорежима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения; а такженепосредственным объектом (как сельскохозяйственное угодье), на который распространяетсядействие норм земельного, финансо­вого, хозяйственного, водного и иных отраслейправа;

Особенности земельсельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным тремуровням, позволя­ют построить целостную систему правового режима этих земель.Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, еговозникновение, изменение и дифференциация осу­ществляются исполнительнымиорганами государственной власти.

/>1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственногоназначения являются земли за чертой сельских и городских поселений,предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этихцелей (статья 77 Земельного кодекса РФ[1]).

До земельной реформы иреорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственногоназначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья неимело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись засельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного(бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

Правовой режимсельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся входе осуществления земельной реформы.

Земли сельскохозяйственногоназначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства,создания защитных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иныхсвязанных с сельскохозяйственным производством целей.

Важной проблемой является правовойрежим земель сельскохозяйственных товаропроизводителей до конца неурегулированный нашим законодательством (в частности, проблемой является то,что до сих пор не все организационно-правовое формы сельскохозяйственныхпредприятий корреспондируются с Гражданским кодексом РФ[2]).

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ землисельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами;хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами,государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческимиорганизациями; некоммерческими   организациями; казачьими обществами;опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственнымиподразделениями научно – исследовательских организаций, образовательныхучреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Согласно статистике именносельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую частьземель сельскохозяйственного назначения.

Землям сельскохозяйственногоназначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности(неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости;неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.

Издревле земли сельского хозяйствадавали человечеству се самое необходимое. И не случайно они ставятсязаконодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семикатегорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение – производствосельскохозяйственной продукции. Поэтому при характеристике этих земельвыделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствииплодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

В связи особенностям правового режимаземель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью законодателемпредусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования. Статья 78Земельного кодекса РФ говорит о том, что земли, пригодные для нужд сельскогохозяйства предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Строгоограничена возможность изменения целевого назначения этих земель, и их изъятиеиз сельскохозяйственного оборота. При предоставлении земельного участкасельскохозяйственного назначения приоритетность пользуется именно сельскохозяйственноепредприятие. Законодатель не предусматривает первостепенность предоставленияземельного участка в зависимости от того, для каких сельскохозяйственных формведения хозяйства собирается использовать эту землю претендент. Однако необходимоучитывать экономическую выгоду данного вида производства, а также насколькоумело и рачительно будет использовать участок соответствующий претендент.

 Законодатель выделяет следующие видысельскохозяйственных угодий:

– сельскохозяйственные угодья скадастровой оценкой худшего качества;

– сельскохозяйственные угодья скадастровой оценкой выше средснерайонного уровня;

– особо ценные для данного регионапродуктивные земли.

В соответствии со ст. 79 Земельногокодекса РФ изъятие сельскохозяйственных земель с целью их предоставления длянесельскохозяйственных нужд допускается только в исключительных случаях:

– для строительства промышленныхобъектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодныедля ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодьяиз земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровойстоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог,магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускаетсяпредоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственногоназначения более высокого качества.

– изъятие сельскохозяйственныхугодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень,допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнениеммеждународных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны ибезопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых,содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектовкультурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильныхдорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и другихподобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этихобъектов.

– особо ценные продуктивныесельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственныхподразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытныхподразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существеннопревышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательствомсубъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целейне допускается.

В случае установления неправомерногоизъятия сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственного производства,возмещаются не только убытки, причиненные таким изъятием, но и потерисельскохозяйственного производства.

Также убытки будут возмещены при ограничениикакими-либо предприятиями или организациями использование земельсельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственныетоваропроизводители, в соответствии с законодательством, могут использоватьземельные участки на таких вещных правах, как право собственности и правобессрочного (постоянного) пользования. Кроме того, земельный участок можетнаходится у сельскохозяйственного предприятия в аренде или безвозмездномсрочном пользовании.

Пожизненное наследуемое владениеземельными участками (если оно возникло до введения в действие новогоЗемельного кодекса)

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ правана земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством, федеральными законами, и подлежат государственнойрегистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».[3]Таким образом, права на земельные участки возникают на общих основаниях всоответствии с ГК и на специальных – по земельному законодательству.

