Реферат: Ипотечное кредитование

Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности ипотечногокредита, предоставляемого под разные виды обеспечения

1.1 Ипотечное кредитование

1.2 Особенности оформления ипотечногокредитования

1.3 Субъектами договора о залогеявляются

Глава 2. Расчет ипотечного кредита напримере ОАО «Южно-Уральского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

2.1 Основные сведенья о предприятии

2.2 Список необходимых документов

2.3 Виды сертификатов

2.4 Таблица расчета ипотечногокредита

Глава 3. Проблемы и путисовершенствования правого механизма ипотечного кредитования

Заключение

Список литературы

Введение

Рынок жилья в нашейстране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами,которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможнымприобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практическиединственной возможностью улучшить жилищные условия было получениегосударственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населениемчерез приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решениижилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населенияоказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствиянеобходимых сбережений и возможности их накопления.

Система ипотечногокредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых,в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитыхстран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но иоказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Сдругой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейшиймеханизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системыипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условийнаселения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости истроительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечногокредитования является одной из основных предпосылок достижения реальногоэкономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системерыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самыхпроверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетныхинвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияниена мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В данной курсовой работебудет рассмотрена необходимость и способы организации ипотечного кредитования вРоссийской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночныхкредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. Рассмотренпервичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, егонормативно-правовое обеспечение.

Цель данной работы — наоснове анализа раскрыть ипотечное кредитование, проанализировать некоторыепроблемы ипотечного кредитования в России и выделить возможные перспективы ееразвития.

Для достижения даннойцели были поставлены следующие задачи:

- рассмотретьсложившуюся в России ситуацию на рынке ипотечно-жилищного кредитования;

- выделить основныенаправления и перспективы развития ипотеки в России.

Глава 1. Особенностиипотечного кредита, предоставляемого под

разные виды обеспечения

1.1 Ипотечноекредитование

Ипотечный кредит, выдаваемыйпод залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из формкредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственностьвовлекает в систему рыночных кредитных отношений организации и население, имеющиев собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большуюроль в замещении государственных источников финансирования потребностей организацийи жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечногокредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектовв условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокихтемпов инфляции.

Система ипотечногокредитования включает два направления:

— непосредственную выдачуипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

— продажу ипотечных кредитовна вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечиваетдополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаютсяв основном ипотечные банки, вторым направлением — финансовые компании, фонды, скупающиеактивы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего именина их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, посколькуобеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доходна инвестиции.

По обязательствам некоторыхфинансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает ихнадежность.

Вторичный рынок ипотечныхкредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечногорынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечнойсистемы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения ихсреди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двумнаправлениям:

1) формирует из единообразныхзакладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещаяценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные випотечное кредитование;

2) продает закладныеоператорам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы.

Операторы вторичного рынкаформируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основеипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичногорынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связываетденежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страныи экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли,стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечнымкредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку,осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительномобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новыекредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитоговторичного ипотечного рынка.

Развитие ипотечного кредитованияв России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечныесделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Правительство РФ Постановлениемот 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации, подготовленную в развитие федеральной целевойпрограммы «Свой дом».

Данная Концепция определяетпорядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечениякредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, атакже основные направления совершенствования законодательной и нормативной базыипотеки.

В настоящее время ипотекав России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации,а также:

- Федеральным закономот 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5февраля 2004 г.);

- Федеральным закономот 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003 г.);

- Федеральным закономот 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- постановлениемПравительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечномужилищному кредитованию»;

- постановлением ПравительстваРФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации»;

- постановлениемПравительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставлениягосударственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерногообщества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"»;

- рядом положений Правительстваг. Москвы, положений и инструкций Банка России.

В январе 2004 г. в Москвебыла создана Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР). Ееучредителями стали Российский союз промышленников и предпринимателей, Российскаягильдия риэлторов, Ассоциация российских банков, Национальная ассоциация участниковфондового рынка, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечногокредитования, Всероссийский союз страховщиков, Российское общество оценщиков и Профессиональнаяассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев.

В конце 2004 г.Государственная Дума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных наформирование рынка доступного жилья в стране.

1.2 Особенностиоформления ипотечного кредита

Ипотечные кредиты всегдаобусловливаются залогом недвижимости — ипотекой.

Развитие ипотеки невозможнобез существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимостьможет только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждениянаходящейся в собственности недвижимости.

В российскомзаконодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооруженияили иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе ссоответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека — один из способовобеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеетправо в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворениеза счет заложенной недвижимости.

Ипотека может использоватьсяв обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитномудоговору, что обусловливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относитсяземля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые инежилые дома, земельные участки.

Закон о залоге устанавливаетправило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельнымучастком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделокимеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделоклежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

1.3 Субъектами договора озалоге являются:

1) стороны договора о залоге(залогодатель и залогодержатель) — юридические и физические лица;

2) регистрирующий орган;

3) держатель единогозалогового реестра.

Для получения ипотечногокредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимыйдля решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что вкачестве предмета залога будет выступать недвижимо имущество (ипотека),дополнительно должны быть представлены следующие документы:

- свидетельства огосударственной регистрации прав собственности и объекты недвижимости, в томчисле на земельный участок;

- документ отерриториальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетомпо земельным ресурсам и землеустройству;

- заключениенезависимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальнойстоимости предмета ипотеки;

- договор состраховой компанией о страховании объекта недвижимости проект договора ипотеки;

- другие документы,являющиеся неотъемлемой часть договора ипотеки.

При заключении договораоб ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде оправах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, несдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в томчисле и в порядке сервитута.

Банком тщательноизучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояниязаемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию ссуды,поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, являетсядолгосрочным, оно имеет свои особенности.

Договор об ипотеке долженбыть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственнойрегистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.06.1997 г. Она проводится учреждениями юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (специальнымирегистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа поместу нахождения недвижимого имущества.

