Реферат: Экономика недвижимости

<m:mathPr> <m:mathFont m:val=«Cambria Math»/> <m:brkBin m:val=«before»/> <m:brkBinSub m:val="--"/> <m:smallFrac m:val=«off»/> <m:dispDef/> <m:lMargin m:val=«0»/> <m:rMargin m:val=«0»/> <m:defJc m:val=«centerGroup»/> <m:wrapIndent m:val=«1440»/> <m:intLim m:val=«subSup»/> <m:naryLim m:val=«undOvr»/> </m:mathPr>

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ им. Х.М.БЕРБЕКОВА

ЭКОНОМИКАНЕДВИЖИМОСТИ

Методическиеуказания по изучению курса

(тесты изадачи для самостоятельной работы студентов)

Для специальности:

35.12.00. – Налоги иналогообложение

очной и заочной формыобучения

НАЛЬЧИК 2005

УДК 332.6 (075.8)

ББК 65.281-86я73

Рецензент:

кандидат экономических наук,доцент КБГСХА

Шокумова Р.Е.

Составители: ШурдумоваЭ.Г., Азаматова Р.М.

Экономика недвижимости.Методические указания по изучению курса (тесты и задачи для самостоятельнойработы студентов). – Нальчик: Каб.-Балк. ун-т, 2005. – 50 с.

Вработе в краткой и доступной форме раскрываются основные положения теорииоценки недвижимости, приведены тесты, задачи, практические ситуации,рассмотрены варианты решений. Методические указания помогут студентам очной изаочной формы обучения специальности 35.12.00. – Налоги и налогообложениеознакомиться с терминологией и методикой оценки недвижимости, а такжесформировать комплексной представление о рынке недвижимости.

Рекомендовано РИСом университета

УДК 332.6 (075.8)

ББК 65.281-86я73

университет им. Х.М.Бербекова

Вметодических указаниях “Экономика недвижимости” описаны основные методы оценкинедвижимости, приведены задачи, тестовые задания, рассмотрены варианты решений.Данные указания поможет овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости,а также сформировать системное представление об особой сфере профессиональнойдеятельности на рынке недвижимого имущества – оценке недвижимости – какнеотъемлемой части практически любых операций с недвижимостью.

В основе данного изданиялежит обобщение опыта специалистов рынка недвижимости, а также опыт самогоавтора в данной области, педагогический стаж и наработки, апробация учебногоматериала. Все примеры и задания взяты из практики оценки недвижимости.Основной задачей издания является предоставление минимального набора сведений,позволяющих понять значение оценочной деятельности, основные термины, принципыи методы оценки недвижимости, а также подготовка к практической деятельности пооценке с помощью задач, тестов, примеров. Содержащиеся в издании задания могутбыть использованы на различных стадиях учебного процесса для самостоятельных иконтрольных работ. Методические указания могут быть представлены широкому кругуспециалистов в области недвижимости, прежде всего тем, кто готовится статьспециалистом в сфере оценки недвижимости, риэлтерам, брокерам, застройщикам,управляющим недвижимостью, менеджерам и руководителям риэлтерских фирм,специалистам муниципального управления, а также преподавателям, аспирантам,студентам экономических специальностей.

Задания предназначены длятого, чтобы научиться применять теорию для решения практических вопросов,сделать определенные шаги в овладении принципами и методами оценкинедвижимости, расширить экономический кругозор в данной сфере, сделатьэкономическое мышление более конкретным, подготовить студентов к решению болеесложных задач по оценки недвижимости и анализу более сложных экономическихситуаций в риэлтерской деятельности.

Прежде чем приступить кответам на вопросы, тестовым заданиям, решению задач, необходимо внимательноизучить нормативные документы (Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от01.08.96 г. № 113-р с приложениями; Закон РФ “Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации” от июля 1998 г.) и соответствующую литературу по оценкенедвижимости (см. список литературы). Каждый раздел имеет определеннуювнутреннюю логику построения, т.е. имеются концептуальные вопросы в сференедвижимости, а также конкретные задания по оценке.

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕОСНОВЫ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В Росси происходитформирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимостиотражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своихотдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкойинвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. Под рынком недвижимостиследует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаютсяправа на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены ираспределяется пространство между различными конкурирующими вариантамиземлепользователей. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно,имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в Россииразвивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны,выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеютсяобъективные потребности населения в улучшения жилищных условий. Региональныйрынок недвижимости представляет собой социально-экономический объектисследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанныхкомплекса: экономический, социальный и экологический. Под структуройрегионального рынка недвижимостипонимается долевое представительство на нем агентов государственной,муниципальной, корпоративной и частной форм собственности. Главной функциейорганов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условийдля эффективного экономического и социального развития как федерального, так и,в особенности, региональных рынков жилья. Теоретически можно говорить осуществовании федерального и регионального рынков жилья. Сущностью ихдеятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном ирегиональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональномуровне мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучениерегиональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особыйинтерес.

1)

Потребительная стоимостьобъектов недвижимости определяется:

a)

уникальностью объекта,вкусами и предпочтениями собственников, а также общественными свойствамиобъекта, которые определяются уровнем технического развития и общественнымипотребностями;

b)

затратами на создание иреконструкцию объекта недвижимости и величиной эксплуатационных затрат (в томчисле транспортных);

c)

стоимостью объектанедвижимости, обеспечивающей ипотечный кредит, которую кредитор надеетсяполучить при вынужденной продаже объекта на рынке в случае неплатежеспособностизаемщика;

d)

остаточной стоимостьюзамещения как совокупностью издержек на восстановление объекта недвижимости всложившихся рыночных условиях с учетом накопленного износа;

e)

состоянием рынка, динамикойарендных ставок и другими условиями, типичными на дату оценки объектанедвижимости.

2)

Нахождение объектанедвижимости в гражданском обороте определяется:

a)

целесообразностьюинвестирования с точки зрения типичных пользователей на данном сегменте рынканедвижимости;

b)

доходами от ликвидацииобъекта недвижимости в ограниченный срок времени;

c)

условиями страхованияразрушаемых элементов недвижимости в соответствии с методикой в сферегосударственного и частного страхования;

d)

разрешенной возможностьюпередачи прав собственности на объекты недвижимости;

e)

существующим профилемиспользования объекта недвижимости и финансово-экономическими параметрамифункционирования объекта недвижимости.

3)

Стоимость, основанная насубъективной оценке дисконтированных издержек и доходов, ожидаемых отиспользования объекта недвижимости в перспективном плане – это:

a)

стоимость вынужденнойпродажи объекта недвижимости за минусом расходов на проведение продажи;

b)

стоимость объекта,определяемая инвестиционными требованиями и предпочтениями инвесторов;

c)

стоимость объекта на моментввода в эксплуатацию, скорректированная на проведение переоценки основныхфондов за вычетом бухгалтерской амортизации и стоимости произведенных улучшенийза период эксплуатации;

d)

арендная плата, за которуюможет быть сдан объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночныхусловиях;

e)

стоимость объекта,обеспечивающая ипотечное кредитование.

4)

Остаточная продуктивностьобъекта недвижимости определяется:

a)

возможностью альтернативноговыбора объекта недвижимости на рынке;

b)

выгодами и удобствами отиспользования объекта, включая выручку от ожидаемой продажи;

c)

доходами, отнесенными кобъекту недвижимости, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование,технические средства, менеджмент;

d)

количеством объектовнедвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровнецен;

e)

рыночной информацией осделках с недвижимостью по сегментам рынка, однородным группам объектовнедвижимости.

5)

Принцип соответствия,применяемый при оценке недвижимости, означает, что:

a)

физические элементынедвижимости и имущественные права на них разделяются только таким образом,чтобы получить максимальную стоимость объекта недвижимости;

b)

цена недвижимости должнасоответствовать растущей потребности в объектах недвижимости в условияхсоциально-экономического развития общества и ограниченному предложению(природная ограниченность земельных участков и экономические издержки на строительствоулучшений);

c)

цены на объектустанавливаются в соответствии с уровнем конкуренции в результате постоянногосоперничества субъектов, стремящихся получить максимальную прибыль;

d)

вид определяемой стоимостиобъекта недвижимости должен соответствовать целям и условиям оценки с учетоммеждународных стандартов;

e)

максимальная стоимостьобъекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровеньархитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

6)

Эффект регрессии при оценкенедвижимости означает:

a)

если собственник получаетдоход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшегопоступления требует тщательного обоснования (заключения договоров долгосрочнойаренды);

b)

при наличии монополизмасверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, разрушает действиерыночных механизмов;

c)

когда внешнее окружениеоказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объектанедвижимости;

d)

чем менее совершеннынормативные документы, регулирующие права на недвижимости и их ограничения, темхуже развивается рынок недвижимости, выше степень риска и рациональные затраты;

e)

если ожидаемый чистыйоперационный доход меньше операционных расходов и расходов на замещение.

7)

Анализ лучшего и наиболееэффективного использования объекта недвижимости предполагает:

a)

анализ допущений иограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью используемойинформации;

b)

анализ правовойобоснованности выбранного варианта использования объекта недвижимости с точкизрения физической осуществимости, финансовой целесообразности, наивысшейстоимости объекта;

c)

анализ функционального ивнешнего износа в соответствии с социальными, экономическими, архитектурнымистандартами;

d)

определение оцениваемыхимущественных прав по конкретному объекту недвижимости;

e)

анализ капитализированнойвеличины арендной платы, которую может получить собственник от эксплуатациинедвижимости.

8)

В зависимости отинструментов инвестирования в недвижимость выделяют такие рынки как:

a)

рынок опционов, рынокипотеки, рынок многофункциональной недвижимости, рынок со стабильно высокойзанятостью населения;

b)

рынок индустриальнойнедвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок с вновь возникшей высокойзанятостью населения, рынок смешанных долговых обязательств;

c)

рынок с развитой инфраструктуройобслуживания, рынок складской недвижимости, рынок жилой недвижимости, рынок сциклической занятостью населения, рынок прав преимущественной аренды;

d)

рынок смешанных долговыхобязательств, рынок ипотеки, рынок заемного и собственного капитала, рынок правпреимущественной аренды;

e)

рынок с традиционно низкойзанятость населения, рынок заемного капитала, рынок страхования недвижимости,рынок земли.

9)

Спрос на рынке недвижимостиопределяется:

a)

платежеспособностью, вкусамии предпочтениями населения;

b)

текущими и потенциальнымиизменениями в строительной технологии;

c)

интенсивностью строительстванового жилья;

d)

соотношением затрат настроительство и ценами продаж объектов недвижимости;

e)

затратами на освоениеземельных участков.

10)

Емкость рынка недвижимостиопределяется через:

a)

соотношение междузапрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, отражающееустойчивость рынка недвижимости;

b)

показатели экспансии,отражающие увеличение спроса на недвижимость;

c)

платежеспособнойпотребностью в объектах недвижимости;

d)

уровнем прибыли,определяемым конкретным сочетанием земельного участка и расположенных на немстроений при реализации различных проектов застройки;

e)

соотношением количестваединиц, сданных в аренду за определенный период времени, к общему количествуединиц недвижимости для сдачи в аренду.

11)

Рынок недвижимостихарактеризуется следующим:

a)

устойчивый доход, объемпредложения в краткосрочном периоде неэластичен;

b)

в период инфляцииинвестиционная привлекательность актива падает;

c)

объем предложениявысокоэластичен;

d)

высокая ликвидность актива;

e)

ставка доходности подверженазначительным колебаниям.

12)

Управляемы риски на рынкенедвижимости:

a)

неопределенностьзаконодательного регулирования сделок с недвижимостью;

b)

демографические тенденции;

c)

структура инвестированногокапитала и его стоимость;

d)

длительность делового цикла;

e)

изменение платежеспособностинаселения.

13)

Количественный анализ уровняриска на рынке недвижимости включает:

a)

определение операционного ифинансового левериджа;

b)

определение частотыраспределения ставок доходности и стандартного отклонения как мерынеуправляемого риска;

c)

определение уровняликвидности единицы актива;

d)

определение коэффициентакапитализации в краткосрочном периоде;

e)

определение цикличностиарендной платы.

14)

К нормам публичного права всфере регулирования операций с недвижимостью относят:

a)

страхование недвижимости;

b)

кредитование под залогнедвижимости;

c)

сделки купли-продажи снедвижимостью;

d)

налогообложениенедвижимости;

e)

аренда недвижимости.

15)

Содержание недвижимостиоценивается как пассив, если это:

a)

совокупность прав на чужиедействия (долговое имущество);

b)

совокупность вещей,принадлежащих на праве собственности или другого вещного права конкретномулицу;

c)

совокупность вещей,принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

d)

совокупность ограничений направа собственности по объекту недвижимости;

e)

совокупность прав наприватизированное имущество.

16)

В каких случаях не возникаетправа собственности на недвижимость:

a)

при приобретении вещи лицомсогласно закону;

b)

при реорганизацииюридического лица;

c)

на основании договора мены,дарения и другой сделки по отчуждению имущества;

d)

при передаче недвижимостиили имущественных прав по наследству другим лицам на основании завещания всоответствии с законом;

e)

при сдаче объекта в аренду.

17)

Выкупная цена за земельныйучасток в связи с изъятием участка в пользу государства представляет собой:

a)

стоимость земельного участкабез произведенных улучшений;

b)

упущенную выгоду(неполученный доход) в связи с досрочным прекращением своих обязательств передтретьими лицами;

c)

стоимость аналогичногоземельного участка, проданного недавно;

d)

рыночную стоимостьземельного участка, объектов недвижимости на нем, с учетом убытков, причиненныхсобственнику в связи с изъятием участка;

e)

предоставление льготпользования другими объектами недвижимости.

18)

Право собственности нанедвижимость в РФ:

a)

право залога, пользования,распоряжения;

b)

право извлечения доходов,истребования из чужого владения, право завещания;

c)

право владения, пользования,распоряжения;

d)

право наслаждения, отдачиимущества в залог, пользования;

e)

право хозяйственноговедения, сервитут, оперативного управления.

19)

Реквизиция недвижимогоимущества производится:

a)

по решению суда в видесанкции за совершенные преступления;

b)

если участок используется сгрубым нарушением правил рационального использования земли;

c)

при чрезвычайныхобстоятельствах по решению государственных органов в интересах общества;

d)

если участок используется непо целевому назначению;

e)

если производится выдел долив общей собственности.

20)

Право пожизненногонаследуемого владения недвижимостью предполагает:

a)

отсутствие возможностейпродажи, залога и совершения других сделок владельца, которые могут повлечьотчуждение земли другой недвижимости;

b)

невозможность возведениязданий и сооружений на таком земельном участке;

c)

невозможность передачи землидругим лицам в аренду;

d)

невозможность передачи землив безвозмездное срочное пользование;

e)

возможность передачи правалюбому юридическому лицу-нерезиденту РФ.

21)

Сервитут представляет собой:

a)

право владения, пользования,распоряжения чужой вещью по своему усмотрению;

b)

преимущественное правопокупки продаваемой доли по рыночной цене;

c)

право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком;

d)

вещное право пользованиячужой вещью в интересах определенного лица;

e)

право оперативногоуправления недвижимостью.

22) Для каждого изприведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения:

1.

Акт передачи.

2.

3.

Договор купли-продажи/контракт на продажу.

4.

Закладная

5.

Кадастр.

6.

Кодекс земельный.

6. Листинг.

7. Регистр недвижимости.

8. Регистр поземельный.

9. Регистрация недвижимости.

10. Реституция.

11. Эскроу

Понятия:

а.Документ опередаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество вкачестве гарантии выплаты долга.