/>2. Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственногоназначения

Земли сельскохозяйственного назначения могутиспользоваться для ведения сельскохозяйственного производства, созданиязащитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных ссельскохозяйственным производством целей:

– гражданами, в том числе ведущими крестьянские(фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство,животноводство, огородничество;

– хозяйственными товариществами и обществами,производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарнымипредприятиями, иными коммерческими организациями;

– некоммерческими организациями, в том числепотребительскими кооперативами, религиозными организациями;

– казачьими обществами;

– опытно-производственными, учебными, учебно-опытнымии учебно-производственными подразделениями научно-исследовательскихорганизаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля иобщеобразовательных учреждений;

– общинами коренных малочисленных народов Севера,Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития ихтрадиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земли сельскохозяйственного назначения могутиспользоваться гражданами, коммерческими и некоммерческими организациями,однако лишь для ведения сельскохозяйственного производства или иных целей,связанных с сельскохозяйственным производством.

Гражданам земельные участки предоставляются дляведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства,садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных сведением сельскохозяйственного производства.

Общая дееспособность граждан определяется нормамигражданского законодательства, то есть, как правило, возникает в полном объемес наступлением совершеннолетия (по достижении восемнадцатилетнего возраста).

Получение земельного участка для личного подсобногохозяйства предполагает проживание вблизи участка и его использование всвободное от основной работы время. Земельный участок для ведения личногоподсобного хозяйства может состоять из приусадебного земельного участка иполевого участка. Приусадебный земельный участок размещается около жилого дома.К нему может примыкать полевой земельный участок или находиться поблизости с ним.

Земельные участки из состава земельсельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам,которые могут быть коммерческими организациями и некоммерческими.

Коммерческие организации в форме хозяйственныхтовариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общуюправосубъектность (статья 49 Гражданского кодекса РФ). Как разъяснили ПленумыВерховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ,[4]коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иныхорганизаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могутосуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенныезаконом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций несодержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующаяорганизация вправе заниматься.

Следовательно, хозяйственные товарищества и общества,производственные кооперативы могут получить землю независимо от уставных целейдеятельности, если в их учредительных документах не содержится исчерпывающий переченьвидов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.Главное, чтобы эти организации использовали землю по основному целевомуназначению – для ведения сельскохозяйственного производства или иных связанныхс ним целей. Это может быть как основной вид деятельности организации, так ивспомогательный в виде подсобного производства, филиала и т.п.

Унитарные предприятия и некоммерческие организации,такие, как: потребительские кооперативы (например, садоводческие товарищества),общественные организации, религиозные организации (объединения),благотворительные фонды и иные, могут получить земельные участки из составаземель сельскохозяйственного назначения только при наличии специальнойправосубъектности. В уставе организации должен быть предусмотрен такой виддеятельности, как ведение сельскохозяйственного производства, или инойдеятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Особыми субъектами являются станичные и иные казачьиобщества. Они представляют собой юридические лица, которым безвозмездноотводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основетрадиционных для казачества форм общинного владения землей либо общейсобственности на землю (долевой или совместной).

Размер земельного надела, предоставляемого хуторскомуи станичному обществу, определяется исходя из количества его участников всоответствии с установленным порядком, а также взятых ими на себя обязательствпо несению государственной службы и необходимости создания запаса земель,обеспечивающего коллективное землепользование при расширении состава общества,выделение земельных участков гражданам, пожелавшим выйти из казачьего общества.

Родовые общины и семьи из числа малочисленных народовСевера, связанные с традиционными отраслями и промыслами, также являютсяособыми субъектами. Им передаются для использования оленьи пастбища, охотничьирыболовные и другие угодья для комплексного использования (оленеводства,охотничьего, рыболовного и морского зверобойного промыслов, сбора ягод, грибов,орехов, лекарственных растений и других).