Государственнаярегистрация ипотеки является публичной, т. е. любое лицо вправе получить воргане, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотекесоответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи обипотеке (выписку из Единого государственного реестра прав).

Государственнойрегистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующийорган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор обипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, его копию, а также документ,подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор);все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаныв нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрациюдоговора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающиеправоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведеннаягосударственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредствомсовершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В нейуказываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата иместо регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяютсяпечатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. Смомента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным ивступает в силу.

Ипотека предприятияраспространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства,а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, еслииное не установлено законом или договором.

Предприятия, за которыми государственноеимущество закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления,осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Федеральногоагентства по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлениюфедеральным имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества толькопосле оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковскойссуды, договора залога при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлятьзалог государственного имущества.

Согласие Федерального агентствапо управлению федеральным имуществом на залог должно быть получено довступления в силу основного договора.

Договор об ипотеке долженсодержать:

1) наименованиезалогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

2) название кредитного договораили иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, суказанием даты и места заключения договора;

3) указание суммыосновного обязательства, обеспеченного ипотекой;

5) описание закладываемогонедвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

6) наименование документов,подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;

7) указание на то, что закладываемоеимущество не обременено другими обязательствами;

8) подписи залогодателя изалогодержателя;

9) наименование органа, зарегистрировавшегоипотеку с указанием даты, места регистрации; номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон взакладную могут быть включены иные условия.

Ипотека должна обеспечитьуплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убыткови затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости— возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательнойрегистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия,строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности напредмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, гдезарегистрирована ипотека.

Договор о залогесчитается зарегистрированным, если:

1) ему присвоен номер(код) Единого залогового реестра;

2) обязательная запись врегистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;

3) на договор о залоге и насвидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);

4) надлежаще оформленные копиипереданы в Архив договоров о залогодержателю Единого залогового реестра.

Регистрирующий орган обязанпри получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченногозалогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную записьв ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залоговогореестра.

При прекращении права залогарегистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.

Закон об ипотеке (залоге недвижимости)предусматривает передачу прав по закладной в пользу третьего лица путем совершения,на ней нотариально заверенных передаточных надписей либо ее передачи в обеспечениеобязательств по кредитному договору.

Если в договоре об ипотекеуказано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договоромнотариусу представляют закладную. Нотариус делает на закладной отметку овремени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует искрепляет печатью листы закладной.

Закладная является именнойценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполненияпо денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договореоб ипотеке, без представления других доказательств существования этогообязательства;

2) право залога науказанное в договоре об ипотеке имущество.

Ограничением на составлениеи выдачу закладной является запрет по правам собственности и аренды на предприятиекак имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственногоназначения, леса, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство,сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое несодержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем,а если он является третьим лицом, — и должником по обеспеченному ипотекойобязательству.

Закладная выдаетсяпервоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственнуюрегистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.

Закладная должнасодержать:

1) слово «закладная»,включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указаниеместа его жительства либо его наименование и указание места нахождения, еслизалогодатель — юридическое лицо;

3) имя первоначальногозалогодержателя и указание места его жительства либо его наименование иуказание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

4) название кредитного договораили иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой,с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновенияобеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченномуипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание местажительства должника, либо указание места нахождения, если должник — юридическоелицо;

6) указание суммыобязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов;

7) указание срока уплатысуммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате почастям — сроков (периодичности) соответствующих платежей;

8) название и достаточноедля идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, иуказание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценкуимущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, всилу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю,и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и местагосударственной регистрации;

11) указание на то, что имущество,являющееся предметом ипотеки, обременено правом либо не обременено никаким изподлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на моментгосударственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя,а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекойобязательству;

13) сведения о времени иместе нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения огосударственной регистрации ипотеки;

14) дату выдачи закладнойпервоначальному залогодержателю.

В зависимости от субъектакредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемыенепосредственно его будущему владельцу, и ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительствапроводится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участкаи наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.

Кредит на строительство (реконструкцию)жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда наосуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства(реконструкции).

В зависимости от объектакредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:

1) земельный;

2) строительный;

3) кредит на приобретениежилья.

Кредиты на жилищноестроительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщикупо частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансированиястроительства банк контролирует целевое расходование денежных средств исоблюдение графика строительства.

Сумма представляемого банкомкредита обычно не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли,строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированнойв закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Решение о предоставлениикредита на строительство принимает банк-кредитор на основе кредитной заявкизаемщика.

Помимо заявления на выдачуссуды, в котором указывают цель и срок использования кредита, а также форму егообеспечения, банки требуют:

от юридических лиц — заемщиков— учредительные и регистрационные документы:

- бухгалтерскийбаланс предприятия;

- данные об источникахпоступления доходов и объеме обязательных платежей;

- документы, подтверждающиеналичие обеспечения ссуды и их юридическое оформление; технико-экономическое обоснованиепотребности в кредите и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;

- документы,подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство;

- проектно-сметную документацию,утвержденную в установленном порядке;

- копии договоров навыполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованиюкредитора;

- от физических лиц— копии паспортов заемщика и поручителей, документы, необходимые для определенияих платежеспособности; документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешениена строительство; согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляютсязалог и поручительства.

Представленные документыанализируются юридической службой банка, службой безопасности, аналитической службой.Банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивостизаемщика, его добросовестность, оценивает источники финансирования и намерения поиспользованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду.

Для получения ипотечногокредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного наборадокументов, необходимых для решения вопроса о получении ссуды, еще испециальные документы, связанные с ипотекой:

1) свидетельства о государственнойрегистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе наземельный участок;

2) документ о территориальныхграницах земельного участка, выданный Федеральным агентством кадастра объектовнедвижимости;

3) заключение независимойпрофессиональной оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимостипредмета ипотеки;

4) страховой полис идокумент, подтверждающий факт выплаты страховой премии.