б.Сводгосударственных законов юридических гражданских установлений, касающихсяимущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельнойсобственности.

в.Составная частьмногоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений поповоду недвижимости и юридической регистрации прав собственности при ихвозникновении, передаче или прекращении.

г.Совокупностьтехнических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности вучреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедурукадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов.

д.Документ, всоответствии с которым покупатель соглашается приобрести определеннуюнедвижимость (и/или личное имущество), а продавец — продать ее на установленныхусловиях. Если регистрационная система не является юридической, акткупли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю правасобственности на недвижимость.

е.Составная частьмногоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости накрупномасштабных картах и в документах.

ж.Документ,используемый иногда вместо закладной в зависимости от характеразаконодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула наземлю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога,который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращаетсяпосле выплаты долга.

з.Восстановление впрежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законномувладельцу,

и.Контракт междусобственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, покоторому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, асобственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

к.Подписанный искрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силутолько после наступления определенного события. На период между оформлениемдокумента и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне.

л.Учетный список,налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений обобъектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный натопографической съемке границ участков недвижимой собственности, которымприсваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и ихобозначения отображаются на крупномасштабных картах.

23) Для каждого изприведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения

1.

Имущественное право.

2.

Ограничительное обязательство.

3.

Недвижимая собственность.

4.

Право собственности.

5.

Тендер.

6.

Титул.Понятия

а.Право владения, пользования, распоряжения,присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества,включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

б.Юридическое понятие, которое означает совокупностьправ собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения,пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода отиспользования недвижимого имущества.

в.

Сервитут, юридическизакрепленное право владельца одного участка настрого определенный способ использованиячасти территории участка другого владельца. В земельных кодексах многих странограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимоот его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа кводе, к системам канализации, электроснабжения, связи и т. д.

г.Вещное право использования какого-либоимущества определенным образом, право на получение дохода от использованияимущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости.

д.Конкурсная форма проведения подрядныхторгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зренияих соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

е.Право владения, пользования, распоряжения,присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества,включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

ж.Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальнуююридическую основу.

24) Для каждого из приведенных понятий и терминовподберите соответствующее ему определение.

Определения:

1.

Аренда. 8. Ипотека.

2. Агент. 9. Инвестиции.

3. Недвижимость. 10. Левередж.

4. Андеррайтинг. 11.Рента.

5. Заемщик. 12.Риэлтер.

6. Брокер. 13. Рынок недвижимости.

7.

Девелопмент.Понятия:

а. Участок территории спринадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными ирастительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

б. Рычаг; использованиезаемных средств для финансирования недвижимости.

в.Вложение средств в инвестиционные товарыили в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.

г. Передача вещи в залог без передачи владения.

д.Проведение строительных, инженерных и иныхопераций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле,зданиях и сооружениях.

е.Юридически оформленное право возмездногопользования чужой собственностью на определенных условиях.

ж.Специалист, имеющий документ опрофессиональном образовании и, как правило, являющийся членомпрофессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам снедвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

з.Агент или посредник, представляющий всделке интересы продавца, или покупателя.

и.Лицо, получающее средствам ясным илиподразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленныхусловиях.

к.Регулярно получаемый доход на капитал,имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателяпредпринимательской деятельности.

л.Брокер или агент по недвижимости,являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

м. Совокупность сделок снедвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций поразвитию управления и финансированию недвижимости в условиях господстварыночных отношений.

н.Анализ факторов риска по данному ипотечномукредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровнюриска.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

<span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font-family: «Times New Roman»;color:black;layout-grid-mode

еще рефераты

Еще работы по биржевому делу

Реферат по биржевому делу

Фондовая и товарная биржи

29 Августа 2013

Реферат по биржевому делу

Биржи Украина

9 Июня 2015

Реферат по биржевому делу

Товарная биржа и биржевая торговля

29 Августа 2013

Реферат по биржевому делу

Товарные биржи

29 Августа 2013