Без согласия родовых общин и семей из числамалочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению подпромышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием.[5]

Земли сельскохозяйственного назначения ограничены вобороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядокиспользования земельных долей, возникших в результате приватизациисельскохозяйственных угодий, предполагается регулировать специальнымФедеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.[6] Однако этиограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земельсельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного,гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки,занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В соответствии с принципом приоритета сохраненияособо ценных земель, установленным в статье 1 Земельного кодекса РФ, изъятиеценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничиваетсяили запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы,пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами,виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначенияимеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иныхнесельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведениясельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земельсельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Длястроительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральныхтрубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставлениесельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения болеевысокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдольавтомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целяхпредоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственныхугодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень,допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнениеммеждународных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны ибезопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (заисключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектовкультурного наследия Российской Федерации, строительством и содержаниемобъектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения,автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связии других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможногоразмещения этих объектов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственныеугодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственныхподразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытныхподразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существеннопревышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательствомсубъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использованиекоторых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результатеприватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом обобороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения изъятия ценных и особо ценныхпродуктивных сельскохозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 – 4 статьи79 Земельного кодекса РФ.

Однако теперь такие ограничения распространяются лишьна сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственногоназначения.

В силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ длястроительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нуждпредоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственногопроизводства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственногоназначения худшего качества по кадастровой стоимости.

При решении вопроса о предоставлении земельсельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенноезначение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведениясельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющаяиспользование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила опереводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8Земельного кодекса РФ.[7]

Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий кценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий.В соответствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценкиземель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316[8],государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне чертыгородских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основекапитализации расчетного рентного дохода.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственныеугодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственныхподразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытныхподразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существеннопревышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательствомсубъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использованиекоторых для других целей не допускается.

3.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения3.1.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения до принятияФедерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

К регулированию оборотаземель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Еслирассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, обороткоторых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составеотдельного вида имущества – недвижимости, все же следует признать, что земляявляется особым имуществом, оборот которого требует специального правогорегулирования.

Пункт 6 ст. 27ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначениядолжен регулироваться Федеральным законом об обороте земельсельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указаннаявыше норма не распространяется на земли, предоставленные из составасельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного игаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятыезданиями, строениями и сооружениями.

Таким образом, на первыйвзгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального законаот 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались.Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственникучастка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практическилюбые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основаниист. 36 Конституции РФ,[9]ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат прававладения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии сп. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»,граждане и юридические лица – собственники земельных участков имеют правопродавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду,обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качествевзноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ,кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Законодательство, действовавшеедо принятия Федерального закона «0б обороте земель сельскохозяйственногоназначения», практически не ограничивало оборота этих земель, за однимисключением. Статья 63 Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)»[10]не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земельсельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевыхземельных участков личных подсобных хозяйств.

Учитывая изложенные вышеобстоятельства, ст. 8 Федерального закона «О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации»[11]предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии сгражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесногозаконодательства, законодательства об охране окружающей среды и иногозаконодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права наземельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранныеграждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправеиспользовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизацияземель сельскохозяйственного назначения.[12]

Статья 9 указанногоФедерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборотземель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектовФедерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона обобороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результатеприватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом обобороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул даннойпроблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ееразрешение к предмету федерального закона об обороте земельсельскохозяйственного назначения.

Что представляет собойземельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата правасобственности на землю использовалась как средство приватизации земельсельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упраздненияколхозов и совхозов.

Правовыеосновы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определенияземельной доли и имущественного пая были установлены в Положении ореорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственныхсельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФот 4 сентября 1992 г. № 708.

Земельные и имущественныедоли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственныхсельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовыхколлективов образовывались товарищества, акционерные общества,сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и ихобъединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и вэтом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия нато трудового коллектива или администрации предприятия с выделением емуземельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.

На время реорганизации насельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель иреорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролируетсоблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными иземельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для полученияземельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общимсобранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза илигосударственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов,подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудовогоколлектива колхоза или государственного предприятия утверждает размерземельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением среднейстоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретнымлицам.[13]

Размер индивидуальнойземельной доли, которую работник вправе получить из земельсельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайоннойнормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственнойорганизации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельнойдоли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, всвязи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получениеучастка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.

Среднерайонная нормабесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с УказомПрезидента от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормыбесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».