При получении документов банкпроверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание, обращаяна оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, платежеспособность заемщика.После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

Общими критериями для определениямаксимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступаютежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35—55% дохода),которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметьпостоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банкрассматривает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, потрудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценнымбумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимогоимущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочиедокументально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующегофактора может быть рассмотрено поручительство, например, работодателя, гарантиибанка, залог иного имущества.

Окончательное решение овозможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размереежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитныйкомитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размерего первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты(по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимостьпокупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

При предоставлении кредитана приобретение квартиры оформляются следующие документы:

1) кредитныйдоговор;

2) договоркупли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

3) договор залога;

4) свидетельство огосударственной регистрации;

5) договор окомплексном ипотечном страховании;

6) экспертноезаключение лицензированного оценщика;

7) нотариально удостоверенноеобязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случаеобращения на нее взыскания;

8) при наличиинесовершеннолетних членов семьи — разрешение органов опеки и попечительства районнойуправы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредитажилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетнихчленов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взысканияи предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

9) договорыпоручительства.

Квартира оформляется в собственностьзаемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой засчет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи,залога и права пользования квартирой.

Заключенные договоры купли-продажии ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируютсяв органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местунахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляютсяна счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Программа страхования,как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособностизаемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователемпо договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем —кредитор.

Каждый ипотечный банк используетсвою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектами субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основногодолга и процентов. Может использоваться, например, следующая схемакредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости,выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а такжемуниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитовпод приватизацию предприятий.

Или, допустим, кредитуютсязастройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступаютстроящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляютсяпоэтапно по мере окончания строительства.

Схема накопительных счетов«сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случаевыполнения условий контракта (минимальный срок контракта — один год) клиент имеетправо получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% ставки по кредитамна строительство и приобретение жилья).

Наибольшеераспространение в России получила схема кредитования, основанная на заключениис заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения справом его последующего выкупа.

Финансовая компания покупаету риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договораренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярнымего продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компаниявыступает поручителем заемщика и в случае не возврата кредита в установленные срокипогашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской фирмы.

Согласно Федеральнойипотечной программе кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официальноподтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30% стоимости жилья; ставкии сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиямАгентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.

Субъектами рынкаипотечных кредитов выступают:

1) система финансово-правовогорегулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формируетзаконодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системыипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховыеи пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанныхс ними финансовых инструментов;

2) заемщики — физические июридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечныйкредит;

3) кредиторы — ипотечные кредитныеучреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организациии др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

4) инвесторы — физическиеи юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды,страховые компании, инвестиционные фонды);

5) компании, которые определяютинфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебныеорганы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечногорынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечныеоблигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынкекредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченныеипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладныхв обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Начало создания вторичногорынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 182«О выпуске и обращении жилищных сертификатов». С этого момента появилась возможностьпривлечения финансовых ресурсов строительными компании посредством выпуска жилищныхсертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.

Жилищные сертификаты — особыйвид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право ихсобственника:

-  на приобретение собственникомквартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

-  на получение от эмитентапо первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищногосертификата.

Схема индексации номинальнойстоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остаетсянеизменной в течение установленного срока его действия.

Жилищный сертификат удостоверяетвнесение первым владельцем (юридическим ли физическим лицом, приобретающим сертификат)средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняетсяв течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификатаустанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежномэквиваленте.

Жилищный сертификат, как правило,имеет определенный срок действия. Он может обмениваться на жилищные сертификатыновой серии, если таковые имеются.

В качестве эмитентов жилищныхсертификатов выступали юридические лица, зарегистрированные на территорииРоссийской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенныйв установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектнуюдокументацию на жилье, являющиеся объектом привлечения средств; а также юридическиелица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатовне могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатовнесет от своего имени обязательства по ним перед собственниками этих сертификатов.Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади)не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья,являющегося объектом привлечения средств.

Следующим этапом формированиявторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерногообщества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандартыи процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России,а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам,и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии.

На базе северо-западного филиалаАИЖК совместно с коммерческими банками были отработаны процедуры ипотечного кредитования,стандарты и требования к предоставлению и обслуживанию долгосрочных кредитов и повышениенадежности создаваемой системы.

Важнейшими элементами системыипотечного кредитования, организуемой АИЖК, выступали региональные операторы в субъектахФедерации, которые не менее чем на 51 % должны были принадлежать региональным администрациям.В 2002—2003 гг. АИЖК заключило соглашение с 46 субъектами Федерации осовместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.

АИЖК осуществляеткредитование через банки-партнеры и риэлторские фирмы.

Заемщики — физические лицадля получения кредита обращаются банк — участник программы, заключивший соответствующеесоглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работупо выдаче банками ипотечных кредитов (подключая к схеме оценщиков, риэлторов, страховыекомпании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банковзакладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК в свою очередь на базеприобретаемых закладных будет формировать обеспечение, под которое затем начнетвыпускать ипотечные ценные бумаги и привлекать таким образом средстваинвесторов на рефинансирование кредитов.

В современных условиях основнымиоператорами ипотечного рынка выступают: банк «Дельта-кредит», АИЖК, Московскоеипотечное агентство (МИА). Последнее было создано в 1998 г. в форме открытого акционерногообщества с контрольным пакетом акций, принадлежащих Москве. С 2003 г. КБ «МИА»,созданный на базе МИА, является московским региональным оператором ОАО «АИЖК».Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 было предусмотрено, что КБ «МИА» —организатор и координатор системы ипотечного жилищного кредитования в Москве.Основные его функции: разработка стандартов и правил ипотечного жилищногокредитования, приобретения по кредитным договорам прав требования, обеспеченныхзалогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитованияосуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе и ипотечнымиобязательствами.