Путем дифференцированнойсреднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получениеучастка в собственность из земель сельскохозяйственной организации,определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместнуюсобственность.[14]

Согласно Положению ореорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственныхсельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получениеземли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия,включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этогохозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере населе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы,стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее местоработы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращениючисленности работников после 1 января 1992 г.

Предусмотрено, что еслиплощадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственностьбесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное правона аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляетсягражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членамтрудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью созданиякрестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.

Прававладельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановленияПравительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизациии реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»; вп. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы», в постановлении ПравительстваРФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления правсобственников земельных долей и имущественных паев», а также в п. 4 УказаПрезидента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных правграждан на землю».

Собственник земельнойдоли без согласия других участников долевой собственности вправе передатьземельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участкав натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства;продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай илиземельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участкав натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственныморганизациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передатьземельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внестиземельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фондсельскохозяйственной организации.[15]

Какова же правоваясущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не можетбыть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля невыделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли – этоюридически принципиально разные права. Собственность – вещное право,подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право наземельную долю – это лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е.обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считатьсянедвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличииотношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект правасобственности – конкретный земельный участок, который принадлежитлицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочийсобственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможнони фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретнымобъектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями ихсобственниками – это не что иное, как распоряжение принадлежащими имобязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный моментобязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих поповоду земельной доли.

Ранеедействовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей(паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществленияправ собственников земельных долей и имущественных паев» каждый собственникземельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целейпроизводства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевойсобственности имели преимущественное право покупки земельных долей. Прикупле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участкав натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажиземельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен бытьзарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за приобретениеземельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С моментарегистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственностьпокупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или врассрочку) была предусмотрена договором.

Приобретенныесельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались всобственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площадикупленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственнойкоммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.

При совершении сделок,связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарнаяплощадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственностьодного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, недолжна превышать установленных предельных размеров земельных участков,предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Особенностиимело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлениюПравительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей иимущественных паев».

Собственник земельнойдоли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственногопроизводства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре длясоздания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственнымкоммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этогоарендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, которыйподлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли пожеланию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договороваренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформлениядоговоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая1996 г.[16]Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли – арендодателеми сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством – арендатором.Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группасобственников земельных долей. В этом случае заключался договор арендыземельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договоруаренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабеимеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю(одному из арендодателей) и арендатору.

Роскомземом 16 мая1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли идоговора аренды земельных долей при множественности лиц на сторонеарендодателей.

В случае заключениядоговора аренды земельных долей при множественности лиц на сторонеарендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этомсписке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данныеили данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельствана право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственныхугодий, из них – пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильностьвнесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельнойдоли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды –не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашениюсторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключитьдоговор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были вписьменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечениясрока действия ранее заключенного договора.

В счет арендной платыарендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так,арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в формефиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежномвыражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой моглиустанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Аренднаяплата могла быть установлена в виде определенного процента от реальнопроизведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостномвыражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственнымикоммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, моглиотноситься к затратам этих организаций.

При заключении договорааренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретныеформы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением обусловиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем иарендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условийвыплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированнойарендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальнойзаработной платы.

Арендатор имел правоосуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению внатуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле(долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участкив натуре каждому арендодателю могли не выделяться.

Налоговые и иные платежиза земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносилисособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующимдоговором аренды земельной доли.

Арендодателю(арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог поего желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им(ими) в соответствии с законодательством РФ.

Следует заметить, чтоарендатор мог использовать арендуемый земельный участок только длясельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладыватьили отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотренозаконом или договором аренды.

Работы, связанные сопределением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделениюв натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использованииземель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением планаего границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам иземлеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами,имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцемземельной доли.

Местоположение земельногоучастка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей сучетом обеспечения компактного землепользования и создания условий длярациональной организации территории, добровольного кооперирования в областипроизводства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции,сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшениясоциально-бытового обслуживания населения.

В случае разногласийрешение о местоположении земельного участка принимал орган местногосамоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству ссоблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель нениже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей сместоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке.

Границы земельногоучастка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случаезаключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на сторонеарендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю внатуре не устанавливались.

В случае если границыарендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установленииих не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемогоземельного участка (массива), изготовленный с имеющегосяпланово-картографического материала. При необходимости установления в натуреграниц арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ,изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности.

Согласно постановлениюПравительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей иимущественных паев» в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственныхкоммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также правопользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею вуставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании ихучредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. Вслучае внесения в уставный капитал права пользования земельной долейучредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права.

Оценка права пользованияземельной долей в рублях устанавливалась соглашением участниковсельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась прирасчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду симущественными паями и другими вкладами.

Право пользованияземельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок неболее трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственникземельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесеноправо пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуреземельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельнымзаконодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользованияземельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех жеразмерах, что и по другим вкладам.

При внесении земельныхдолей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей какюридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельныйучасток, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и планэтого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица,внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическуюсилу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческойорганизации права пользования земельными долями к ее учредительному договоруприлагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовалаплощади земельных долей, на которые было передано право пользования, и списоклиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельныедоли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал,районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносиласьсоответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользованияземельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческойорганизации земельные участки в натуре каждому собственнику могли невыделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долейв уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основанииее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия вуставном капитале.[17]

Формирование земельныхмассивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным вуставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось ссогласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональнойорганизации территории и компактного землепользования. В случае возникновенияразногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, илицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялсяпорядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от27 июля 1994 г. № 874 «О реформировании сельскохозяйственныхпредприятий с учетом практики Нижегородской области». Возникающие при этомземельные споры могли быть разрешены судом.

Налоговые и иные платежиза земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили егосособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договоромсельскохозяйственной коммерческой организации.

3.2.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятияФедерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Федеральным законом «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения» разрешена проблема оборота земельданной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует изст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отношения, связанные свладением, пользованием, распоряжением земельными участками из земельсельскохозяйственного назначения; 2) установление правил и ограничений оборотаземельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки; 3)определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 4)определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственностьуказанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона нераспространяется на земельные участки, предоставленные из земельсельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного илигаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки,занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участковрегулируется ЗК РФ.

Приватизацияземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется впорядке, установленном Федеральным законом «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. Причемприватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможнатолько с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Недопускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовыхактов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения.[18] Нельзя приватизировать земельныеучастки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районахКрайнего Севера и отгонные пастбища.

Особоследует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает праваиностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а такжеюридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранныхграждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%,на приобретение в собственность земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земельсельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только наосновании договора аренды.

Статья 4 этогоЗакона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположениюземельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так,минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законамисубъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могутнаходиться в собственности гражданина, его близких родственников иконтролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площадисельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориальногообразования. Такие предельные размеры земельных участков определяютсязаконодательством субъектов Федерации.

Неблагоприятные правовыепоследствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона,отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанностьлица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общейсобственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на правесобственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажетсяземельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок изземель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушениетребований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общейсобственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или долив праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действиеданного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со днявступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общейсобственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежитотчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности нанего или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либообязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушениетребований ст. 3 Закона.[19]

Если нарушены требованияст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельногоучастка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрациюправ на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной формеизвестить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган вмесячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться всуд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного(доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах,аукционах).

В случае отсутствия лица,изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общейсобственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общейсобственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленныхзаконом субъекта Федерации, – орган местного самоуправления.

Статья 6указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи,землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением даннойкатегории земель и разрешенным использованием способами, которые не должнынаносить вред земле как природному объекту. В случае нарушения этого требованияопределен порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так,право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемоговладения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могутбыть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка,то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФи ГК РФ.

Земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у егособственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащегоиспользования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявлениев суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения направляется органом государственной властисубъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, – органомместного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительногопрекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввидуненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федеральногозакона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматриваеттакже, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначенияосуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залогенедвижимости)». Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель.[20] Статья 8 данного Законаспециально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственногоназначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъектаФедерации, – орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупкипродаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи спубличных торгов.