Кредит заемщикупредоставляют банки, уполномоченные Правительством Москвы. Затем кредиты вместес залоговыми обязательствами на недвижимость выкупает МИА. Под гарантииПравительства Москвы и с учетом находящихся у МИА договоров залога Агентство выпускаети продает на внутреннем рынке и на международных рынках долгосрочные обязательствав виде ценных бумаг, чтобы обеспечить приток средств для рефинансированияипотечной программы.

В ноябре 2002 г. Банк Россиизарегистрировал первый выпуск Агентством процентных документарных облигаций с залоговыхобеспечением на предъявителя сроком на 10 лет номинальной стоимостью 1000 руб.,объемом 2,2 млрд руб. и ставкой 10% годовых с учетом индексации к курсу евро. Срокобращения облигаций и погашения, лежащих в их основе ипотечных кредитов одинаков— 10 лет, таким образом, данная схема позволяет получать и предоставлятьдолгосрочные ресурсы.

С принятием 11 ноября 2003г. Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в Россиипоявились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечныесертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием— обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеетправо на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимостипо этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированногопроцента не реже одного раза в год.

Ипотечное покрытиесоставляют:

1) требования поипотечным кредитам;

2) ипотечные сертификатыучастия;

3) денежные средства ввалюте Российской Федерации и иностранной валюте;

4) государственные ценныебумаги;

5) недвижимое имущество.

Учет имущества,составляющего покрытие, осуществляется путем ведения реестра.

Эмиссия облигаций осуществляетсятолько ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Законпредъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированнаякоммерческая организация, исключительным предметом ведения которой являетсяприобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Банк России определяет правиладля кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.Особенности расчета и значений обязательных нормативов следующие:

Достаточности собственныхсредств (капитала): H1 = 14%.

Общей ликвидности: Н5 =20%.

Устанавливаются такжевеличина и методика расчета следующих дополнительных обязательных нормативов.

Минимальное соотношение размерапредоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств(капитала): Н17 = 10%.

Минимальное соотношение размераипотечного покрытия и объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием: Н18 =100%.

Максимальное соотношение совокупнойсуммы обязательств кредитных организаций-эмитентов перед кредиторами, которые всоответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворениесвоих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, исобственных средств (капитала): Н19 = 50%.

Ипотечный сертификат участия— принципиально иная, нежели предыдущие, ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельцав праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификатыучастия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываютсяна балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступленияот заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков. Право собственности на ипотечноепокрытие у владельцев сертификатов возникает одновременно с учреждениемдоверительного управления ипотечным покрытием (срок действия доверительногоуправления — от одного года до 40 лет). Каждый ипотечный сертификат участияудостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общейсобственности на ипотечное покрытие. Записи об ипотечных сертификатах участияведутся в реестре владельцев сертификатов участия. Ипотечный сертификат участияне является эмиссионной ценной бумагой.

Закон об ипотечных ценныхбумагах обеспечивает надежность системы функционирования ипотечных ценных бумаги стимулирует развитие рынка ипотечных кредитов, позволяя коммерческим банкам рефинансироватьих на вторичном рынке, решая проблему долгосрочных ресурсов для ипотеки. Таким образом,в России формируется вторичный рынок ипотечных кредитов.

Глава 2 Расчет ипотечногокредита на примере ОАО «Южно-

Уральского Агентства поипотечному жилищному кредитованию»

2.1 Основные сведения(данные) о предприятии

ОАО «Южно-УральскаяКорпорация жилищного строительства и ипотеки» (ОАО «ЮУ КЖСИ») – универсальныйфинансово-строительный холдинг. ОАО «ЮУ КЖСИ» создана в 2002 году решениемГубернатора и Правительства Челябинской области с целью развития системыипотечного кредитования региона.

/>

/>

Доля привлеченных АИЖКипотечных кредитов в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в2009-2010 гг., %

ЮУ АИЖК, темпы ростаспроса на ипотеку серьезно превысили планы, согласно которым в 2007 году вЧелябинской области все банки и небанковские структуры вместе взятые должныбыли выдать около 20 тысяч кредитов. На деле – 25 тысяч южноуральцев купиликвартиры через ипотеку только с помощью агентства. Это без учета статистики 40банков, выдающих ипотечные кредиты по собственным программам, которыхнасчитывается более 100.

Рост просрочки связан стем, что ее объем растет быстрее, чем объем задолженности на балансах банков.По прогнозам АИЖК, во втором квартале будет выдано порядка 70—85 млрд руб. Этопочти на 70% больше, чем в первом квартале 2010 г., но все еще не достаточно,чтобы ощутимо нивелировать рост просрочки.

/>

Темпы прироста кредитов, предоставленныхфизическим лицам, %

/>

Темпы прироста кредитов ипрочих размещенных средств, предоставленных нефинансовым организациям, %

/>

2.2 Список необходимыхдокументов

Для получения займа,необходимы следующие документы:

- копия паспортаЗаемщика / Созаемщика (все страницы полностью) или заменяющего документа (военнослужащим);

- копия страховогосвидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика / Созаемщика;

- копиясвидетельства ИНН Заемщика / Созаемщика;

- копия военногобилета Заемщика/Созаемщика (для лиц мужского пола призывного возраста, т.е.лицам моложе 27 лет);

- оригиналы справкис места работы о размере дохода за текущий и прошедший год Заемщика/Созаемщикапо форме 2-НДФЛ (выдается бухгалтерией работодателя);

- копия трудовогодоговора, заверенная Работодателем на всех страницахЗаемщика/Созаемщика;

- копия трудовойкнижки Заемщика/Созаемщика заверенная Работодателем на каждой странице печатьюи подписью, а также на последней странице копии трудовой книжки надпись«Продолжает работать по настоящее время» заверить Работодателем);

- при наличии несовершеннолетнихдетей в семье Заемщика/Созаемщика необходимо представить справку о местепрописки ребенка из ЖЭКа;

- копиясвидетельства о заключении брака / о расторжении брака / о рождении ребёнка;

- копии документовоб образовании;

- копии документовна недвижимое имущество и автомобиль (при наличии).

Срок принятия решения повыдаче займа составляет 2-3 дня.

2.3 Виды сертификатов

ОАО «ЮУ КЖСИ» выдаетзаймы из собственных средств на приобретение жилья, инвестором илизаказчиком-застройщиком которого является.

ЮУ КЖСИ работает ссертификатами, которые выдаются:

- молодым семьям,

- бюджетникам,

- госслужащим,

- военнослужащим,

- а такжесертификатом «материнский капитал».

Сертификаты принимаютсякак дополнительная сумма к первоначальному взносу для получения кредита (займа)(сертификаты: молодым семьям, бюджетникам, госслужащим, военнослужащим), так ив погашение задолженности по кредиту (сертификат на материнский капитал).

2.4 Таблица расчетаипотечного кредита

Сумма займа: 2000000 руб.

Срок займа: 240 месяцев

Ставка: 10.55 % годовых

Аннуитет: 20084.27руб./мес.

Расчет с 2.2.2010 по2.2.2030

№ платежа месяц год Общий ежемесячный платеж Платеж в счет погашения основного долга Платеж процентов Остаток основного долга после совершения текущего платежа (с учетом досрочного погашения 1 февраль 2010 15030.14 15030.14 2000000 2 март 2010 20084.27 2163.72 17920.55 1997836.28 3 апрель 2010 20084.27 2760.57 17323.7 1995075.71 4 май 2010 20084.27 2207.85 17876.42 1992867.86 5 июнь 2010 20084.27 2803.65 17280.62 1990064.21 6 июль 2010 20084.27 2252.75 17831.52 1987811.46 7 август 2010 20084.27 2272.93 17811.34 1985538.53 8 сентябрь 2010 20084.27 2867.2 17217.07 1982671.33 9 октябрь 2010 20084.27 2318.99 17765.28 1980352.34 10 ноябрь 2010 20084.27 2912.17 17172.1 1977440.17 11 декабрь 2010 20084.27 2365.86 17718.41 1975074.31 12 январь 2011 20084.27 2387.06 17697.21 1972687.25 13 февраль 2011 20084.27 4119.01 15965.26 1968568.24 14 март 2011 20084.27 2445.36 17638.91 1966122.88 15 апрель 2011 20084.27 3035.56 17048.71 1963087.32 16 май 2011 20084.27 2494.47 17589.8 1960592.85 17 июнь 2011 20084.27 3083.51 17000.76 1957509.34 18 июль 2011 20084.27 2544.45 17539.82 1954964.89 19 август 2011 20084.27 2567.25 17517.02 1952397.64 20 сентябрь 2011 20084.27 3154.58 16929.69 1949243.06 21 октябрь 2011 20084.27 2618.52 17465.75 1946624.54 22 ноябрь 2011 20084.27 3204.64 16879.63 1943419.9 23 декабрь 2011 20084.27 2670.7 17413.57 1940749.2 24 январь 2012 20084.27 2742.14 17342.13 1938007.06 25 февраль 2012 20084.27 3883.91 16200.36 1934123.15 26 март 2012 20084.27 2801.35 17282.92 1931321.8 27 апрель 2012 20084.27 3383.09 16701.18 1927938.71 28 май 2012 20084.27 2856.61 17227.66 1925082.1 29 июнь 2012 20084.27 3437.04 16647.23 1921645.06 30 июль 2012 20084.27 2912.85 17171.42 1918732.21 31 август 2012 20084.27 2938.88 17145.39 1915793.33 32 сентябрь 2012 20084.27 3517.37 16566.9 1912275.96 33 октябрь 2012 20084.27 2996.57 17087.7 1909279.39 34 ноябрь 2012 20084.27 3573.7 16510.57 1905705.69 35 декабрь 2012 20084.27 3055.28 17028.99 1902650.41 36 январь 2013 20084.27 3036 17048.27 1899614.41 37 февраль 2013 20084.27 4710.4 15373.87 1894904.01 38 март 2013 20084.27 3105.41 16978.86 1891798.6 39 апрель 2013 20084.27 3680.04 16404.23 1888118.56 40 май 2013 20084.27 3166.21 16918.06 1884952.35 41 июнь 2013 20084.27 3739.41 16344.86 1881212.94 42 июль 2013 20084.27 3228.09 16856.18 1877984.85 43 август 2013 20084.27 3257.01 16827.26 1874727.84 44 сентябрь 2013 20084.27 3828.07 16256.2 1870899.77 45 октябрь 2013 20084.27 3320.5 16763.77 1867579.27 46 ноябрь 2013 20084.27 3890.06 16194.21 1863689.21 47 декабрь 2013 20084.27 3385.1 16699.17 1860304.11 48 январь 2014 20084.27 3415.44 16668.83 1856888.67 49 февраль 2014 20084.27 5056.19 15028.08 1851832.48 50 март 2014 20084.27 3491.34 16592.93 1848341.14 51 апрель 2014 20084.27 4056.87 16027.4 1844284.27 52 май 2014 20084.27 3558.98 16525.29 1840725.29 53 июнь 2014 20084.27 4122.91 15961.36 1836602.38 54 июль 2014 20084.27 3627.81 16456.46 1832974.57 55 август 2014 20084.27 3660.32 16423.95 1829314.25 56 сентябрь 2014 20084.27 4221.86 15862.41 1825092.39 57 октябрь 2014 20084.27 3730.94 16353.33 1821361.45 58 ноябрь 2014 20084.27 4290.82 15793.45 1817070.63 59 декабрь 2014 20084.27 3802.82 16281.45 1813267.81 60 январь 2015 20084.27 3836.89 16247.38 1809430.92 61 февраль 2015 20084.27 5440.27 14644 1803990.65 62 март 2015 20084.27 3920.02 16164.25 1800070.63 63 апрель 2015 20084.27 4475.44 15608.83 1795595.19 64 май 2015 20084.27 3995.25 16089.02 1791599.94 65 июнь 2015 20084.27 4548.89 15535.38 1787051.05 66 июль 2015 20084.27 4071.8 16012.47 1782979.25 67 август 2015 20084.27 4108.29 15975.98 1778870.96 68 сентябрь 2015 20084.27 4659.27 15425 1774211.69 69 октябрь 2015 20084.27 4186.85 15897.42 1770024.84 70 ноябрь 2015 20084.27 4735.97 15348.3 1765288.87 71 декабрь 2015 20084.27 4266.8 15817.47 1761022.07 72 январь 2016 20084.27 4348.14 15736.13 1756673.93 73 февраль 2016 20084.27 5399.72 14684.55 1751274.21 74 март 2016 20084.27 4435.25 15649.02 1746838.96 75 апрель 2016 20084.27 4978.41 15105.86 1741860.55 76 май 2016 20084.27 4519.37 15564.9 1737341.18 77 июнь 2016 20084.27 5060.54 15023.73 1732280.64 78 июль 2016 20084.27 4604.97 15479.3 1727675.67 79 август 2016 20084.27 4646.12 15438.15 1723029.55 80 сентябрь 2016 20084.27 5184.3 14899.97 1717845.25 81 октябрь 2016 20084.27 4733.96 15350.31 1713111.29 82 ноябрь 2016 20084.27 5270.07 14814.2 1707841.22 83 декабрь 2016 20084.27 4823.36 15260.91 1703017.86 84 январь 2017 20084.27 4824.76 15259.51 1698193.1 85 февраль 2017 20084.27 6340.54 13743.73 1691852.56 86 март 2017 20084.27 4924.81 15159.46 1686927.75 87 апрель 2017 20084.27 5456.53 14627.74 1681471.22 88 май 2017 20084.27 5017.83 15066.44 1676453.39 89 июнь 2017 20084.27 5547.35 14536.92 1670906.04 90 июль 2017 20084.27 5112.49 14971.78 1665793.55 91 август 2017 20084.27 5158.3 14925.97 1660635.25 92 сентябрь 2017 20084.27 5684.52 14399.75 1654950.73 93 октябрь 2017 20084.27 5255.46 14828.81 1649695.27 94 ноябрь 2017 20084.27 5779.38 14304.89 1643915.89 95 декабрь 2017 20084.27 5354.33 14729.94 1638561.56 96 январь 2018 20084.27 5402.31 14681.96 1633159.25 97 февраль 2018 20084.27 6866.87 13217.4 1626292.38 98 март 2018 20084.27 5512.24 14572.03 1620780.14 99 апрель 2018 20084.27 6030.11 14054.16 1614750.03 100 май 2018 20084.27 5615.67 14468.6 1609134.36 101 июнь 2018 20084.27 6131.09 13953.18 1603003.27 102 июль 2018 20084.27 5720.92 14363.35 1597282.35 103 август 2018 20084.27 5772.18 14312.09 1591510.17 104 сентябрь 2018 20084.27 6283.91 13800.36 1585226.26 105 октябрь 2018 20084.27 5880.21 14204.06 1579346.05 106 ноябрь 2018 20084.27 6389.39 13694.88 1572956.66 107 декабрь 2018 20084.27 5990.15 14094.12 1566966.51 108 январь 2019 20084.27 6043.82 14040.45 1560922.69 109 февраль 2019 20084.27 7451.49 12632.78 1553471.2 110 март 2019 20084.27 6164.74 13919.53 1547306.46 111 апрель 2019 20084.27 6667.22 13417.05 1540639.24 112 май 2019 20084.27 6279.72 13804.55 1534359.52 113 июнь 2019 20084.27 6779.48 13304.79 1527580.04 114 июль 2019 20084.27 6396.73 13687.54 1521183.31 115 август 2019 20084.27 6454.05 13630.22 1514729.26 116 сентябрь 2019 20084.27 6949.7 13134.57 1507779.56 117 октябрь 2019 20084.27 6574.15 13510.12 1501205.41 118 ноябрь 2019 20084.27 7066.97 13017.3 1494138.44 119 декабрь 2019 20084.27 6696.38 13387.89 1487442.06 120 январь 2020 20084.27 6792.8 13291.47 1480649.26 121 февраль 2020 20084.27 7707.09 12377.18 1472942.17 122 март 2020 20084.27 6922.36 13161.91 1466019.81 123 апрель 2020 20084.27 7406.8 12677.47 1458613.01 124 май 2020 20084.27 7050.41 13033.86 1451562.6 125 июнь 2020 20084.27 7531.82 12552.45 1444030.78 126 июль 2020 20084.27 7180.71 12903.56 1436850.07 127 август 2020 20084.27 7244.88 12839.39 1429605.19 128 сентябрь 2020 20084.27 7721.7 12362.57 1421883.49 129 октябрь 2020 20084.27 7378.61 12705.66 1414504.88 130 ноябрь 2020 20084.27 7852.28 12231.99 1406652.6 131 декабрь 2020 20084.27 7514.71 12569.56 1399137.89 132 январь 2021 20084.27 7547.61 12536.66 1391590.28 133 февраль 2021 20084.27 8821.92 11262.35 1382768.36 134 март 2021 20084.27 7694.29 12389.98 1375074.07 135 апрель 2021 20084.27 8160.68 11923.59 1366913.39 136 май 2021 20084.27 7836.35 12247.92 1359077.04 137 июнь 2021 20084.27 8299.4 11784.87 1350777.64 138 июль 2021 20084.27 7980.93 12103.34 1342796.71 139 август 2021 20084.27 8052.44 12031.83 1334744.27 140 сентябрь 2021 20084.27 8510.39 11573.88 1326233.88 141 октябрь 2021 20084.27 8200.85 11883.42 1318033.03 142 ноябрь 2021 20084.27 8655.3 11428.97 1309377.73 143 декабрь 2021 20084.27 8351.89 11732.38 1301025.84 144 январь 2022 20084.27 8426.72 11657.55 1292599.12 145 февраль 2022 20084.27 9623.07 10461.2 1282976.05 146 март 2022 20084.27 8588.45 11495.82 1274387.6 147 апрель 2022 20084.27 9033.76 11050.51 1265353.84 148 май 2022 20084.27 8746.35 11337.92 1256607.49 149 июнь 2022 20084.27 9187.93 10896.34 1247419.56 150 июль 2022 20084.27 8907.05 11177.22 1238512.51 151 август 2022 20084.27 8986.86 11097.41 1229525.65 152 сентябрь 2022 20084.27 9422.77 10661.5 1220102.88 153 октябрь 2022 20084.27 9151.81 10932.46 1210951.07 154 ноябрь 2022 20084.27 9583.83 10500.44 1201367.24 155 декабрь 2022 20084.27 9319.69 10764.58 1192047.55 156 январь 2023 20084.27 9403.2 10681.07 1182644.35 157 февраль 2023 20084.27 10512.95 9571.32 1172131.4 158 март 2023 20084.27 9581.65 10502.62 1162549.75 159 апрель 2023 20084.27 10003.53 10080.74 1152546.22 160 май 2023 20084.27 9757.14 10327.13 1142789.08 161 июнь 2023 20084.27 10174.88 9909.39 1132614.2 162 июль 2023 20084.27 9935.74 10148.53 1122678.46 163 август 2023 20084.27 10024.76 10059.51 1112653.7 164 сентябрь 2023 20084.27 10436.19 9648.08 1102217.51 165 октябрь 2023 20084.27 10208.1 9876.17 1092009.41 166 ноябрь 2023 20084.27 10615.2 9469.07 1081394.21 167 декабрь 2023 20084.27 10394.68 9689.59 1070999.53 168 январь 2024 20084.27 10514.04 9570.23 1060485.49 169 февраль 2024 20084.27 11219.36 8864.91 1049266.13 170 март 2024 20084.27 10708.25 9376.02 1038557.88 171 апрель 2024 20084.27 11103.3 8980.97 1027454.58 172 май 2024 20084.27 10903.15 9181.12 1016551.43 173 июнь 2024 20084.27 11293.6 8790.67 1005257.83 174 июль 2024 20084.27 11101.49 8982.78 994156.34 175 август 2024 20084.27 11200.7 8883.57 982955.64 176 сентябрь 2024 20084.27 11584.12 8500.15 971371.52 177 октябрь 2024 20084.27 11404.3 8679.97 959967.22 178 ноябрь 2024 20084.27 11782.91 8301.36 948184.31 179 декабрь 2024 20084.27 11611.49 8472.78 936572.82 180 январь 2025 20084.27 11692.32 8391.95 924880.5 181 февраль 2025 20084.27 12599.07 7485.2 912281.43 182 март 2025 20084.27 11909.98 8174.29 900371.45 183 апрель 2025 20084.27 12276.94 7807.33 888094.51 184 май 2025 20084.27 12126.7 7957.57 875967.81 185 июнь 2025 20084.27 12488.55 7595.72 863479.26 186 июль 2025 20084.27 12347.26 7737.01 851132 187 август 2025 20084.27 12457.89 7626.38 838674.11 188 сентябрь 2025 20084.27 12811.93 7272.34 825862.18 189 октябрь 2025 20084.27 12684.32 7399.95 813177.86 190 ноябрь 2025 20084.27 13033.02 7051.25 800144.84 191 декабрь 2025 20084.27 12914.75 7169.52 787230.09 192 январь 2026 20084.27 13030.47 7053.8 774199.62 193 февраль 2026 20084.27 13818.56 6265.71 760381.06 194 март 2026 20084.27 13271.05 6813.22 747110.01 195 апрель 2026 20084.27 13605.91 6478.36 733504.1 196 май 2026 20084.27 13511.87 6572.4 719992.23 197 июнь 2026 20084.27 13841.05 6243.22 706151.18 198 июль 2026 20084.27 13756.96 6327.31 692394.22 199 август 2026 20084.27 13880.23 6204.04 678513.99 200 сентябрь 2026 20084.27 14200.72 5883.55 664313.27 201 октябрь 2026 20084.27 14131.84 5952.43 650181.43 202 ноябрь 2026 20084.27 14446.4 5637.87 635735.03 203 декабрь 2026 20084.27 14387.91 5696.36 621347.12 204 январь 2027 20084.27 14516.83 5567.44 606830.29 205 февраль 2027 20084.27 15173.1 4911.17 591657.19 206 март 2027 20084.27 14782.86 5301.41 576874.33 207 апрель 2027 20084.27 15082.06 5002.21 561792.27 208 май 2027 20084.27 15050.46 5033.81 546741.81 209 июнь 2027 20084.27 15343.34 4740.93 531398.47 210 июль 2027 20084.27 15322.79 4761.48 516075.68 211 август 2027 20084.27 15460.09 4624.18 500615.59 212 сентябрь 2027 20084.27 15743.32 4340.95 484872.27 213 октябрь 2027 20084.27 15739.68 4344.59 469132.59 214 ноябрь 2027 20084.27 16016.31 4067.96 453116.28 215 декабрь 2027 20084.27 16024.22 4060.05 437092.06 216 январь 2028 20084.27 16178.51 3905.76 420913.55 217 февраль 2028 20084.27 16565.73 3518.54 404347.82 218 март 2028 20084.27 16471.1 3613.17 387876.72 219 апрель 2028 20084.27 16730.09 3354.18 371146.63 220 май 2028 20084.27 16767.78 3316.49 354378.85 221 июнь 2028 20084.27 17019.76 3064.51 337359.09 222 июль 2028 20084.27 17069.7 3014.57 320289.39 223 август 2028 20084.27 17222.23 2862.04 303067.16 224 сентябрь 2028 20084.27 17463.48 2620.79 285603.68 225 октябрь 2028 20084.27 17532.17 2552.1 268071.51 226 ноябрь 2028 20084.27 17766.11 2318.16 250305.4 227 декабрь 2028 20084.27 17847.59 2236.68 232457.81 228 январь 2029 20084.27 18001.38 2082.89 214456.43 229 февраль 2029 20084.27 18348.64 1735.63 196107.79 230 март 2029 20084.27 18327.09 1757.18 177780.7 231 апрель 2029 20084.27 18542.69 1541.58 159238.01 232 май 2029 20084.27 18657.45 1426.82 140580.56 233 июнь 2029 20084.27 18865.26 1219.01 121715.3 234 июль 2029 20084.27 18993.67 1090.6 102721.63 235 август 2029 20084.27 19163.86 920.41 83557.77 236 сентябрь 2029 20084.27 19359.72 724.55 64198.05 237 октябрь 2029 20084.27 19509.04 575.23 44689.01 238 ноябрь 2029 20084.27 19696.76 387.51 24992.25 239 декабрь 2029 20084.27 19860.33 223.94 5131.92 240 январь 2030 5177.9 5131.92 45.98 ИТОГО 4800264.3 2000000  2800264.3  0

Глава 3 Проблемы и путисовершенствования правового механизма

ипотечного кредитования

В ипотечном кредитованиисуществует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них: отсутствиедостаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынкаипотечного кредитования, отсутствие узаконенной частной собственности на землю,что тормозит приток инвестиций в эту сферу, несовершенный правовой механизмреализации прав по ипотеке.

С целью совершенствованияпоследней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство инормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: уточненияпорядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, обращениявзыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилымипомещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, созданиямеханизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенноежилое помещение.

Обращение взыскания назаложенное жилое помещение.

В России рискипредоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствиепроблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество вслучае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов егосемьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устраненияпротиворечия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральномзаконе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой — в Гражданскомкодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РФ, в отношении последствий невыполнениязаемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правахпользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими впринадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита инаходящемся в залоге.

Федеральным законом«Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что после обращениявзыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имуществазалогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны потребованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободитьзанимаемое жилое помещение при условии, если: жилой дом или квартира былизаложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита,предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора обипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, — до ихвселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом(квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма,предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставитсерьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования ижилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправокв указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания назаложенное имущество, а также выселения с целью однозначного пониманиязакрепленных в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»норм.

Создание механизмовсоциальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращениявзыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внестиизменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ, учитывающие необходимость созданияправового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращениявзыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимозаконодательно закрепить в Жилищном кодексе РФ возможность созданияспециализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда — фондавременного проживания, который будет использоваться для переселения граждан всоответствующих случаях.

Уточнение порядказаключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеютнесовершеннолетние граждане.

Необходимо заполнитьсуществующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилыхпомещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно Гражданскомукодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеютнесовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласияорганов опеки и попечительства.

Заключение

Одной из основных задачбанков в рыночной экономике является превращение сбережений населения винвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизироватьзначительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их вважнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека,показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратныммультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итогевовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения.Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которыехранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которыхсопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будетспособствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам,поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём своидепозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм,который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками ипредприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный секторэкономики.

Развитие системыипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния наразвитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливаниекрупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать«второе» дыхание строительному комплексу страны. Бурный ростстроительства недорогого жилья может и должен привести к расширениюпроизводства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий,архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях,когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированиюкредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищногокредитования становится одним из приоритетных направлений государственнойполитики и развития общества.

ипотекакредитование россия жилищный

Список литературы

1. Закон РФ от29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому КодексуРФ);

2. Федеральный законот 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3. ГражданскийКодекс Российской Федерации;

4. ПостановлениеПравительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечногожилищного кредитования в г.Москве»;

5. Банковское дело:Учебное пособие. 2-е изд./ Под ред. Г. Белоглазовой, Л. Краливецкой. – СПб:Питер. 2008.- 400с.

6. Банковское дело:учебник/ О.И. Лаврушин, И.Д.Мамонова, Н.И. Валенцева [и др.]; под ред. засл.деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. – 4-е изд., стер. – М.:КНОРУС, 2007. – 768 с.

7. Банковское дело:учебник / под ред. Г.Г Коробовой. — М.: Экономистъ, 2006.

8. Банковское дело:учебник / А.В. Тютюник, А.В. Турбанов – М.: Финансы и статистика, 2006

9. Банковское дело:учебник / О.И. Семибратова. – М.: АСАДЕМIА, 2005

10. Банки ибанковские операции: учебник / под. ред. Е.Ф. Жукова. – М.: 2005.

11. Банковское дело:современная система кредитования / под ред. О.И. Лаврушина. — М.: КНОРУС, 2006.

12. Жилищноеипотечное кредитование / под ред. Колобов С.С.- М.: Дашков и К, 2006. — 120с.

13. Ипотека в России:/под ред. Головина О.Л. — М.: Юристъ, 2007. — 525с.

14. Ипотечноекредитование жилищного строительства:/ Головин Ю.В. — СПб.: СПбГУЭФ, 2006. — 152с.

15. Ипотечноежилищное кредитование: /под ред. Дубовик И.В. — Иркутск: БГУЭП, 2007. — 227с.

16. Ипотечноекредитование в России / Кострикин П.Н. — М.: Макс Пресс, 2007. — 212с.

17. Ипотечноекредитование. Правовая и методологическая основа / Нуждаева Е.В. — Челябинск:Чув. Ун-т Чебаксары, 2007. — 88с.

18. Ипотечноекредитование / под ред. Рябченко Л.И. — М.: ФА, 2006. — 120с.

19. Ипотечноекредитование / под ред. Савруков А.Н. — СПб.: Политехника, 2006.

20.  Основыбанковской деятельности (Банковское дело): учебное пособие / под ред. К.Р.Табирбекова. М.: ИНФРА-М, 2007.