Продавец земельногоучастка обязан известить в письменной форме высший исполнительный органгосударственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных закономсубъекта Федерации, – орган местного самоуправления о намерении продать свойземельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено попочте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органыоткажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельныйучасток в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе втечение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указаннойв извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данныеорганы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или приизменении других существенных условий договора продавец обязан направить новоеизвещение по указанным выше правилам.[21]

При продаже земельногоучастка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органымогут в течение года с момента государственной регистрации перехода правасобственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностейпокупателя.

Необходимо отметить, чтоуказанные правила не применятся к иным договорам, по которым производитсяотчуждение земельных участков, например к договору дарения.

Статья 9данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договорааренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровыйучет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срокдоговора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или доэтого момента земельный участок может быть передан в собственность арендаторапри условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеетпреимущественное право на заключение нового договора после истечения срокадействия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земельсельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Земельные участки изземель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной илимуниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам июридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов илиаукционов) (ст. 10 данного Закона).

Особенности наследованияземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены вст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятиенаследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данногофедерального закона, к наследникам применяются правила, установленные егост. 5.[22]

Законрегулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельныйучасток в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что ксделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяютсянормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправераспорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении нормст. 250 ГК РФ.

Участник долевойсобственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников илиопубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать своюдолю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или незаявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельныйучасток, продавец обязан известить об этом высший исполнительный органгосударственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления вустановленном порядке.[23]

В случае отказа этихорганов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка втечение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одногогода третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии сост. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требоватьвыдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельногоучастка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участниковдолевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатномиздании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемогоместоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемойв определенных случаях.

В случае если рыночнаястоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площадипревышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка врасчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющийвыдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникампосле выдела земельного участка. Размер компенсации определяется какпроизведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночнойстоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельногоучастка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца содня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевойсобственности, предложение о местоположении земельного участка и размерекомпенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельногоучастка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности сиспользованием согласительных процедур, порядок проведения которыхустанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решенияспоры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсациирассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течениедвух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка изземель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельныйучасток субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъектаФедерации, – органом местного самоуправления по правилам, установленным выше.Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в судзаявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципальногообразования на указанный земельный участок в том случае, если участник(участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении правасобственности участника (участников) долевой собственности на долю в правеобщей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации илимуниципального образования на указанный земельный участок в том случае, еслиучастник (участники) долевой собственности известен.[24]

Особенности определенияпорядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевойсобственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядкевладения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности,принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомлениесособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяцдо даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путемопубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условиинадлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на немприсутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимаетсябольшинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участниковдолевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всемиприсутствующими участниками долевой собственности.

Оченьважными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых,ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данногоФедерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должныбыть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течениедвух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, отучастников долевой собственности, получивших при приватизациисельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечитьопределение на местности границ находящихся в общей собственности земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии стребованиями землеустройства.[25] В-третьих, в соответствии сост. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные довведения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», а также при отсутствии свидетельств – выпискииз решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственныхугодий, изданных до введения в действие Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяющие правана земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Для обеспечения надлежащего правовогопорядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Первым элементов является наличиеобъекта правового регули­рования, на который распространяется данный порядок – режим.Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режимаявляется земля, как часть ок­ружающей природной среды, обладающаяпространственной террито­рией, рельефом, растительностью и находящаяся в сферероссийской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственногоконтроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемыеземли подвергаются землеустроительным мероприяти­ям как при отводе впользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима являетсякатегория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена ииспользуется по ос­новному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режимаявляется земельное уго­дье – земельный участок, независимо от его площади,предоставлен­ный и используемый по непосредственному целевому назначению.

—       В связи с такимподразделением земли, как объект правового ре­жима, можно выделить общий,особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового режимаземель является наличие специально уполномоченных государственных органов порегу­лированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режимаиспользования земель яв­ляется круг субъектов правоотношений по использованиюземель дан­ной категории или угодий.

Земли сельскохозяйственногоназначения предоставляются:

1)        хозяйственнымтовариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, втом числе колхозам, казачьим об­ществам, другим сельскохозяйственныморганизациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

2)        государственным имуниципальным унитарным сельскохозяйст­венным предприятиям,опытно-производственным, учетным, учебно-опытным и учебно-производственнымхозяйствам, научно-исследова­тельским учреждениям, образовательным учреждениямвысшего профессионального, среднего профессионального и начального про­фессиональногообразования сельскохозяйственного профиля и обще­образовательным учреждениямдля сельскохозяйственного производ­ства, научно-исследовательских и учебныхцелей;

3)        государственным имуниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациямдля ведения сельского хозяйства;

4)        гражданам дляведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства,дачного хозяйства, садоводства, живот­новодства, огородничества, сенокошения ивыпаса скота;

5)        гражданамРоссийской Федерации – вынужденным переселен­цам из государства – участниковСодружества Независимых Госу­дарств – земельные участки предоставляются дляжилищного строи­тельства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских(фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

4. Четвертым элементом правовогорежима земель является нали­чие прав и обязанностей субъектов правоотношений поиспользо­ванию земель, что составляет основной элемент режима. Права иобязанности субъектов зависят как от особенностей земли – исполь­зуемогообъекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностейзависит и от иных обстоятельств, о чем подроб­нее будет рассмотрено ниже.

5. Пятым элементом правового режимаземель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающегонадлежа­щий правовой режим использования земель. К нему относятся:

-          наличие правовыхнорм, исполнение которых предотвращает на­рушение правового режима земель иобеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед земляминесельскохозяйст­венного назначения, а также нормы, не допускающей изъятиеценных сельскохозяйственных земель;

-          наличие правовыхнорм, применение которых устраняет усло­вия, способствующие нарушению режимаземель. Например, запре­щение финансирования проектно-изыскательских работ допринятия местной администрацией решения о предварительном согласовании местаразмещения объекта или решения суда — при возникновении спора;

-          наличие наказанийза нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафовпредусмотрена за уничтожение меже­вых знаков земельных участков, за самовольноезанятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т. д.;

-          наличие правовыхнорм, исполнение которых позволит восста­новить нарушение режима использованияземель. Например, само­вольно занятые земельные участки должны быть возвращеныпо при­надлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконногопользования.

Итак, право­вой режим земель сельскохозяйственногоназначения – закреп­ленные законом положения земель, установленные для опреде­ленныхкатегорий земель.

Списокиспользуемой литературы

Нормативныеакты

1.     КонституцияРоссийской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФот 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2.     Земельный КодексРоссийской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.

3.     ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31(1 ч.), ст. 3437.

4.     ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от02.02.2006) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 06.02.2006, № 6, ст.636.

5.     Федеральный закон«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ(ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.

6.     Федеральный закон«О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от03.07.2006, № 27, ст. 2881.

7.     Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)// СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст.42.

8.     Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст.3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287.

9.     ПостановлениеПравительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровойоценки земель» от 08.04.2000 № 316 (ред. от 11.04.2006) // СЗ РФ от 17.04.2000,№ 16, ст. 1709, СЗ РФ от 17.04.2006, № 16, ст. 1744.

10.   Указания опорядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду (утв. Роскомземомот 16.05.1996) // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. – 1996. – № 1.

11.   ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»от 01.07.1996 // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9.

Специальнаялитература

12.   Боголюбов С. А.Земельное право. – М.: НОРМА–ИНФРА, 2003.

13.   Боголюбов С.А.,Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. – М., 2003.

14.   Боровинская Н.А.Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. – Ульяновск,2003.

15.   Волков Г.Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» // Хозяйство и право. – 2003. – № 5.

16.   Герасин С.И.Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзоррегиональных законодательных актов) // Государство и право. – 1998. – № 12.

17.   Иконицкая И.А.Земельное право Российской Федерации: Учебник. – М., 2001.

18.   Калинин Н.И.,Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). – М:Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

19.   Комментарий кФедеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Подред. С.А. Боголюбова. – М: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

20.   Крассов О.И.Земельное право. Учебник. – М.: Юристъ, 2000.

21.   Крассов О.И.Право частной собственности на землю. – М., 2000.

22.   Пандаков К.Г.,Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. –Саратов, 2004.

23.   Попов Д.И.Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис.… канд. юрид. наук.– Саратов, 2004.

24.   Таскин Н.И.Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф.дис.… канд. юрид. наук. – Краснодар, 2003.

Судебнаяпрактика

25.   Постановление ФАСУральского Округа от 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК.