Реферат: Ипотечное кредитование

Содержание

 

Введение

1. Сущность и историяразвития ипотеки

1.1 Зарождение институтаипотеки

1.2 Развитие ипотеки вРоссии

2. Рынок ипотечного кредитования.Инструменты и мировой опыт

2.1Предметыипотеки по закону «Об ипотеке»

2.2 Инструментыипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

2.3 Риски ипотечногокредитования

2.4 Ипотечный рынок

2.5 Мировой опыт ипотечногокредитования

3. Ипотека – инструментрынка недвижимости, перспективы ее развития в России

3.1. Порядокпредоставления ипотечного кредита коммерческими банками

3.2. Становление иразвитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

3.3. Роль Агентства поипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

Заключение

4. Практическая часть

Введение

 

Жильёнужно всем, и это не требует никаких доказательств. В развитых странах среднийпоказатель обеспеченности населения жильём колеблется между 30 и 45 на одногочеловека, причем в США – это 64 м2.

Обеспеченностьжильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 м2.Однако только около 11% населения имеет жильё такой или большей площади,остальные проживают в несравнимо худших условиях: так, около трети населенияобеспеченно общей жилой площадью менее 9 м2 на одного человека. Несмотря на видимое строительство жилья, общее его количество уменьшилось. Внастоящее время ввод квартир составляет около 450 тыс. в год. При довольно грубомподсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новуюквартиру. По самым последним данным, в России около 6,3 млн. семей –очередников. Если продолжать строить такими же темпами, то более трехдесятилетий необходимо для обеспечения жильем официально признанных очередниковна приобретение жилья при условии, что они будут получать всего 50% вводимогожилья!

Причемситуация с жильем усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда.Сегодня ежегодный объём нового строительства составляет немногим более 1,4%существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяетпотребности населения в жилье, но и крайне отрицательно сказывается на качествежилищного фонда. Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационноевыбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части,то положение с жильем можно назвать катастрофическим.

Происшедшиеза последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладестраны вызвали резкие изменения источников финансирования жилья. Острейшаяпотребность в жилье очень больших групп населения, которые не могут купитьнедвижимость за собственные наличные средства, необходимость нахождения новыхинвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительнопоказывают, что без задействования всех возможностей института ипотекиРоссии уже не обойтись.

ВРоссии рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия«ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.

Системаипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономическиразвитых стран не только является

Численностьсемей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, постоянно уменьшается(только за 1990–1997 гг. она уменьшилась по различным причинам на 3,4 млн. илина 35%.

Основнойформой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние наэкономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны,

Системаипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономическиразвитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий,но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегоднясложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.Одним словом, ипотека является одним из инструментов рынка недвижимости.

Цельюразвития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшениежилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынкенедвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развитияипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достиженияреального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования всистеме рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самыхпроверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетныхинвестиций в жилищную сферу.

Однимиз по-настоящему действенных и весьма полезных элементов в условиях рыночнойэкономики является «институт залога» – ипотека. В расцвет рыночных отношений вРоссии ипотека выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантиейстабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике. Ипотекапозволит людям получить такое долгожданное и необходимое им жильё! Особенностиипотеки, присущие ей проблемы и значение ипотеки как инструмента рынканедвижимости будут подробнее рассмотрены далее.

 

1.Сущность и история развития ипотеки

 

1.1 Зарождение институтаипотеки

Ипотекакак элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Самопонятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древнейГреции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона –Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любыепосягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги,вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит кнаследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать«собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом сподобного рода обязательств была личность должника, которому в случаеневозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственностив имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно напограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензийна определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе,получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка),отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использоватьособые книги, называвшиеся ипотечными.

Новоеразвитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавалисьипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частнымлицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработаноособое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банкистановились специализированными. Развивались различные банковские институты:коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс,сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержкуипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальныеинституты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды дляподдержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – этобыл самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы былиобразованы в России в Х1Х в).

Институтипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошелэволюцию от фидуции (fiducia, от лат. – сделки на доверии или доверительнойсделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии – пигнусуи далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возниклаи развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римскогоправа появился «пигнус» (pignus, от лат – неформальный залог), и лишь затемсобственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишьдополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции»заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливалисьправа кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia»и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременногоисполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

Напервом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практическиникакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать отзаемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В технологии сделкиоставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоватьсякредитор, и которые были невыгодны заемщику.

Следующаястадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер,защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договоро залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемойнедвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только какгарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имелиправо требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а толькохранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь,чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых имобязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемуюнедвижимость (предмет залога) у себя. Данный вид сделок тщательнорегламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметомособого судебного разбирательства.

Появлениепоследней стадии института ипотеки – собственно самой ипотеки – было обоснованополитическими и экономическими условиями того времени: ослаблениерабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторампривели к возникновению классического института ипотеки. По существующемузаконодательству ни одна действующая правовая форма не подходила длягарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) иарендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда,которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуациибыло введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда,причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позженовый вид залога распространился на другие и, в частности, на залогнедвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был,во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятыезаемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнениидолжником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемуювещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммыоставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначалапростые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическоевремя, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладалиправовой силой. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и своюэволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласиясторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора наинвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека наимущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимоотметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви)сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. Уже впостклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки дляупорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки.Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ееважности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону»– фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, заними – ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем – ипотеки,оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду),всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга(приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформленияранжировали остальные.

Рольгосударства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика.Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования,отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственныхфункций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать втечение нескольких веков.

Ипотечноеправо самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечениекоторого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета,подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечетза собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот.

Такимобразом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственнымиотношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Развитие ипотеки вРоссии

Ипотечноекредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII–XIV вв.одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, нодолгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г.были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургскиеи московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, длякупцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянствои купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы вГосударственный заёмный банк.

29октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически былзакреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег былавозложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт – Петербурге 1769году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нуждыпроводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образомдворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция –первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхованиекаменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций.Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страховогополиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога,передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

ВРоссийской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в Россиив это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог»относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

В1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи сподготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались всесуществовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждалисьземские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г.была образована первая частная организация долгосрочного кредита –Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учрежденоОбщество взаимного кредита.

Сначала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных(земельных) банков. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие,взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотяименно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей инедвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитованиестановилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов насумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Росткредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительствов 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственныхзалоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворянпо ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резкоизменили последующую кредитно – финансовую политику государства. По российскомузаконодательству того времени на одной территории не могли действоватьодновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другуненужной конкуренции.

Частнуюипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю игородскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Онипредоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов.

Вэто время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные икредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательныекассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. В этовремя залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечениякредита.

К1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская системадолгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение ибыла блестяще организована.

Вфинансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладныелисты, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственнозакладные.

Долгосрочноефинансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики,промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно –финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценныхбумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейскихрынках, Россия превалировала над всей Европой.

ВРоссии послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, нов условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-зане обеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всегонедвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советскогоразвития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редкоиспользовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождениеинститута залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отражение следующиеположения: – основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемоеипотекой, предмет ипотеки; – порядок заключения договора об ипотеке; – закладнаякак ценная бумага; – государственная регистрация ипотеки; – обеспечениесохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; – переход прав наимущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременениеэтого имущества правами других лиц; – последующая ипотека; – уступка прав подоговору об ипотеке; – обращение взыскания на имущество, заложенное по договоруоб ипотеке, и реализация указанного имущества; – особенности ипотеки земельныхучастков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

 

2.Рынок ипотечного кредитования. Инструменты и мировой опыт

 

2.1Предметы ипотеки по закону «Об ипотеке»

Итак,ипотека – это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всехопераций, будь то действия юридического или экономического характера, являетсянедвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которыенаделены данным статусом. Закон «Об ипотеке» в ст. 5 со ссылкой на ст. 130Гражданского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участки,за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 закона «Об ипотеке»;предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома,гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания и космические объекты; другие предметы, допускаемыефедеральными законами, в том числе Законом «Об ипотеке». И для началаопределимся относительно двух, равнозначных понятий – «предмет» и «объект»ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон «Об ипотеке»называет недвижимое имущество, регулируемое им – «предметами», а слово «объект»уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смыслеэлемента гражданских прав. Предприятие – гражданско-правовой объект, предметипотеки.

Гражданскийкодекс (ст. 336) перечисляет следующие исключения по предмету ипотеки (залога):имущество, изъятое из оборота (например, оружие, наркотики и так далее);требования, неразрывно, связанные с личностью кредитора (требование овозмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, требования об алиментах);права, уступка, которых запрещена законом. А п. 2 ст. 6 закона «Об ипотеке» и п.2 ст. 336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества, на которое всоответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. (Крометого, ч. 1 ГК содержит положение о возможности расширения круга объектовгражданских прав, которые не могут быть предметом залога. В соответствии с п. 2).

Изъятиеобъектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте – явление вчастном праве достаточно традиционное, распространённое и направлено на защиту,прежде всего публичных интересов. В дореволюционном российском правенасчитывалось 5 классов изъятых их оборота объектов (дороги, межи, водные пути,сообщения и т.д.), также существовали и ограничения в обороте.

Пункт1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственникапередаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственноговладения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственностипредставляет собой совокупность трёх составляющих – владение, пользование ираспоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющихлишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяйственного веденияотражено в ст. 294 ГК. И ещё о некоторых условиях и особенностях предметовипотеки.

Правилаоб ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу праварендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все связанныес этим правоотношением вопросы регулируются главой 34 ч. II Гражданскогокодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или непротиворечит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст. 6 Закона об ипотекедополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данногообъекта.

Залогможет распространяться на имущество, которое может стать собственностью,которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК).Подобное правило существует и в ряде государств – членов СНГ – Казахстане (ст. 43Закона о залоге), Украины (ст. 43 о Закона о залоге). То есть, например, можнополучить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет собственностьюзалогодателя только после её выкупа.

Залогсобственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласияостальных собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегосяв общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого изсобственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всехсобственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество(находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащимостальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общейсобственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в правесобственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).

2.2 Инструментыипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

Всистеме мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банкеважное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежейзаемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплатыпроцентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют формуорганизации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструментыипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем: –обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора,защиты его средств от инфляции; – снижение рисков ипотечного кредитования; – обеспечениятаких условий кредитования, при которых кредит становится доступным длязаемщика.

Выборинструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назватьследующие: – ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежнаяполитика правительства и т.п.); – источники и цена привлеченных средств длявыдачи ипотечных кредитов; – необходимость обеспечения простоты и доступностидля понимания расчетов по кредитам.

Всеинструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися(предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с«шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга,нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Перваягруппа кредитов – стандартный ипотечный кредит предполагает такую организациюденежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных,как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетныйипотечный кредит. Срочный аннуитет это денежный поток с равными поступлениями втечение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале)равных временных интервалов. Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщикежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита ичасть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, даетстабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, посколькупроценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщиквыплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячноепогашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученногокредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает впогашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен дляРоссии.

Втораягруппа кредитов ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на двеподгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключениикредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования,использующие индексирующие коэффициенты. Среди кредитов второй группы наиболеераспространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированнойвыплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростомплатежей, индексируемые кредиты.

Вусловиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменнойпроцентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки взависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии сизменением стоимости привлекаемых ресурсов.

Прииспользовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, какправило, устанавливается на 1,5 2% ниже, чем по кредитам с фиксированнойпроцентной ставкой.

Чтобыповысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменнойпроцентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Сутьрегулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровеньпроцентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимальнодопустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный пределувеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банкаможет быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредитс фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками впрактике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляетравновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а процентыначисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа.Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка назаемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска не возврата.

Впоследнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банковнашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой»)платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитовявляются кредиты, предполагающие: в течение кредитного периода выплату толькопроцентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга; частичнуюамортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитногосрока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в концесрока вносится оставшаяся часть долга; замораживание процентных выплат до концасрока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленныйсложный процент.

Недостаткомкредита с «шаровым» платежом является повышенный риск не возврата кредита, тоесть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигаетсяна конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положениязаемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, стечением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятностьснижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашенияосновной суммы долга в конце срока. Индексируемые инструменты ипотечногокредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди такихинструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга икредит с двойной индексацией.

Кредитс индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга наоснове выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели взависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимостиресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, индекс потребительскихцен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежамив реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный рискпри этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитныйриск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредитс двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски междузаемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются покакому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и егодоступность; номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу,отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), чтопозволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Такимобразом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняетсяноминальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, аноминальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамикииндекса инфляции.

Посколькусуществует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматриваютравновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи) и посколькусумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием иосторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей приоценке риска и требуемой ставки.

2.3 Риски ипотечногокредитования

Рискиподразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски неносят специфического (индивидуального) или местного характера.Несистематические риски – это риски, свойственные конкретной местной экономике.Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечныериски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными,валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполученияприбыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностьюклиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являютсяобобщенными рисками – инфляционный, рыночный; другие – пограничными,комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг надруга.

Внедрениеопераций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит передбанками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу спецификиданного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками,заключается, прежде всего, в скудеющем: – долгосрочный характер кредита; – обеспечениевозвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения,приобретенного на средства кредита; – способ погашения кредита, при которомплатежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболеехарактерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие:кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитныйриск –это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

Вкачестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следуетотметить: – уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачамразвития системы жилищного ипотечного кредитования населения; – социально-экономическаястабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточноплатежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Существуетцелый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. Вкачестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду большихрисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщикав качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредитанад суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадияхкредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения,отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легчепродать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии свыплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и свыплатами по основной части кредитного долга.

Доходызаемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же времяпроцент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, черезмаксимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате закредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

Вслучае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательноменьше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением такжедополнительных гарантий.

Существеннымусловием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основныепараметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а такжеоценка соответствия стоимости цене).

Ценаи стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятиярисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самымнепосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Такимобразом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости.Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению илизанижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит(которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет наобщую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – этонадежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, прикредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховыхслучаев и определении ущерба, при налогообложении.

Коэффициент,характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовомудоходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья,достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающейих, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель неможет выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше среднихрыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из среднейстоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управлениекредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведенияпостоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, какпо его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельнымигруппами кредитов.

Самаяглавная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствиенеобходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в томчтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, какминимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальнойприбыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).

Рискпроцентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, восновном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемымисточникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли вбудущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, вчастности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективнойбанковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов итехнологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредитзаемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам внастоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активови пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью вдолгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятиясредств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) подепозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

Банки,занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставкипосредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появилсяцелый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов спеременной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центральногобанка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа(ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга используетпроцентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; анекоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексированиесуммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровняминимальной заработной платы.

Наиболееэффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредитыс переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентнойставки.

Рискликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банкаи при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает всилу несбалансированности его активов и пассивов.

Впроцессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспеченияликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечныхкредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитови депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуациинеплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочныеобязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств вдолгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управлениериском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых,требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможнойпотребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработкастратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источниковдля мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов,портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервныекредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке.

Вотношении России, помимо высоких требований Банка Росси к резервам,альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечномкредитовании является создание специализированного ипотечного агентства,ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, ФедеральногоАгентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретатьправа по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будутобеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупкуили кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

2.4 Ипотечный рынок

 

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемыхбанками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жильяпод залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке сцелью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, изопределения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментомфондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению иобслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность.Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка каксистемы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить орынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (черезмеханизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средствна рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавнопоявилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось впрофессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясьв научный оборот.

Рынокипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичномрынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынкепроисходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам черезвыпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такиеценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитногориска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондовогорынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают кжизни новые виды таких ценных бумаг.

Товаром(услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансированияприобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущимдоходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основнымихарактеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: сроккредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требованияпо первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособнымспросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложениена ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные),ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля тойили иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многомзависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечногокредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущихрыночных тенденций.

Осуществлениедолгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечногокредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организациивзаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости ифинансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечногокредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срокавложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образомрефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачиновых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются науниверсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) испециальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечногорынка.

Системаипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства,заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную насогласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевыхсчетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоватьсяльготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляетсяпутем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемыхбанками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либоспособом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов являетсясоздание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые надепозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целяхприобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечныхкредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый циклпредставляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут бытьнаправлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищныеконтрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансированияГермании и Австрии в течение многих лет, где она получила название«стройсбережений».

Ипотечноекредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитиеипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижениепроцентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в своюочередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условиинедостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышениестоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенноепредложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Сдругой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложенияипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости,что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты.Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит отсоотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости,финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечногокредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние наконъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеровоказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США,где 70–80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечногокредита).

Изэтого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике системаипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит сучастием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит отконъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

2.5Мировой опыт ипотечного кредитования

Сравнениеразличных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, чтоосновное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключаетсяв формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечныхссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводуформирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорято необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищногокредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевыхсбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации).Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования исрочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан,накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются нафинансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье внастоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимостисоздания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсовосуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем созданияинститута вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банкамиипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо инымспособом.

Такимобразом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактныесбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития вРоссии с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашейстране.

3.Ипотека – инструмент рынка недвижимости и перспективы ее развития в России

 

3.1 Порядокпредоставления ипотечного кредита коммерческими банками

 

Ипотечныйбанк –кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечныхкредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектовнедвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накопленийи средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценныхбумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящихфиксированный процент.

Взависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационнойструктуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечногокредитования. При многовариантности различных элементов организации процессакредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пятиосновных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: – предварительноерассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком; – андеррайтинг;– принятие решения о выдаче ипотечной ссуды; – оформление кредитного договора идоговора о залоге; – сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитногодоговора.

Напервом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита ипредлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать каканкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зренияминимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процессакредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходесобеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы наключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдачеотклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которымкредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принялположительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какиедокументы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитнойзаявки.

Второйэтап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщикаввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуютспециалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и службабезопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартиразаемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь;продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков;состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение,канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий моментлибо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимостьпредполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие видынедвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимоеимущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства.Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагаетсястроящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, срокистроительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следуетотметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищныйкредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залогимеющегося жилья.

Результатыанализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды,возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные срокипогашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработнаяплата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идеедивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др.,а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги,страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинскоестрахование и др.

Результатыандеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются нарассмотрение кредитного комитета.

Натретьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессеандеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимаетрешение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительномрешении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиентапримерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В сметемогут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы пооценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрациинедвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи;нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

Начетвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключениидоговора стороны руководствуются основными положениями, предусмотреннымиГражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитнойполитики банка.

Покредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е.кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик жеобязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты занее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах,заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанностисторон: – сумма кредита и размер банковского процента; – порядок и сроки выдачикредита; – порядок и сроки погашения процента; – описание и цена обеспечения,предусматриваемые в отдельном договоре залога; – размер санкций, уплачиваемыхстороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитногодоговора заключается договор залога и оформляется закладная, а такжезаключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не можетбыть начата выдача ипотечного кредита.

Напятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает: – выдачукредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре; – контроль за целевымиспользованием кредита в период строительства или реконструкции объектовкредитования; – наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого вобеспечение кредита; – контроль за регулярными, в соответствии с ранеесогласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленныхпроцентов.

Принарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаяхпредоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислениемза период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушенииповторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченныхссуд, и начинаются операции по реализации залога.

3.2 Становление иразвитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

 

Сегодняв России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческихбанков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными.Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московскийкоммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческийбанк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургскийипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992 г., ограничивался выдачей кредитовпод залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2схемы: «Финансовый менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банквыступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второйзаключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объектынедвижимости (сроком на 2 года).

В1992 г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) иКоми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация «Жилищная инициатива» совместно соСбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечногокредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание натерритории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечениесбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости ипредусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищногостроительства.

1.Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков(юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельнымпокупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога являетсястроительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладныеосуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2.Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан.Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночнаястоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3.Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимостьстроительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4.Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать своюнедвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на времястроительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры можетиспользовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимаяна себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика,либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенностиокончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья истроительство нового.

5.Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одинокимпенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетоминфляции. Рента устанавливается в размере 5–20‑кратного минимальногогарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторыебанки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такогосчета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечногокредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы,гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения.Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право наполучение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредитпредоставлялся в рублях сроком на 3–5 лет при условии, что платежи за него(вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи,подтвержденного необходимыми документами.

Нарядусо всеми этими банками на рынке ипотечного кредитования активно действовал иСбербанк. Если сложить выданные им в 1997 г. рублевые и валютные кредитыфизическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится суммаболее 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которыевыдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости илиреконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет.Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, повалютным – 20,5%.

Внастоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты,значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «ДельтаКредит». В целом, программа «Дельта Кредит» отличается наибольшей открытостью иотсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам.Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданстваРоссийской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нетограничений по выбору квартиры.

Срокрассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляетобычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения удругих российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москвеили гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц.Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во вниманиеберется не только официальная заработная плата по справке с основного местаработы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковскимдепозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденныевиды дохода.

Обеспечениевозврата кредита гарантируется несколькими составляющими: – залогомприобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностьюзаемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита); – поручительствомфизических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как членысемьи Заемщика, так и другие лица); – поручительством юридических (ого) лиц (а)– платежеспособных предприятий и организаций – клиентов того отделенияСбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

Приоформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестведополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физическихлиц.

Погашениекредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатойпроцентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планироватьсвой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанностьи ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользованиепроцентов за весь период действия кредита.

ПрограммаСбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочноепогашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будутначисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им.После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашениевсего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действиявсех ограничений распоряжения ею.

ЕслиЗаемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячновыплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Ещеодин банк, который предоставляет ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Ещенекоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативойпрограмме Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когдаРайффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего двенедели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

Икогда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программаСбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Ноотличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуютсяпоручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условиякредитования в Райффайзенбанке следующие: – 12 процентов годовых; – сроккредитования до 10 лет; – максимальный размер кредита зависит от зарплатызаемщика; – ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму; – возможностьдосрочного погашения (после года); – кредитный договор можно заключить на любойсрок от года до 10 лет.

Подводяитоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматриваетипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития намного лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Болееактивно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а несхема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали болеевнимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаясяпрактика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья можетбыть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливопрослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевымкредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежнымспросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка дляипотечных кредитов.

3.3 Роль Агентства поипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

 

ВРоссии на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двумнаправлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством.Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка ивнедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формированиегосударственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральномуровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию ипоследующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансированиявыданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичныйрынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынокипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующихмеханизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральнымэлементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию.

Впервыеконцепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерствафинансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу в 1995–1996 годах. Работа велась силамиобъединенной рабочей группы представителей государственных органов ииностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свойдом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28‑гоавгуста 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о созданииАгентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентствобыло зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей дляформирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ.От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России. При созданииАгентства в значительной степени использовался положительный опыт создания иработы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации(Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства.Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству,как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику,предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

Основнымифункциями Агентства являются: 1) определение стандартов и правил ипотечногокредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечногокредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществлениепостоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализдеятельности банков, продающих кредиты; 2) осуществление операций на вторичномрынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценныхбумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценнымбумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; 3) оказание технической помощи иобучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание техническойпомощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществлениеразработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведениесеминаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказаниетехнической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымикредитами.

Важнейшейзадачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичномрынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российскихкоммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению,за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частныхинвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частныминвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства РоссийскойФедерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут статьпривлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывныйприток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

Сегоднядля активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение готово заключитьдоговора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое – первичныйкредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных;второе – сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный операторпо месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такимобразом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансовогорынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

Приобеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станетдоступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важнымфактором ускорения темпов экономического развития страны.

Заключение

 

Напротяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечногокредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающеевоздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системыипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельныхкоммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищныепрограммы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однакоопыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитовразвивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочноеипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом дляроссийских коммерческих банков.

Мировойопыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы вроссийских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Обипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе обипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Еслибы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот дваобозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, далобы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторымогли вкладывать свои средства и, таким образом, можно было бы организоватьзамкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с цельюпополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценныхбумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент,связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Такжек существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются:нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением новогофедерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокиекредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевыхресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточныхнакоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей,неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежностьсистемы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки дляпривлечения инвестиций в эту сферу.

Оченьважная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотекиширокомасштабной – это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто незанимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-тотакой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобыипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либоАгентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вотэтого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но идругими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности,связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

Всеэти задачи, безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего,должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитованияв России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы,связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализациюпринятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

Такимобразом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть созданасоответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как этопозволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Созданиеи развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условияграждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Значениеипотеки трудно переоценить. И как способ получения необходимых кредитов (как,например, при строительстве или покупке жилья это едва ли не единственныйзаконный путь), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов,гарантии возврата долга залогодателю должником.

4.Практическая часть

 

ОТЧЕТ

об оценке объекта собственности

2-х комнатная благоустроенная квартира

РФ,Иркутская область, г. Ангарск, 94 кв‑л, дом №1, кв. №56

 

(дата оценки 5 мая 2008 года)

 

Оглавление

2.1 Сопроводительное письмо

2.2 Общие сведения

2.3 Сертификат качестваоценки

2.4 Допущения иограничивающие условия

2.5 Методические основыпроведения работы

2.6 Общая цель отчета

2.7 Документы,предоставленные заказчиком

2.8 Основные понятия итермины

2.9 Оцениваемые права

2.10 Объем и этапыисследования

2.11 Процесс оценки

2.12 Описание объектаоценки его окружения и экономически региона

2.12.1 Анализ общих испециальных данных

2.12.2 Анализместоположения объекта

2.12.3 Описание объекта

2.13 Анализ наиболее эффективногоиспользования

2.14 Оценка затратнымподходом

2.15 Оценка сравнительнымподходом

2.16 Оценка доходнымподходом

2.17 Согласованиерыночной стоимости

3. Определениеликвидационной стоимости

Приложение 1

Приложение 2

2.1Сопроводительное письмо

 

Уважаемый Пригожин Вячеслав Львович!

На основании задания к курсовой работе произведеносмотр и оценка объекта собственности:

 

Наименование объекта оценки

Год постройки

Использование

2-х комнатная благоустроенная квартира

1964 Жилое помещение (квартира)

Местоположение оцениваемого объекта: РФ,Иркутская область, г. Ангарск, 94 кв‑л, дом №1, кв. №56.

Осмотр оцениваемого объекта был произведен 5мая августа 2008 года.

Целью настоящей оценки является определениерыночной и ликвидационной стоимости полных прав собственности оцениваемогообъекта в соответствии с Федеральным Законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартамиоценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) утвержденными Приказом Минэкономразвития Россииот 20 июля 2007 года №256.

Оценка осуществлялась исходя из предположения отом, что данный объект оценки не заложен и не обременен долговымиобязательствами и ограничениями на возможное использование территории, а также,что все юридические права на оцениваемый объект принадлежат только собственникунастоящего объекта оценки.

Оценка произведена по состоянию на 5 мая августа 2008 года, послеполучения исходных данных, ознакомления с оцениваемым объектом, технической иэкономической информацией, которая могла бы быть полезной при расчете рыночнойи ликвидационной стоимости оцениваемого объекта.

Это письмо не является Отчетом об оценке объекта,а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной ипроанализированной в приведенном ниже Отчете об оценке объекта, итоговая величинастоимости объекта оценки по состояниюна5 мая августа2008 составляет:

 

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость, руб.

Ликвидационная стоимость, руб.

2-х комнатная

благоустроенная квартира

1 445 020 рублей

(один миллион четыреста сорок пять тысяч двадцать рублей)

1 331 890 рублей

(один миллион триста тридцать одна тысяча восемьсот девяносто рублей)

Всю информацию и анализ, использованные дляоценки объекта, Вы найдете в соответствующих разделах Отчета об оценке объекта.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценкеили по методике её проведения, использованной в настоящем отчете, пожалуйста,обращайтесь непосредственно ко мне.

С уважением, ст. гр. ФК‑04–3 Дышлевич М.М.

 

2.2 Общие сведения

 

Адрес объекта:

РФ, Иркутская область, г. Ангарск,

94 кв‑л, дом №1, кв. №56.

Цель оценки:

Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки

Вид объекта оценки:

2‑х комнатная благоустроенная квартира

Текущее использование объекта:

Жилое помещение (квартира)

Юридическое описание:

Полное право собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование участка

-            без улучшений

-            с имеющимися улучшениями

 

 

Жилое помещение

Жилое помещение (квартира)

Дата оценки:

5 мая августа 2008

Дата осмотра:

5 мая августа 2008

Дата составления Отчета

 

об оценке объекта:

12 мая 2008 год

Исследования и анализ, изложенные в данном Отчете об оценке объекта, были проведены в период с 28.04. 2008 по 12.05.2008

Стандарты, используемые при оценке

объекта недвижимости:

1.    Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256.

2.    Федеральный Закон от 29.07.1998 №135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Форма отчета об оценке:

Письменная

Величина рыночной стоимости, рассчитанная

-       затратным подходом

-       доходным подходом

-       рыночным подходом

242 000 рублей

1 502 000 рублей

1 540 000 рублей

Итоговая величина стоимости объекта оценки (в рублях):

– рыночная

– ликвидационная

1 445 020 рублей

1 331 890 рублей

2.3 Сертификат качества оценки

Я, оценщик, выполнявший данную работу,подтверждаю с учетом наилучшего использования моих знаний и убеждений, что:

-     утвержденияи факты, содержащиеся в данном отчете об оценке рыночной стоимости объекта(далее «Отчет»), являются правильными и корректными;

-     анализ,мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям, предпосылкам иограничивающим условиям и являются моими личными, независимыми и профессиональнымианализом, мнениями и заключениями;

-     уменя не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественныйинтерес в оцениваемом объекте, и у меня отсутствуют какие-либо дополнительныеобязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению ккакой-либо из сторон, связанных с объектами;

-     оплатамоих услуг не связана с определением итоговой величины стоимости объекта, итакже не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определеннойв пользу клиента;

-     анализинформации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуюттребованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3),утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, иФедерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации».

2.4 Допущения иограничивающие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии соследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемойчастью отчета.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишьв указанных в нем целях.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки идоговоренностей, настоящие Условия подразумевают их полное однозначноепонимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результатыпереговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящиеусловия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как заподписью обеих сторон.

Общая цель отчета

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь вуказанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный мной анализ иданные мной заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

Положение об ответственности

Проведенная по настоящему проекту работасоответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для еевыполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет былподготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональнойэтики и стандартов профессиональных организаций оценщиков.

В своих действиях я поступил как независимыйисполнитель. Величина моего вознаграждения ни в какой степени не связана смоими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Я исходил из того, чтопредоставленная мне информация является точной и правдивой, и не проводил еепроверки.

Дополнительные работы

Согласно положению настоящего отчета от меня нетребуется проведения дополнительных работ, показаний или присутствия в суде всвязи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами,связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

Описание имущества

Я не принимаю на себя ответственность за описаниеправового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридическихаспектов прав собственности.

Права собственности на рассматриваемое имуществои объект собственности, а также имущественные права предполагаются полностьюсоответствующими требованиям законодательства, если иное не оговореноспециально.

Движимое и недвижимое имущество объектовоценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества, еслииное не оговорено специально.

Я исхожу из того, что существует полноесоответствие правового положения собственности требованиям нормативныхдокументов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствияуказаны, определены и рассмотрены в отчете.

Настоящий анализ исходит из того, что натерритории, где расположен объект оценки нет вредоносных почв, ограничивающихнаилучшее и оптимальное использование объекта.

Скрытые характеристики и дефекты

Я не несу ответственности за оценки состояния объекта,которые нельзя обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром илипутем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ рассматривал праваземлепользования в отношении лишь поверхности земли и не затрагивал иныеаспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможное присутствие асбестовыхматериалов, трансформаторов, персональных компьютеров и иных токсичных,вредоносных или зараженных веществ и / или подземных хранилищ вредоносныхматериалов, а также стоимость их удаления. Я некомпетентен в определении такихвеществ.

Заключительные положения

Информация, представленная стороннимиспециалистами, представляется надежной. Тем не менее, я не предоставляюгарантии или иных форм подтверждения ее полной достоверности.

Я исхожу из того, что все необходимые лицензии,документы на собственность, необходимые решения законодательных иисполнительных властей местного или общенационального уровня существуют илимогут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функцийна объектах, для которых производились расчеты.

Мнение оценщика относительно стоимости объектадействительно только на дату проведения оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственности заизменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местногоили федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты иповлиять на рыночную стоимость объектов. От оценщика не требуется появляться всуде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначекак по официальному вызову суда.

 

2.5 Методические основы проведения работ

Настоящая работа выполнена в соответствии сдокументами, регламентирующими практику профессиональной оценки.

Основными документами, регламентирующимипроведение настоящей работы, являлись:

-     Федеральныйзакон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации»; утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года№256.

Источники информации

Основными источниками информации, использованнымив Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий. Среди них –периодические издания: газеты «Время» (от 01.05.08), «Подробности» (от03.04.08) и «Свеча» (от 10.04.08), а также сайт: www.tvoymetr.ru.

Пользователь Отчёта, при желании, можетсамостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам,указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки даннаяинформация в указанных источниках существовала. Однако он не несётответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

 

2.6 Общая цель отчета

Оценка стоимости основывается на интерпретациифактов и стоимостных показателей, обработанных и приспособленных для полученияоценки на конкретную дату.

Цель оценки – определить рыночную стоимостьполных прав собственности на оцениваемый объект, и ликвидационную стоимостьобъекта оценки.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятнаяцена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке привсех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупательдействуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Этоопределение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату ипередача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит присоблюдении следующих условий:

-     продавеци покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;

-     обестороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшегоудовлетворения собственных интересов;

-     объектвыставлен на открытом рынке достаточное время;

-     ценане является следствием специального кредитования или уступки какой-либо изсторон, участвующих в сделке;

-     оплатапроизводится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождаетсядополнительными условиями.

Ликвидационнаястоимость – это расчетнаявеличина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срокаэкспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершитьсделку по отчуждению имущества.

 

2.7. Документы, предоставленныезаказчиком

Все использованные документы, устанавливающиеколичественные и качественные характеристики объекта оценки, переданызаказчиком оценщику 05.05.2008 г.

-     Техническийпаспорт на 2-х комнатную квартиру, кадастровый номер 38:32:000000:00:0–94к‑1:56,выдан Бюро технической инвентаризации Российская Федерация Иркутская область, 27августа 1999 г. (копия).

Информация, предоставленная заказчиком, априорипринималась как объективная, т.е. злой умысел исключался.

При использовании данных, которые могут иметьнесколько толкований, применялись экспертные заключения оценщика, исходя изопыта работы и результатов аналогичных исследований.

 

2.8 Основные понятия и термины

Общие определения

1.Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

2. Оценкаимущества– определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью,процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание. Основные цели оценки –отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов,торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение;страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация;национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача правсобственности; внесение имущества в уставный капитал; определение долиимущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционноепроектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составлениебрачного контракта.

3. Объектоценки –имущество, предъявляемое к оценке.

4. Принципоценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимостьимущества.

Примечание. Впрактике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения,изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения,ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

5. Оценщикимущества– лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

6. Датапроведения оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценкаимущества.

7. Отчетоб оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимостиимущества.

8. Услугапо оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а такжесобственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

9. Этикаоценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика припроведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества

10. Базаоценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цельи метод оценки.

Примечание. База оценки может бытьоснована на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения,первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании,действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимостьдля налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

11.Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец,имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать,согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию остоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимостьимущества может быть определена при наличии следующих условий:

-     рынокявляется конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества длявзаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

-     покупательи продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предметесделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственныхинтересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

-     имуществообращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступностьвсем потенциальным покупателям;

-     оплатасделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель ипродавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

12.Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества вценах на дату оценки.

13.Стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах надату оценки.

14. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболеевероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срокэкспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночныхусловий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждениюимущества.

Процесс оценки стоимости имущества

15.Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора ианализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформлениярезультатов оценки.

Примечание. В практике оценкиимущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализапродаж, доходный.

15.Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимостииздержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видовизноса.

Примечания:

-     Затратныйподход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатитза готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

-     Приосуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительнойстоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

17. Подходсравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продажобъектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок,учитывающих различие между ними.

18. Доходныйподход –способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов отего использования.

Примечание. При реализации доходногоподхода используют следующие методы – прямой капитализации; дисконтированияденежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно – инвестиционного анализа.

19. Методсравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основеиспользования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат насоздание аналогичного имущества.

20. Методстоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимостисоздания его основных элементов.

21. Износимущества– снижение стоимости имущества под действием различных причин.

22.Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением егоработоспособности в результате как естественного физического старения, так ивлияния внешних неблагоприятных факторов.

23.Функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствиясовременным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

24.Внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешнейэкономической ситуации.

25.Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше,чем добавляемая при этом стоимость.

26.Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранениекоторого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

27. Объектсравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется длярасчета стоимости имущества.

28.Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества послеее корректировки на различия с объектом оценки.

23. Методпрямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условийиспользования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальныхинвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

30.Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества наосновании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

 

2.9Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной и ликвидационнойстоимости права собственности.

Право собственности, согласноГражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения,пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрениюсовершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересыдругих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,передавать им, оставаясь собственником прав владения, пользования ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другимиспособами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, право собственности на недвижимое имуществопредставляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть,по решению собственника, отдалено и передано третьему лицу на ограниченный вовремени период или бессрочно.

В данном отчете определяется полное право собственности.

 

2.10 Объем и этапы исследования

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объектавключала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: наэтом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные,экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимостьобъекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация,относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другимобъектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялсяпутём изучения соответствующей документации, консультаций с представителямиадминистративных служб, сотрудниками агентств по недвижимости, нотариусами иорганами регистрирующими сделки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующихограничений и типичности использования недвижимости для района расположенияобъекта.

Оценкастоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта неоценивалась.

Применениеподходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены триподхода (затратный, сравнительный и доходный), являющихся стандартными. Дляоценки ликвидационной стоимости объекта оценки были применены четыре моделиоценки (экспертная, сравнения цен продаж условно идентичных объектов, но сразным временем экспозиции, две модели определения ликвидационной стоимости,предложенные Ю.В. Козырем, начальником отдела оценки и экспертизы собственностиООО «Фирма «РУСАУДИТ»).

 

2.11Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта,а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемойсобственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта сцелью нахождения оптимального.

Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условновакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшенияхарактеристик уже существующего на участке объекта.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определениестоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как нарынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.При определении стоимости объекта собственности используются три основныхподхода:

·    Затратный подход;

·    Сравнительный подход;

·    Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовыххарактеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвеситьдостоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установитьокончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода илиметодов, которые расценены как наиболее возможные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора вприобретении объекта собственности и исходит из того, что инвестор, проявляядолжную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которуюобойдется получение соответствующего участка под застройку и возведениеаналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период безсущественных издержек. Данный подход оценки может привести к объективнымрезультатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объектапри условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимостиобъекта вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта,получение восстановительной оценки.

2. Определение величины физического, функционального и внешнегоизноса объекта.

3. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа дляполучения реальной стоимости объекта.

Сравнительный подход

(метод прямого сравнительного анализа продаж)

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, чтосубъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то естьосновываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данныйметод основан на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своейоснове предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажуобъект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичныйпо качеству и пригодности объект.

Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложенийпо объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем констатируютсяс учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенныхсделках, котировках, предложенных по продаже объектов, аналогичных объектуоценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и полученияподтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительногоанализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравненияобъектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным элементам,корректировке цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализасравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю илигруппе показателей.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принципутверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожиданиибудущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определенакак его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы этой процедуры основаны на этапах:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущихставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показательобычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) иневзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характераего динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная такимобразом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель являетсядействительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой объектасобственности основывается на анализе физических издержек по ее содержанию и / илитипичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается издействительного валового дохода. В статьи издержек включаются толькоотчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и невключаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущуюстоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качестваисходной информации на рынке.

Решение об оценке

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок,полученных на основе указанных подходов (затратного, доходного и рыночного) исведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесссведения учитывают слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет,насколько они существенно влияют при оценке объекта на объектное отражениерынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательнойстоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

 

2.12Описание объекта оценки, его окружения и экономики региона

 

2.12.1 Анализ общих и специальных данных

Природные и климатические условия

Ангарский район расположен в районе Прибайкалья. Рельеф районаровный с небольшими возвышенностями. Территория центральной части города имеетсухой песчаный грунт и равнинную поверхность спокойного характера. Дляповерхности площадки характерно малозаметное понижение к северо-западу исеверу. Такая структура микрорельефа обладает предпосылками для спокойногоархитектурного пейзажа и не осложняет производства строительных работ.

Район относится к лесостепной зоне Восточной Сибири, обладаетблагоприятными природно-климатическими условиями: господствуют еловые исосновые леса; климат континентальный с холодной зимой и жарким летом.

Территория имеет хорошее инженерно-геологическое строение: верхнийслой грунта – это тонкие и мелкозернистые пески, нижние слои –гравийно-галечниковые отложения на песчаниках с глинистыми сланцами.

Географическое положение и общее описание объекта оценки

Рассматриваемый объект оценки расположен недалеко от центра городав квартале 94. Район расположения объекта можно охарактеризовать как среднейпрестижности. Как показывает статистика продаж, район является достаточнопривлекательным как для потенциальных инвесторов, так и для покупателейнедвижимости.

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общейплощадью 44,7 кв. м.

Состояние окружающей среды

Главной особенностью климата является преобладание штилей итуманов, поэтому атмосферные выбросы концентрируются в приземном слое.Промышленно-энергетический комплекс города включает в себя около трех десятковзаводов, каждый из которых вносит свою долю в загрязнение территории города.Основную долю в выбросах составляют твердые выбросы: сернистый антифрид, окисьуглерода и окись азота. Главным стационарным источником загрязнения являютсяАНХК и ТЭЦ. Город Ангарск относится к категории городов опасных для здоровья.Наиболее интенсивно загрязнение проявляется в восточной, северной и частично взападной частях города.

С учетом господствующего направления ветров выделено пять основныхзон по загрязненности атмосферы. Район расположения оцениваемого объектаотносится к территории среднего загрязнения почвы и воздуха.

Экономика

Город Ангарск является городом с многоотраслевой промышленностью,строительными и монтажными организациями, исследовательскими институтами,учебными заведениями, с развитой сферой обслуживания населения.

В нем расположены одни из крупнейших предприятий переработкиатомной, нефтехимической и деревообрабатывающей промышленности, такие какАнгарский электролизный химический комбинат, Ангарская нефтехимическаякомпания, Китой-лес и др.

Рынок недвижимости

В городе Ангарске работают более 30 риэлтерских фирм, что длягорода с населением около 260 тысяч человек более чем достаточно.

Средняястоимость одного кв. м жилья на вторичном рынке Ангарска составляет порядка 35тыс. руб. Средняя цена одного кв. м в однокомнатной малогабаритной квартиресоставляет 38,5 тыс. руб., в двухкомнатной малогабаритной – 34,1 тыс. руб., втрехкомнатной – 32 тыс. руб. Цена за один кв. м однокомнатной квартирыулучшенной планировки на вторичном рынке в среднем составляет 38,1 тыс. руб.,двухкомнатной – 37,3 тыс. руб., трехкомнатной – 36,4 тыс. руб. Крупногабаритныеоднокомнатные квартиры реализуются в среднем по цене 40,5 тыс. руб. за один кв.м, двухкомнатные – 39,2 тыс. руб., трехкомнатные – 37,6 тыс. руб.

Можноотметить, что в данное время квартиры на первом этаже, выходящие на главныеулицы, продаются в пределах от 1500 до 1700 тыс. руб. Однокомнатные «хрущевки»на первом этаже реализуются по 1100–1200 тыс. руб., на других этажах – по 1250тыс. руб.; двухкомнатные на первом этаже – по 1300–1400 тыс. руб., надругих этажах – по 1400–1600 тыс. руб. В зависимости от площади и района ценатрехкомнатной «хрущевки» может колебаться в пределах 1600–1900 тыс. руб.Однокомнатныеквартиры улучшенной планировки продаются по цене 1200–1400 тыс. руб.,двухкомнатные– от 1600 до 1900 тыс. руб., трехкомнатные – от 2200 до2500 тыс. руб. и выше. Крупногабаритные однокомнатные квартиры застройки 50‑хгодов прошлого века в районе Старого города можно приобрести по 1450 тыс. руб.,двухкомнатные по 1850, трехкомнатные квартиры – по цене от 2200 до 2800 тыс.руб.

Транспортная доступность

Транспортное положение Ангарского района является благоприятным.Город Ангарск является крупной железнодорожной станцией на магистралиМосква-Владивосток. Через город проходит Московский тракт (автомагистраль),соединяющий западные и восточные районы страны. Город расположен в междуречьеКитоя и Ангары.

Расположение жилого района в непосредственной близости к двумтранспортным артериям – железнодорожной и водной – удобно с точки зрения связигорода с путями сообщения.

 

2.12.2 Анализ местоположения объекта

Объект оценки расположен в центральной части г. Ангарска, с краю квартала,расположенного вдоль ул. Крупской. В окружающем районе присутствуют квартирымалогабаритной планировки. В районе преобладает застройка жилого исоциально-бытового назначения (магазины, школа, д/сад). Непосредственное месторасположения объекта – квартал №94.

Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территорииявляется высокий уровень социальной инфраструктуры. Непосредственно рядом собъектом расположены школа и д/сад. Окружающая жилая застройка представленажилыми зданиями. Объекты торгового, обслуживающего назначения находятсянедалеко от объекта оценки (торговые центры «Щелкунчик», «Перестройка»,«Север», «Регион», магазины «Универмаг», «Радуга», «Осень», «Олимпиада»,«Весна», «Планета Мебель», аптека «Алекс»», салоны красоты, детская молочнаякухня «Лактовит», офисы агентств недвижимости и другие объекты, а также паркСтроителей). Относительно недалеко от оцениваемого объекта находится такжеправославная Церковь Святой Троицы.

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортнойдоступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановокпримерно, по 200 м. Движение транспорта: автобус (№8), маршрутное такси (№№2,8, 10, 16, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6, 7) позволяют добраться до объектаоценки практически со всех районов города.

 

2.12.3 Описание объекта

Общая характеристика:

2‑х комнатная благоустроенная квартира,

расположенная в 5‑этажном панельном доме

Оцениваемые права:

Полное право собственности

Год постройки:

1964 год

Общая площадь квартиры

S общ. = 44,7 м. кв.

Жилая площадь квартиры

S жил. = 28,6 м. кв.

Площадь кухни

S кух. = 6,6 кв. м.

Высота потолка

2,50 м.

Планировка комнат

Смежная

Санузел

Совмещенный

Балкон

Есть

Общее количество этажей

5 (пять)

Этаж

5 (пятый)

Строительные характеристики:

Перекрытия Железобетонные Крыша Шифер Полы Деревянные Окна Деревянные, 2 створные Двери Деревянные и металлические Внутренняя отделка Состояние хорошее

Качество строительства:

Хорошее

Привлекательность/внешний вид:

Хорошее

Требуемый ремонт:

Текущий ремонт

Фактический возраст здания:

44 года

Нормативный срок службы:

150 лет

Остаточный срок эксплуатации:

106 лет

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод Состояние хорошее Электросети Состояние хорошее Канализационная сеть Состояние хорошее Система отопления Состояние хорошее Телефон Нет

 

Дополнительная информация

 

Внутренняя отделка

Поверхности

Материал

Состояние

Полы Санузел – плитка; прихожая, коридор, деревянное покрытие; кухня – плитка; комнаты – деревянные. Хорошее Стены Санузел – плитка и окрашены; прихожая, коридор и меньшая комната – обои светлые, кухня и большая комната – обои светлые, цветные, яркие. Хорошее Потолки Водоэмульсионная краска Хорошее Двери Деревянные, остекленные Хорошее Рамы Деревянные двойные Удовлетворительное

 

Выводы:

В результате осмотра объекта оценщиком выявлено, что оцениваемыйобъект находится в хорошем состоянии.

2.13Анализ наиболее эффективного использования

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется какразумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущуюстоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения это тоиспользование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенныхальтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующимобразом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим в результате к наивысшейстоимости объекта. Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использованиепредставляет «улучшение, которое возможно произвести на участке с цельюполучения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».

Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое внастоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законодательствомиспользование пустого земельного участка или возведенного на нем здания снаилучшей отдачей, причем непременным условием физической возможности, должногообеспечения и финансовой оправданности такого рода деятельности.

Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумеваетнаряду с выгодами для собственника особую общественную пользу и увязывается сзадачами развития общества. Подразумевается, что понятие наилучшего иоптимального использования является результатом суждений оценщика на основе егоаналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. Впрактике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляетсобой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимаетво внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, таки выгоды для индивидуальных владельцев собственности. Определение наилучшего инаиболее эффективного использования основано на суждении оценщика и егоаналитических способностях, т.е. использование, указанное в анализе, являетсямнением, а не фактом. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляетсобой предпосылку, на которой базируется стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Перед принятием решения о приобретении существующего объекта длянемедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимоопределить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная стоимость. Застройщикзаинтересован в ответе на два главных вопроса.

Первый из них – насколько рынок готов принять (поддержать)планируемый вариант использования, или, говоря по-другому, какие вариантыиспользования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучениярыночных возможностей и анализ конкуренции.

Второй вопрос – каковы затраты и обоснованность застройки землиили перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимоопределить емкость земли и ограничения на застройку участка. Факторы, которыеследует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциалместоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного вариантазастройки, ресурсное качество участка; технологическую и финансовуюобоснованность проекта.

Потенциал местоположения. Местоположениеземли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим еестоимость. Участок – это земля. Важной характеристикой участка является и то,каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования.

Рыночный спрос. Анализрыночного спроса производится для того, чтобы определить, насколько планируемыйвариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношенияна данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем,чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса ипредложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования(определить «целевой рынок»). После определения целевого рынка анализируютсяудобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемымобъектом и всеми другими объектами.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты,описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики.

Правовая обоснованность застройки. Изучались все публичные государственные и частные правовыеограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичныеограничения включают: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, требованияк планированию, требования по получению разрешений, строительные кодексы,жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки.

Частные ограничения включают ограничения на использование объекта,сервитуты и контрактные соглашения.

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного.Так как объект не рассматривается как инвестиционный, то наилучшееиспользование земельного участка как свободного не анализируется. Поэтому,оценщик считает корректным, рассматривать наилучшее использование земельногоучастка как свободного под жилищную застройку.

Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективноеиспользование объекта собственности как земельного участка с уже имеющимисяулучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность вдолгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта такжеосновывается на перечисленных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования. Необходимость оценить размер, проектные характеристики и состояниеимеющихся улучшений.

Законодательно разрешенное использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будетпризнано запрещенным, тогда будет необходимо перепрофилировать или снестиобъект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиесязаконодательные ограничения.

Вариант получения разрешения на снос строения представляетсямаловероятным и поэтому в дальнейшем не рассматривается.

Варианты использования, приносящие прибыль. Текущее использование объекта собственности должно обеспечиватьдоход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечиватьдоходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную прибыль. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, извсех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровнеассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихсяулучшений.

Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости в г.Ангарске, оценщик считает, что наиболее эффективным и вероятным использованиемявляется его текущее использование, т.е. жилое помещение (квартира).

 

2.14 Оценка затратным подходом

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимостистроительства объекта собственности. Стоимость строительства за вычетомнакопленного износа определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный поход к оценке,является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогдане заплатит за объект собственности больше, чем сумму денег, которую можнобудет потратить на приобретение земельного участка и строительства на немздания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемомузданию.

Когда оцениваемое имущество представляет собой объект, отвечающийопределению наилучшего и наиболее эффективного использования, то данный подходпредполагает, что стоимость замещения является самой низкой стоимостью для данногообъекта.

Стоимость воспроизводства (стоимость восстановления, издержкивоспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точноговоспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.  Расчет стоимости нового строительства аналогичных улучшений(зданий, сооружений), находящихся на участке (оценка полной стоимости воспроизводства– восстановительной оценки);

2.  Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобыдовести до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3.  Расчет величины накопленного износа;

4.  Уменьшение стоимости нового строительства на сумму накопленногоизноса для получения стоимости воспроизводства здания;

5.  Определение стоимости земельного участка.

Определение стоимости участка земли

Стоимостьучастка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного идоступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время какулучшения – это вклад в стоимость.

Традиционныеметоды оценки земли ориентированы на развитый рынок купли-продажи и арендыземельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно распоряжению Министерстваимущества России существуют шесть рекомендованных к использованию оценщикамиметодик для определения рыночной стоимости земельных участков:

§   Метод сравнения продаж (применяется дляоценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или)сооружениями, так и незастроенных земельных участков);

§   Метод выделения (применяется для оценкизастроенных земельных участков);

§   Метод распределения (применятся для оценкизастроенных земельных участков);

§   Метод капитализации земельной ренты(применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

§   Метод остатка (применяется для оценкизастроенных и незастроенных земельных участков);

§   Метод предполагаемого использования(применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

Основнымиспособами определения коэффициента капитализации для земли являются:

-     методрыночной экстракции, заключающийся в делении величины земельной ренты поаналогичным земельным участкам на цену их продажи;

-     методкумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки отдачина капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала воцениваемый земельный участок.

Нопоскольку в данном случае объектом оценки является квартира (как часть жилогопомещения), определение стоимости в затратном подходе может не учитыватьнекоторые аспекты, например расчет стоимости земельного участка.

Определение стоимостинового строительства объекта оценки

Затратныйподход для оценки основан на предположении, что затраты на строительствообъекта (за вычетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимостиобъекта.

Восстановительнаястоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точнойкопии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений,строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительныхработ. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и теже недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Подстоимостьюзамещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимостьприобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынкеаналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всемфункциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существеннымс точки зрения его настоящего использования.

В данномотчете определяется стоимость воспроизводства. Данный вид стоимости определен спомощью метода УПВС.

Определение стоимостинового строительства по методу УПВС

Сборники УПВС содержатпоказатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен.

Определение стоимостистроительства по УПВС производится в следующем порядке:

1.   Выбор объекта-аналога.По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболеепохожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основнымхарактеристикам относят: назначение здания; общая форма: этажность, наличиеподвала и т.д.; характеристики конструкций здания и элементов его инженерногооборудования; расчетный объем.

2.   Определениевосстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне ценнепосредственно по таблице УПВС.

3.   Корректировкавосстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объектаоценки.

Эта операциявыполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической частикаждого сборника:

 

3

С69= Стаб69 * П кi

i=1

где:

кi

-      поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождения технических характеристик прочих элементов здания.

Порядок применениясборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделамсборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.),Разъяснениями по вопросам оценки собственности при использовании Сборников УПВС(Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Итоговая формула длярасчета восстановительной стоимости с применением сборников УПВС (базовый год –1969), в общем виде, может быть представлена:

 

Св = Супвс* Ктер * Ксейсм * Ккап * Коб * Куд * Ксэу * N * К0

где:

Cупвс

-      показатель стоимости строительства 1 м3 (м2, пог. м. и т.д.) аналога в сборниках УПВС;

Ктер -      поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе аналога и оцениваемого объекта; Ксейсм -      поправочный коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах оцениваемого объекта (общая часть к сборникам УПВС); Ккап -      поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта; Коб -      поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта; Куд -      поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта; Ксэу -      поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта; N -      строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта;

К0

-      коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки. К0= И69-84* К69-84 * И84-08

или

К0= И69-84* К69-84 * И84-91 * К84-91 * И91-08

где:

И69-84

-      индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);

К69-84

-      территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);

И84-91

-      индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6);

К84-91

-      территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14‑Д, №15–148/6 и №15–149/6);

И91-08

-      индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки («Индексы цен в строительстве» Управления государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области).

Расчет восстановительнойстоимости объекта недвижимости приведен с помощью данных справочника УПВС №28отдел №1 жилые здания

Cупвс 27,8 руб./куб. м. в ценах 1969 года (таблица №50, территориальный пояс – 4, объем здания до 10000 куб. м.); Ктер 1,07 (таблица №1 Техническая часть); Ксейсм 1,04 (общая часть к сборникам УПВС, средняя сейсмичность в Ирк. области – 8 баллов); Ккап 1,00 (Аналог и объект оценки имеют одинаковую группу капитальности) Коб 1,00 – поправочный коэффициент, учитывающий размер жилой площади, не используется для малогабаритного жилья; Куд 1,00 – поправочный коэффициент, учитывающий высоту потолка, когда полезная высота комнат оцениваемого объекта имеет отклонения от принятой расчетной высоты 3 м, не используется для зданий с малометражными квартирами (таблица №2 техническая часть); Ксэу 1,00 – поправочный коэффициент, когда объект оценки имеет улучшение в виде телевидения, не используется для группы малометражного жилья, к которой относится объект оценки; N 111,75 куб. м. Объем оцениваемой квартиры Ко

=1,21*1,56*73,18 = 138,135; где

1,21 – коэффициент перехода цен с 1969 г. в цены 1984 г.;

1,56 – коэффициент перехода цен с 1984 г. в цены 1991 г.;

73,18 – коэффициент перехода цен с 1991 г. в цены 2008 г. (согласно Управлению государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области, индекс цен в строительстве на 2007 г. установлен на уровне 59,8)

ВС = 27,8*1,07*1,04*1,00*1,00*1,00*1,00*111,75*138,135=477 544 руб.

Предпринимательскийдоход (прибыль инвестора)

В идеальномслучае оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее времяневозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей подкритерий, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал– от 10 до 30% стоимости нового строительства, как известно, принимаетсяоценщиками вынуждено, исходя из отсутствия обширно, полной и достовернойинформации и часто принимается без достаточного обоснования.

Прибыльинвестора в настоящей оценке определяется согласно аналитическому методу,предлагаемого сотрудниками Санкт-Петербургского государственного техническогоуниверситета д. т. н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджментнедвижимости» Е.С. Озеровым и к. т. н., доцентом Д.Д. Кузнецовым.

По даннойметодике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестироватьсредства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль отстроительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта,имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новоестроительство.

Расчетприбыли инвестора осуществляется по формуле:

/>

где:

Пи – прибыльзастройщика как доля от стоимости нового строительства объекта оценки;

n – число летстроительства;

ya – годовая норма отдачина вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом не большой срокстроительства, норма отдачи принимается неизменной);

Co/c – доля авансовогоплатежа в общей сумме платежей.

Периодстроительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительностистроительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» вкладканепроизводственное строительство, жилые здания (5‑этажное,крупнопанельное, общей площадью до 2500 кв. м.) и равен 5,5 месяцам.

При этомучитываются:

1,2 –коэфициент Иркутской области;

1,04 –поправка на сейсмичность.

 

n= 5,5*1,2*1,04/12 =0,572 года или 7 месяцев

Длянаилучшего и эффективного использования объекта нужно, чтобы фундамент зданиябыл прочным (прочность фундамента играет огромную роль в прочности всейконструкции). Но для того чтобы фундамент был прочным, необходимо время,поэтому добавим к 8 месяцам еще 5 месяцев. Тогда период строительства зданиясоставит (0,572+5/12)=0,98867 года или почти 12 месяцев.

Соотношение(Co/c) принято равным 0,4, так как предполагается, что инвестор первоначальноавансирует в строительство 40% от общей стоимости работ.

Годовая нормаотдачи на (ya) установлена 18%, что соответствует средней ставке по кредитамдля юридических и физических лиц в банках Иркутской области (по данным Сбербанка).

Период Строительства

n 0,98867

Годовая норма отдачи на капитал

ya 0,18

Доля авансового платежа в общей сумме платежей

Co/c 0,40

Прибыль Инвестора

Пи 0,1669

Полнаявосстановительная стоимость = Прибыль Инвестора * ВС + ВС

Полнаявосстановительная стоимость = 0,1669*477 544 + 477 544= 557246.

ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ

(с прибылью предпринимателя) составляет:

557 246 рублей

Определение износа

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводствуновых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений (разница междутекущей стоимостью восстановления (замещения) и стоимостью здания на датуоценки). Накопленный износ определяется как сумма фактического износа на датуоценки.

Формально износ можно определить как потерю пригодности иуменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-застарения и / или физического износа недвижимого и движимого имущества.

Износ имущества –частичная или полная утрата имуществом потребительских свойств и стоимости впроцессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие техническогопрогресса и роста производительности общественного труда.

Износ моральный (технический, функциональный) – снижение стоимости, обусловленное удешевлением воспроизводствадействующих или новых, более совершенных проектов зданий (объектов). Выделяютдве формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости вследствие:

1.  Сокращения общественного необходимых затрат на воспроизводство, вызванноеповышением производительности труда, в отраслях, создающих объекты, а также сырье,материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;

2.  Появления под воздействием научно-технического прогресса проектовзданий (объектов), превосходящих по технико-экономическим характеристикам(мощности, производительности, надежности, ремонтопригодности,комфортабельности или др.) ранее действующие проектов.

Износ физический – материальноеснашивание, постепенная потеря своих естественных (физических, химических,биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации илибездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Физическийизнос, в конечном итоге, приводит в негодность объекты, вызывая необходимость заменыих новыми.

Внешний(экономический) износ вызывается изменением ситуации на рынке, законодательныхусловий и т.п.

Более полным и достоверным источником информации о техническомсостоянии объекта служат материалы натурального обследования, выполняемые всоответствии с четкими методологическими принципами и положениями.

Первым условием проведения таких исследований является очное ичеткое определение оцениваемого объекта: использование по прямому назначениюили с изменением технологических и функциональных параметров. Необходимо такжеучитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения внормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговойнагрузки).

Вторым условием проведения исследования является получение полнойинформации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и ихизменениях в процессе техногенной деятельности.

По климатическим признакам оцениваемый район принадлежит к зоне, характеризующейсяособыми физико-геологическими условиями – район с сейсмичностью 8 баллов.

Покапитальности оцениваемый объект принадлежит к I группе капитальности сусредненным сроком службы 150 лет (согласно УПВС №28 Техническая Часть).

Оценкавеличины накопленного износа

В настоящемотчете совокупный износ определяется с помощью специальных формул, основанныхна учете физических или экономических факторов срока службы объекта. При этом вобщем случае, рассматриваются все виды износа, к которым относят:

-     устранимыйфизический износ;

-     неустранимыйфизический износ;

-     устранимыйфункциональный износ;

-     неустранимыйфункциональный износ;

-     внешнийили экономический износ.

Расчетизноса физического

Неустранимыйизнос. Предполагается,что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будетдобавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, чтозатраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимыйфизический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старениястроительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный видизноса рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетомисправимого физического износа), пропорционально отношениюфактического и нормативного сроков службы объекта собственности.

Физическийизнос – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объектапроцессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности,ухудшения внешнего вида.

Устранимыйфизический износ. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на егоисправления меньше, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот, износотносится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленнаястоимость.

Подустраненным физическим износом понимается потеря стоимости объектасобственности из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонтстроительных конструкции и элементов здания, имеющих явные повреждения илидефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаютсядо состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностьюзаменяются. Этот вид износа называется отложенным ремонтом.

Методырасчета накопленного износа:

§  Нормативный метод;

§  Метод экстракции (методрыночной выжимки);

§  Метод срока жизни (методэффективного возраста);

§  Метод разбиения.

Нормативныйметод использует нормативные конструкции межотраслевого или ведомственногоуровня, в которых даны характеристики физического износа разных конструктивныхэлементов зданий и их оценка.

Физическийизнос объекта по нормативному методу определяется по формуле:

/>

где:

Fф – физический износобъекта, %

Fi – Физический износ i‑го конструктивногоэлемента, %

Li‑коэффициент,соответствующей доле стоимости нового строительства i‑го конструктивногоэлемента в общей стоимости нового строительства здания;

n – количествоконструктивных элементов здания.

Примечание.Недостаток нормативного метода в том, что по причине своей «нормативности»данная методика изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатацииобъекта и нет возможности измерить функциональный и внешний износ.

Методсрока жизни. Использует соотношение показателей физического износа,эффективного возраста и срока экономической жизни объекта оценки, которое можновыразить формулой:

И =(ЭВ/ФЖ) * 100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) * 100

где И – износ,%;

ЭВ – эффективный возраст,определенный на основе технического состояния элементов или здания в целом(рассчитывается на основе хронологического возраста здания – период времени,прошедшего со дня ввода объекта в в эксплуатацию до даты оценки), лет;

ФЖ – типичный срокфизической жизни (период эксплуатации здания, в течении которого обеспеченаконструктивная надежность и физическая долговечность состояния несущихконструктивных элементов здания), лет;

ОСФЖ – оставшийся срокфизической жизни здания (период времени от даты оценки до окончания егоэкономической жизни – времени, в течении которого объект приносит доход), лет.

Примечание:данный метод позволяет рассчитать накопленный износ как для отдельных элементовздания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для зданий вцелом.

В данномслучае расчет физического накопленного износа объекта оценки делаем с помощьюнормативного метода и с использованием метода эффективного возраста:

Методэффективного возраста

И

-      степень неустранимого физического износа;

NL

-      150 – продолжительность экономической жизни;

ЭВ

-      эффективный возраст (44 года)

 

Физическийизнос (квартиры):

 

И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) *100% = 29,33%.

Нормативныйметод

Удельный весэлемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилыездания, Таблица №50).

Процентизноса элемента объекта оценки (Fi) определен с помощью визуального осмотра зданияи при использовании ВСН 53–86 (Правила оценки физического износа жилыхзданий).

 

№

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента аналога

Удельный вес элемента объекта оценки (Li)

Процент износа элемента объекта

оценки (Fi)

Удельная доля износа элемента

%

%

%

%

1

2

3

4

5

6

1 Фундамент 3 3 30 0,9 2 Стены и перегородки 42 42 35 14,7 3 Перекрытия 12 12 25 3 4 Крыши и кровля 8 8 40 3,2 5 Полы 8 8 40 3,2 6 Проемы 6 6 60 3,6 7 Отделочные работы 4 4 25 1 8 Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 14 14 25 3,5 9

Прочие работы

(лестница)

3 3 40 1,2 10 Итого 100 100 - 34,3

Величина накопленного износа (Fф), %

34,3

Согласованиерезультатов расчета износа

Наименование метода

Процент износа, %

Метод эффективного возраста 29,33 Нормативный метод 34,3 Итоговое значение накопленного физического износа (29,33+34,3)/2

31,815

/> /> />

 

Стоимостьнакопленного физического износа = 557246* 0,31815 = 177287 руб.

 

Расчетфункционального износа

Значительная часть функционального устранимого износа объектасобственности обычно является следствием различного рода ее функциональныхнедостатков.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствиенедостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами,как моральное устаревание используемых материалов или конструкция. Такого роданедостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износопределен исходя из несоответствия оцениваемого имущества современным рыночнымтребованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Отделка помещений и строительные работы для организациирационального и эргономичного использования площадей, была выполнена всоответствии с предварительной технологической схемой организации помещенийсоответствующего назначения во время ремонтно-строительных работ.

Следовательно, устранимый функциональный износ можно принятьравным:

 

И функ. (устр.) = 0%

 

Неустранимый функциональный износоцениваемого объекта определен исходя из снижения стоимости,связанной:

-     снесоответствием примененных при строительстве конструктивных решений иматериалов несущих и ограждающих конструкций современным требованиям;

-     снерациональным объемно-планировочным решением в соответствии с установленнымдля него наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

Неустранимый функциональный износ состоит внесоответствии эксплуатационных характеристик современным требованиям. Этитребования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонение от нормрассматриваются как признаки функционального износа, подразделяющиеся на тригруппы:

1.  Недостаткипланировки;

2.  Несоответствиеконструкций действующим нормативам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляциии т.п.;

3.  Отсутствиеотдельных видов инженерного благоустройства.

Неустранимыйфункциональный износ зданий зависит в основном от научно-технического прогрессав промышленности и в строительстве.

Архитектурно-строительные решения зданий стечением времени устаревают и с точки зрения современной науки и техники, и сточки зрения практики строительства. При этом происходит изменение и «конструктивныхсхем зданий, и материала основных несущих конструкций, и систем отопления,вентиляции, освещения, и технологии строительства. Это продиктовано изменениемследующих видов требований к зданиям:

1.  Технологических (функциональных) требований:а) пространственных; б) к воздушной среде; в) к световому режиму; г) какустическому режиму; д) к санитарному режиму;

2.  Технических требований: а)требования по прочности строительных конструкций здания, зависящих отприменяемых материалов и типов конструкций, их способности восприниматьпередаваемые на них силовые и несиловые воздействия; б) требования к устойчивости(жесткости) строительных конструкций; в) требования к долговечности материалови основных конструкций здания; г) требования по взрывной и пожарной опасности;д) требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания.

3.  Архитектурно-художественных требований:(архитектурно-композиционных): а) градостроительные требования; б) требования,предъявляемые к архитектуре комплекса; в) требования, предъявляемые кархитектуре здания; г) требования, предъявляемые к архитектуре интерьера;

4.  Экономических требований: а)экономичность объемно-планировочных решений: б) экономичность конструктивныхрешений: в) экономичность средств, идущих на архитектурно-художественныерешения.

Вследствие того, что указанные выше расчеты требуют оченьмногих данных, величину которых сложно определить, при расчете моральногоизноса мы исходим из предположения, что имеет место период, в течение которого существующиеархитектурно-строительные (объемно-планировочные и конструктивные) решения заменяютсяновыми (т.е. уходят из практики строительства с точки зрения современнойтехники и науки).

Практикой мирового, ипрежде всего российского опыта проектирования, установлено, что примерно через180–200 лет почти все технологические, технические и экономические требованияизменяются, т.е. проекты функционально устаревают (Л.Ф. Шубин. Архитектурагражданских и промышленных зданий.). А это значит, что происходит естественныйфункциональный износ, и в нашем случае его можно определить как частное отделения возраста здания (44 года) на длительность периода полногофункционального устаревания (200 лет):

 

И функ.(неустр.) = 44 / 200 = 0,22 или 22%

На данный момент времениприменяются новые проектные решений и современные строительные материалы иконструкции (по сравнению с 1963 годом), хотя не все строительные компаниииспользуют передовые достижения. Это происходит из-за того, стоимость такогожилья резко возрастает, а так как большая часть покупателей в Ангарске, да и вИркутске тоже, не готовы приобретать такое жилье, строительный проект можетоказаться нерентабельным. С другой стороны, доля таких высокоинвестиционныхпроектов на строительном рынке хотя и незначительная, но всё-таки присутствует.По статистике, удешевление стоимости строительства составляет от 5% до 30%, а всреднем износ (исходя из удешевления стоимости строительства зданий):

 

И функ.(неустр.) = (5 + 30) / 2 = 17,5%

Согласованиерезультатов расчета износа

Неустранимый функциональный износ

Процент износа, %

Исходя из возраста здания 22 Исходя из удешевления стоимости строительства 17,5

Итоговое значение накопленного

неустранимого функционального износа

(22+17,5)/2

19,75

/> /> />

Общий функциональный износ объекта равен:

 

И функ.= И функ. (устр.) + И функ. (неустр.) = 0 + 19,75 =19,75%

 

Стоимостьнакопленного функционального износа = 557246* 0,1975 = 110 056 руб.

Внешнийизнос

Внешний износ называют старениемокружения. Внешний износ определяется как: «Снижение желательности или срокаполезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, какэкономическое развитие или изменение окружающей среды, которое оказываетвлияние на соотношение спроса и предложения на рынке». Внешний износ представляетсобой убытки, вызванные внешними по отношению к границам объекта собственностифакторами. На стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшееокружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей средыучитывается правительственная политика, экономические факторы, занятость,транспорт, налоги и др.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействияопределяется так: «…снижение функциональной пригодности здания вследствиевлияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственникаобъекта, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия вызван рядомпричин, таких, как упадок района, месторасположение объекта в районе, области ирегионе и состояние рынка».

Также принимаются во внимание факторы непосредственной близости кприродным или искусственным объектам, которые влияют на стоимость имущества.

Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен.Поэтому ниже приводится список факторов, которые положительно влияютна настоящий объект оценки:

·    В квартале расположено несколько детских садов и школа.

·    До ближайших продуктовых и иных торговых объектов расстояние от100–200 метров, что достаточно удобно; например, в доме, в котором находитсяоцениваемый объект, есть продуктовый магазин;

·    Недалеко от оцениваемого объекта расположен парк и относительнонедалеко – стадион и бассейн, а также церковь.

·    Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортнойдоступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановокпримерно, по 200 метров. Движение транспорта: автобус (№8, 28), маршрутноетакси (№№2, 8, 10, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6) позволяют добраться до объектаоценки практически со всех районов города.

·    Во дворе есть площадка для детей, оборудованная различнымикачелями, турниками и беседками.

Негативныефакторы, которые увеличивают износ, на мой взгляд, практическиотсутствуют, однако можно отметить:

·    Вследствие того, что оцениваемый объект находится недалеко от «центрагорода» и расположен с караю 94 квартала, шум транспорта слышен;

·    Прошлая «криминальная» известность соседнего квартала 92/93 («дроби»),которая, впрочем, давно пошла на спад;

Исходя изтого, что положительных факторов больше, чем отрицательных,можно сделать вывод о том, что внешний износ составит:

 

И внеш. (эконом.) = 5%

 

Расчетстоимости объекта оценки затратным подходом

№

Наименование показателя

%

Стоимость (руб.)

1 Полная восстановительная стоимость

100

557 246

2 Накопленный физический износ

31,815

177 287

3 Накопленный функциональный износ (0+19,75)

19,75

110 056

4 Накопленный экономический (внешний) износ

5

27 862

5

Остаточная стоимость

43,435

242 040

СТОИМОСТЬ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ:

242 040 рубль или 242 000 рублей

 

2.15Оценка сравнительным подходом

В данномотчете при оценке сравнительным подходом применялись три метода:

1) Методсравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеетсядостаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такаянедвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночныхусловий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при примененииметода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

После выбораединицы сравнения (той или иной цены продажи) определялись основные показатели(характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделироватьстоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировокцен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя изэтого, формулируется основное правило корректировок при реализации методасравнения продаж: «Корректируется цена продажи сравнимого объектанедвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемыйобъект никогда не подвергается корректировкам».

В оценочнойпрактике выделяют девять основных элементов сравнения:

1.   Переданные правасобственности на недвижимость.

2.   Условия финансовыхрасчетов при приобретении недвижимости.

3.   Условия продажи (чистотасделки).

4.   Динамика сделок на рынке(дата продажи).

5.   Местоположение.

6.   Физическиехарактеристики.

7.   Экономическиехарактеристики.

8.   Отклонения от целевогоиспользования.

9.   Наличие движимогоимущества.

Построениемодели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицысравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементамсравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчетакорректированных цен продаж (предложений на продажу) объектов сравненияпредполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок.

Расчетметодом сравнительно анализа продаж

Имеетсяинформация по сделкам купли-продажи 2‑хкомнатных малогабаритных квартир,помещенная в раздел «Приложение» к данному отчету (Приложение 1 «Расчетстоимости квартиры методом сравнительного анализа продаж»).

В результатепроведения необходимых корректировок получаем ряд скорректированных цен аналоговоцениваемого объекта, тыс. руб.:

Ан №1 Ан №2 Ан №3 Ан №4 Ан №5 1 481 449 1 454 239 1 368 302 1 635 896 1 635 896

Среднееарифметическое вышеуказанного ряда составит: 1 515 156 руб. Основываясьна анализе цен, сложившихся на рынке продаж 2-комнатных квартир в 94 квартале ивнеся необходимые поправки, оценщик пришел к следующему заключению:

Стоимостьобъекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж, составляет: 1 515 156 руб.

2)Корреляционно – регрессионный анализ.

Применение аппаратаматематической статистики в методе сравнения продаж предполагает проведениетакже корреляционно-регрессионного анализа.

Корреляционно-регрессионныйанализ– этоформа статистического анализа, используемая для прогнозов и позволяющая оценитьстепень связи между переменными, предлагая механизм вычисления предполагаемогозначения переменной из нескольких уже известных значений.

На основестатистических данных о рыночных продажах недвижимости, определяется связьмежду парой зависимостей случайных независимых и зависимых переменных:

-     Х – независимаяпеременная – площадь;

-     Y‑зависимаяпеременная (стоимость кв. м.)

Используярегрессионный анализ, можно продлить линию тренда в диаграмме за пределыреальных данных для предсказания будущих значений.

Типы линийтренда используемых в данном отчете.

Линейная – используется дляаппроксимации данных по методу наименьших квадратов в соответствии суравнением:

/>,

где:

m – уголнаклона и b – координата пересечения оси абсцисс.

Линияаппроксимаций – это прямая линия, наилучшим образом описывающая набор данных.Линейная аппроксимация хороша для величины, которая увеличивается или убывает спостоянной скоростью.

Логарифмическаяаппроксимацияхорошо описывает величины, которые вначале быстро растут или убывают, а затемпостепенно стабилизируются. Она описывает как положительные, так иотрицательные величины.

/>,

где:

с и b – константы,Ln – функция натурального логарифма.

Полиномиальнаяаппроксимация – используетсядля описания величин попеременно возрастающих и убывающих. Она полезная дляанализа большого набора данных с нестабильной величиной.

/>,

где:

b, c1-c6– константы.

Степенная аппроксимация – даетхороший результат при описании величин, которые имеют постоянную скоростьроста.

/>,

где:

с и b –константы.

Экспоненциальнаяаппроксимация – дает хороший результат,когда скорость изменения данных непрерывно растет. Однако для данных, которыесодержат нулевые и отрицательные значения, этот вид приближения неприменим.

/>,

где с и bконстанты, e‑основание натурального логарифма.

 

Надежностьлинии тренда R2.

Наиболеенадежна линия тренда, для которой значение R2 равно или близко кединице. Для создания уравнений и создания линий тренда, а также вычисления,была использована программа Microsoft Еxcel.

Расчетметодом корреляционно – регрессионного анализа

Применениекорреляционно – регрессионного анализа для оценки объекта недвижимости ивыявления зависимости между стоимостью одного квадратного метра и его площадьюпроиллюстрировано в Приложении 2 «Графики линий тренда для описания зависимостимежду стоимостью одного квадратного метра и его площадью». Графики были созданыс использованием программы Microsoft Excel.

Какпредполагалось выше, площадь объекта будет независимой переменной (X), астоимость кв. метра будет зависимой переменной (Y):

Опишем зависимостьстоимости объекта от стоимости одного квадратного метра:

Общая площадь

объекта-аналога,

кв. м. (X)

Скорректированная цена 1 кв. м. объекта аналога, руб. (Y)

44 33669 45 32316 44 31097 45 36353 45 36353

Опишемзависимость Y от X при помощи линий тренда:

Вид модели

Уравнение модели

Величина достоверности

аппроксимацииR2

Линейная

y = 1062,4x + 30770 0,503

Логарифмическая

y = 2098,2Ln(x) + 31949 0,317

Полиномиальная

y = 68,71x2 – 2649,9x +15751

0,7049

Степенная

y = 31977x 0,0607

0,3048

Экспоненциальная

y = 30886e 0,031x

0,4903

Качество составленной модели можно оценить припомощи коэффициента детерминации (R2).

При расчете коэффициента детерминации (R2) сравниваютсяфактические значения y и значения, получаемые из уравнения. По результатамсравнения вычисляется коэффициент детерминации, нормированный от 0 до 1. Еслион равен 1, то имеет место полная корреляция с моделью, т.е. нет различия междуфактическим и оценочным значениями y. В противоположном случае, есликоэффициент детерминации равен 0, то уравнение регрессии неудачно дляпредсказания значений y.

Из таблицы данных видно, что наибольшейдостоверностью обладает уравнение, построенное на основе полиномиальной модели,где коэффициент детерминации имеет значение 0,7049 т.е. стоимость квартиры на 70,49%объясняется данными показателями, а остальные 29,51% припадают на неучтенные вданной модели показатели, в том числе и на случайные.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод отом, что данная модель вполне пригодна для определения рыночной стоимостиоцениваемой квартиры.

Подставив вуравнение построенное на основе полиномиальной модели, значение X=44,7 кв. м.(площадь оцениваемого объекта), получим рыночную стоимость 1 кв.м.

Y = 68,71*44,72– 2649,9*44,7 +15751= 34583руб.

Тогда рыночнаястоимость объекта оценки с использованием стоимости одного квадратного метраполученного по методу корреляционно – регрессионного анализа будет равна:

РСоб.оц.= 34583*44,7 = 1 545 860 руб.

Стоимостьобъекта оценки, определенная методом корреляционно – регрессионного анализа,составляет: 1 545 860 руб.

Методвалового рентного мультипликатора

В практикеоценки также весьма распространенным способом определения стоимостинедвижимости при рыночном подходе является использование валового рентногомультипликатора.

Подход коценке с использованием метода валовой ренты основан на предложении, чтосуществует прямая взаимосвязь между ценой продажи объекта недвижимости исоответствующим доходом от сдачи этого объекта в аренду: чем выше рентныйдоход, тем выше цена продажи.

Этавзаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР) как отношение ценыпродажи к рентному доходу или потенциальному (действительному) валовому доходу(ПВД (ДВД)).

Этапыприменения метода валовой ренты

1.  РассчитываетсяВРМ.

1.1 Формируетсяперечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом ирасположенных в том же районе.

1.2Рассчитывают ВРМ посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объектана величину соответствующей арендной платы (ПВД или ДВД).

1.3 Проводятсогласование полученных результатов значений МВР для определения единогомультипликатора или диапазона МВР, которые могут быть применены к оцениваемомуобъекту.

2.  Рассчитываютвеличину рыночной арендной платы для оцениваемого объекта.

2.1Определяют сопоставимые по уровню арендной платы объекты.

2.2 Проводятанализ сравнимых объектов и схожести их характеристик с соответствующимихарактеристиками объекта оценки.

2.3Рассчитывают необходимые поправки для получения значения рыночной ренты дляоцениваемого объекта.

3.  Рассчитываетсястоимость оцениваемого объекта.

3.1 Значениевеличины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта умножается назначение МВР, полученное на первом этапе, пункт 1.3.

Вероятнаяцена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

 

Цоб= Др * ВРМ

или

 

Цоб= (Др * Ца) / ПВД

где:  

Цоб– вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др– рентный доход от оцениваемого объекта;

Ца– цена продажи сопоставимого аналога;

ВРМ – валовойрентный мультипликатор;

ПВД – потенциальныйваловой доход.

Расчетметодом валового рентного мультипликатора

На основерыночной информации об 5 объектах, сопоставимых с оцениваемым, произведемрасчет валового рентного мультипликатора:

Сопоставимые

объекты

Рыночная цена

продажи, руб.

ПВД

Валовой

рентный

мультипликатор

Объект №1 1 650 000 84000 19,642 Объект №2 1 600 000 80400 19,9004 Объект №3 1 500 000 84000 17,857 Объект №4 1 500 000 78000 19,231 Объект №5 1 500 000 78000 19,231

Информацияоб аренде квартир приведена при расчете доходным походом.

Итоговыйваловой рентный мультипликатор равен:

(19,642+19,9004+17,857 +19,231 +19,231) / 5 = 19,172

Тогдастоимость оцениваемого объекта по методу валового рентного мультипликаторасоставит:

80880*19,172= 1 550 631 руб.

– Данные вколонке «Весомость метода по важности» определены экспертно.

Согласование результатов

№

Наименование метода

Стоимость, руб.

Весомость метода

по важности

(для целей оценки)

1 Метод сравнения продаж

1 515 156

0,26 2 Метод корреляционно – регрессионного анализа

1 545 860

0,34 3 Метод ВРМ

1 550 631

0,40

Итоговая стоимость

1 539 784

1,0

 

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ

РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ: 1 539 784

рублей или 1 540 000 рублей

 

2.16Оценка доходным подходом

Подход сточки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя изтого принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущейстоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другимисловами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги вобмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации(например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основныеэтапы процедуры оценки при данном подходе:

1.  Оценкапотенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки,на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимыхобъектов.

2.  Оценкапотерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежейна основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемомуобъекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода иопределяется действительный валовый доход.

3.  Расчетиздержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализефактических издержек по его содержанию и / или типичных издержек на данномрынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственнок эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты иамортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительноговалового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4.  Пересчетчистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют два метода пересчета чистого дохода втекущую стоимость: метод прямой капитализации ианализ дисконтированногоденежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим кобъектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов ирасходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений болееприменим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов ирасходов.

Капитализация дохода – это процесс пересчетапотока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоватьсяэтим методом, необходимо иметь следующие данные:

-     абсолютныесуммы будущих доходов;

-     временныепериоды получения этих доходов;

-     продолжительностьвремени получения доходов.

Последнее предполагает, что время получениядоходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерноменяющимся. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекулятивнойперепродажи, а для извлечения дохода за определенный срок владения.

Отметим, что в качестве показателя, описывающегобудущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это одна изразновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимостьимущества компаний, основной деятельностью которых является удержаниезастроенных объектов и сдачи их в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается поформуле:

 

С = ЧОД / СК

где:

С

-      текущая стоимость объекта;

ЧОД

-      чистый операционный (эксплуатационный) доход;

СК

-      ставка капитализации.

В данном отчете используется метод капитализации(метод прямой капитализации) доходов.

Расчетметодом прямой капитализации

Анализ расходов

Операционныерасходы,или расходы на эксплуатацию – это постоянные ежегодные расходы для обеспечениянормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валовогодохода.

Исходя изэкономической сути отдельных статей расходов, они могут быть отнесены к однойиз трех групп:

-     постоянныерасходы;

-     переменныерасходы;

-     расходына замещение.

Данные понятия относятсяк специальным терминам оценки, применяемым для классификации расходов вреконструированном отчете по функционированию объекта собственности.

Постоянные издержкипредставляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию от несчастныхслучаев. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они практически независят (или очень незначительно зависят) от степени загруженности объектасобственности.

Страхование от несчастныхслучаев представляет страхование от огня, компенсационное страхование рабочих.

Эксплуатационные расходы иногда называютпеременными расходами. Они включают в себя расходы типичного года на содержаниеобъекта собственности, предоставление услуг для арендаторов и подержание потокадохода.

К переменным расходам относят расходы, которыесвязаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнемпредоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторыеотличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют местопрактически для любого объекта:

-     расходына управление;

-     расходыпо заключению договоров аренды;

-     заработнаяплата обслуживающего персонала;

-     коммунальныерасходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

-     расходына эксплуатацию и ремонт;

-     расходына содержание территории;

-     расходыпо обеспечению безопасности и т.д.;

-     прочиерасходы.

Все расходы покоммунальным услугам несет арендодатель, он же осуществляет платежи за телефони охрану объекта.

Расходы на управление. Включение этого видарасходов в операционные издержки связано с особенностью объекта собственности,как источника доходов. Владение объектом собственности, в отличие от владенияденежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимоот того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма,включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что частьвалового дохода от аренды создается не непосредственно объектом собственности,а усилиями управляющего. Обычно принято определять величину расходов науправление в процентах от действительного валового дохода, в зависимости оттипа объекта собственности. Могут иметь место значительные расходы на почту,телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.

Расходы на заработнуюплатувключают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании иэксплуатации объекта.

Расходы натехобслуживание и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату длятекущего ремонта здания.

Прочие расходы. В прочие расходы включаютрасходы по заключению договоров аренды, расходы по вывозу мусора, расходы насодержание территории и автостоянок, расходы по безопасности.

Расчетчистого операционного дохода

Информация обаренде квартир взята из газет «Свеча», «Подробности» и «Время» по состоянию на 5мая 2008 года:

Характеристика корректировки

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Объект 4

Арендная плата, руб./месяц 7000 6700 7000 6500 6500 Мебель есть есть есть есть есть Телефон есть есть есть есть есть Корректировка на отсутствие мебели

Скорректированная величина

арендной платы, руб.

7000 6700 7000 6500 6500

Среднее арифметическое значение арендной платы: 6 740 руб./месяц

Считаем, чтооцениваемый объект сдавался с мебелью. В стоимость аренды аналогичных объектовне входила плата за телефон, содержание квартиры (текущий ремонт и другиезатраты) и электроэнергию.

1.   ПВД = 6740 * 12 = 80880руб./год;

2.   ДВД = ПВД – скидки напростой (недозагрузку) = 80880 – 2% = 79262 руб.

3.   Операционные расходы =постоянные расходы + переменные расходы + резерв на замещение.

Переменныерасходы:

-     электроэнергия= 920 руб./год;

-     содержаниеквартиры (текущий ремонт и другие затраты) = 1100 руб./год;

-     коммунальныеплатежи = 1293* 12 = 15516 руб./год;

Налог наимущество = Инвентаризационная стоимость Об. Оц. * 0,1% = 1 515 156 *0,001 = 1515 руб./год.

Резерв назамещение = 2% от ПВД = 80880 * 0,02 =1618 руб./год.

Операционныерасходы= 920 + 1100 + 15516 + 1515 + 1618 = 20669 руб./год.

4.   ЧОД (до налогообложения) =79262 – 20669= 58593 руб./год.

5.   ЧОД (после налогообложения)= 58593 – 13% = 50976 руб./год.

Расчеткоэффициента капитализации

Определениеставки капитализации подразумевает учет как чистой прибыли, получаемой от эксплуатацииоцениваемого объекта собственности, так и возмещение капитала, затраченного наприобретение этого объекта.

Ставкакапитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимостьстоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Расчет ставкикапитализации в данном отчете осуществлен двумя методами:

1. Метод«рыночной выжимки». Для этого расчета необходимо наличие несколькихобъектов-аналогов, приносящих близкий к оцениваемому объекту чистый операционныйдоход.

Имеетсярыночная информация об 5 объектах, сопоставимых оцениваемому объекту:

Сопоставимые

объекты

ЧОД, руб.

Рыночная цена

продажи, руб.

Коэффициент

капитализации

Объект №1 51628 1 481 449 0,0349 Объект №2 48645 1 454 239 0,0335 Объект №3 51730 1 368 302 0,0378 Объект №4 46482 1 635 896 0,0284 Объект №5 46482 1 635 896 0,0284 Средний коэффициент капитализации

0,0326

Расчет ставкикапитализации осуществляется по следующей формуле:

 

R= I/ V,

где:

V – рыночная цена продажи;

I – чистый операционныйдоход;

R – коэффициент (ставка)капитализации.

Тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта, составит:

50976/ 0,0326 = 1 563 681 руб.

2. Методкумулятивного построения (метод суммирования). Расчет ставки капитализациипо этому методу может быть выполнен по следующей формуле:

 

R = НП+ Р + Л + И + Rкап

где:

R– ставка капитализации;

НП – безрисковая нормаприбыли;

Р– надбавка за риск,соответствующая вложению в данный актив;

Л– надбавка за низкуюликвидность объекта;

И– надбавка за инвестиционныйменеджмент;

Rкап –нормавозврата капитала.

В качествебезрисковой ставки могут быть приняты:

·         Ставкарефинансирования ЦБ РФ;

·         Средняядепозитная или кредитная ставка.

В данномотчете в качестве безрисковой ставки использована ставка рефинансирования ЦБ РФна дату проведения оценки, равная примерно 10%.

Надбавка задополнительный риск (Р), связанный с вложением в конкретный объект, включаетриски, связанные с загруженностью объекта, потерями при вложении средств вобъект собственности.

Рискивложения в объект подразделяются на два вида. К первому относятся систематические инесистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

На рынке в целомпреобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящейдоход собственности может быть связана с экономическими и институциональнымиусловиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числаконкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытиемградообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений,установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематическийриск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью инезависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например:трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплатаарендных платежей, разрушение сооружение пожаром и / или развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичныйриск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании,динамический риск может быть определен как «прибыль или потеряпредпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Надбавка зариск, соответствующая вложению в данный объект, была принята экспертно и равна 2%.

Надбавка занизкую ликвидность (Л) характерна для зданий, для которых типичным являетсядлительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объектасобственности в «живые» деньги.

Поправка нанеликвидность (на низкую ликвидность) есть по смыслу поправка на длительнуюэкспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротстваили отказа от аренды существующего арендатора.

Проведенныйобзор ситуации на рынке недвижимости показал, что сделки купли-продажи подобныхобъектов фиксируются иногда, хотя и не часто. По информации специалистов рядариэлтерских компаний города, среднее время экспозиции подобных объектов втекущих рыночных условиях может составить от 1 до 3 месяцев. В связи с этимпоправка на низкую ликвидность принимается равной 2%, что соответствует2 месяцам экспонирования при продаже объекта.

Надбавка заинвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторыминвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» вбанке, управление доходными объектами), а по недвижимости он несколько больше.Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантовфинансирования, принятие решения об удержании или продажи актива. Принимаемнадбавку за инвестиционный менеджмент в размере 1%.

В связи стем, что величина нормы риска возврата капитала незначительна, оценщики вданных расчетах ею пренебрегают.

Расчет ставкикапитализации методом «суммирования»:

Безрисковая ставка 10% Компенсация за риск в актив 2% Компенсация за низкую ликвидность 2% Расходы на инвестиционный менеджмент 1%

Суммарная Ставка капитализации

15%

Тогда рыночная стоимость оцениваемого объектасоставит:

50976/0,15 = 339 840 руб.

Согласованиерезультатов

– Данные вколонке «Весомость метода по важности» определены экспертно.

№ п/п

Наименование метода расчета ставки капитализации

Стоимость, руб.

Весомость метода

по важности

(для целей оценки)

1 Метод рыночной выжимки 1 563 681 0,95 2 Кумулятивный метод 339 840 0,05

Итоговая стоимость

1 502 489

1,0

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ:

1 502 489 рубля или 1 502 000 рублей

 

2.17Согласование рыночной стоимости

В настоящем разделе отчета нами были даны три стоимостные оценкиполных прав собственности на объект. Целью сведения результатов всехиспользуемых методов является определение достоинств и недостатков каждого изних и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждогометода в оценке рассматриваемого объекта собственности (2‑х комнатнойблагоустроенной квартиры) определяются по следующим критериям:

1.  Возможность отражать действительные намерения потенциального покупателяили продавца;

2.  Тип, количество и обширность информации, на основе которойповодился анализ;

3.  Способность параметров, используемых методом, учитывать конъюнктурныедействительные колебания и стоимость денежных средств;

4.  Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющиена его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход.Стоимость, определенная затратным подходом, не всегда совпадает с рыночнойстоимостью объекта, т. к. рыночная стоимость в значительной степени зависит отместонахождения, спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке.Затратный подход лучше всего подходит для отдельно стоящего здания, обоснованиястоимости нового строительства, в целях налогообложения или для определениянаилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Доходный подход. Данный подходоснован на том, какую отдачу получит инвестор на вложенный капитал. Другимисловами, стоимость, рассчитанная доходным подходом, называется инвестиционной.Данная стоимость учитывает прибыльность объекта собственности (2‑хкомнатной благоустроенной квартиры), операционные расходы, связанные с эксплуатациейобъекта, а также учитывает планируемое изменение во времени доходов и расходов.Данный подход чаще всего применяется при оценке конкретных инвестиционныхпроектов, купли – продаже, что также соответствует целям оценки. К недостаткамданного подхода можно отнести то, что он основан на планировании, и любоеизменение ситуации на рынке может привести к изменению стоимости. К достоинствамподхода можно отнести полноценность и достоверность информации по рыночнымарендным ставкам.

Рыночныйподход.В основу данного подхода положены анализ и обработка рыночных данных.Стоимость, полученная данным подходом, учитывает величину спроса и предложения,местоположение, отделку и оборудование объекта недвижимости. Данный подход лучшевсего подходит при совершении сделок купли-продажи.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценкирассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1.  Затратный подход наиболее значим в основном для оценки объектов, уникальныхпо своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектовс незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доляэкспертных суждений, и нельзя на него слишком полагаться;

2.  Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость,больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий натипичное использование объекта и на принятые ставки доходности;

3.  При анализе достоверности информации мы исходили из того факта,что затратный подход основан на рыночных ценах на строительство объекта (вценах 69–84–91 гг.) умноженных на индекс удорожания строительно-монтажныхработ]. А при расчете стоимости методом прямой капитализации использовалисьданные собственников (арендаторов) аналогичных объектов;

4.  Способность учитывать действительные намерения собственника(продажа объекта, сдача в аренду), а также способность учитывать доходностьобъекта самые высокие у метода прямой капитализации в силу того, что любойобъект собственности приобретается, в основном, для последующего извлеченияприбыли;

5.  При анализе способности учитывать конъюнктуру рынка оценщикисходил из того положения, что на рынке стоимость предлагаемого к продажеобъекта собственности (благоустроенной 2‑х комнатной квартиры), в первуюочередь, определяется возможностью реализации на рынке недвижимости, и впоследнюю очередь, ценами на строительство объектов.

С учетомвышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого изиспользованных подходов в определении итоговой стоимости.

– Данные вколонке «Весомость метода по важности» определены экспертно (основываясь насвоей интуиции и предположениях, учитывая недостатки и преимуществаоцениваемого объекта).

Согласование результатов оценки объекта

№

п/п

Наименование подхода

Стоимость по каждому

подходу, руб.

Весомость подхода по важности

(для целей оценки)

1 Затратный подход

242 000

6% 2 Доходный подход

1 502 000

45% 3 Рыночный подход

1 540 000

49%

Итоговая стоимость

1 445 020

100%

Стоимостьобъекта определяется по формуле:

 

V= V1*Q1+ V2*Q2 + V3*Q3

где:

V -      Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.

V1, V2 и V3

-      Стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.

Q1, Q2 и Q3

-      Средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, рыночного подхода и доходного подхода

Итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки была определена как взвешенноезначение всех подходов, примененных в данном отчете.

Основываясьна доступной информации, сделано следующее заключение: итоговаявеличинарыночной стоимости объекта оценки (2‑х комнатной благоустроеннойквартиры)по состояниюна 5 мая 2008 года находится винтервале от 242 000 до 1 540 000 рублей, при этом наиболее вероятнаявеличина рыночной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целейнастоящего отчета принимается):

1 445 020 рублей

(один миллион четыреста сорок пять тысяч двадцатьрублей)

 

3. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

В процессе взаимодействия экономических субъектовчасто возникает необходимость определения величины ликвидационной стоимостиобъекта.

Объекты, для которых возникает необходимостьопределения ликвидационной стоимости.

Анализ существующих подходов, применяемых воценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, какправило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретногоспециалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придаетрезультатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надопридать математическое объяснение и логическую завершенность.

Непрозрачность информации о реальных сделкахкупли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является однойиз главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационнойстоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то времякак в европейских странах подобная информация является открытой и доступной ипроблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике невозникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, неменее важная, проблема – это нормативно-законодательное регулированиеприменения ликвидационной стоимости и закрепления ее «Об исполнительномпроизводстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, котороедолжно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов,то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночныхусловий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленномув статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации». В частности, нарушаются следующиеположения: «…на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства…», «…цена сделки представляет собой разумное вознаграждение заобъект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки счьей-либо стороны не было…» и другие, так как с аукциона ни один разумныйсобственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и поцене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, чтоприсуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, в описанных вышеситуациях и возникает необходимость определять оценщикам не только рыночнуюстоимость, но и ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – эторасчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данныйобъект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньшийтипичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавецвынужден совершить сделку по отчуждению имущества (Федеральные стандарты оценки(ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).

Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационнойстоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличныеот рыночной стоимости», где говорится, что «ликвидационная стоимость, илистоимость при вынужденной продажи, есть денежная сумма, которая реально можетбыть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведенияадекватного маркетинга, в соответствии с определением рыночной стоимости». Внекоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесеныслучаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными озатруднениях, испытываемых продавцом. Эти понятия наиболее точно раскрываютсуть ликвидационной стоимости.

Дляоценкиликвидационной стоимости объекта оценки используем четыре модели оценки(экспертную; сравненияцен продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции; двемодели определения ликвидационной стоимости, предложенные Ю.В. Козырем,начальником отдела оценки и экспертизы собственности ООО «Фирма «РУСАУДИТ»).

Перваямодель

Единственным фактором, который влияет на величинуликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор«вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.Ликвидационная стоимость отличается от рыночной стоимости, а именно, этастоимость обычно меньше рыночной из-за влияния двух факторов: ограничениявремени продажи и вынужденной продажи – психологического аспекта,воздействующего на инициативу покупателей.

Таким образом, становится вполне очевидным, чтодля расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможноприменение следующего уравнения:

Слик = Срын * (1 – Квын)

где:

Слик – ликвидационная стоимость недвижимости; Срын – рыночная стоимость исследуемого объекта; Квын

– корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии

0 < Квын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационнаястоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночнаястоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором – рассчитываетсявеличина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее взначение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется нафактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости невызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденностьпродажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. Напрактике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 – 30%от рыночной стоимости).

Фактор «вынужденностьпродажи», влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемыйколичественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в своюочередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор«вынужденность продажи» – это способы продажи; сроки продажи; рискинвестирования; затраты на продажу; другие.

На основанииэтого можно сделать вывод о том, что чем лучше экономическая ситуация в Россиив целом и в регионе в частности, тем ниже корректировочная поправка навынужденность продажи.

Расчетликвидационной стоимости по данной модели

Исходныеданные:

– 2-хкомнатная квартира улучшенной планировки, рыночная стоимость которой равна 1445 020 руб.

– корректировочнаяпоправка на вынужденность продажи берем экспертно равной 0,2, (так каквынужденный срок продажи составляет 20 дней в сравнении с тремя месяцаминеобходимой экспозиции для продажи этого же объекта по реальной рыночнойстоимости).

Итак, исходяиз данных получаем:

Слик=1 445020 *(1–0,2)=1 156 016 тыс. руб.

Втораямодель

Данная модельосновывается на сравнении цены продаж условно идентичных объектов, но с разнымвременем экспозиции. Рассмотрим этапы данного метода:

1. Необходимоисследовать, имеющуюся в распоряжении, базу данных по продажам сопоставимых собъектом оценки объектов недвижимости в городе или районе города наопределённом сегменте рынка. Изучив базу данных по их продажам определяетсяминимальный, средний и максимальный срок их экспозиции на рынке. На рис. 1изображено время экспозиции объекта на рынке и его цена продажи:

Если учесть,тот факт что уменьшение срока экспозиции приводит к уменьшению цены сделки, томожно цены продаж (С2) признать за «нормально» определённые рыночныецены, а так же учитывая что за срок экспозиции между t2 и t3цены практически не меняются (или уменьшаются но с меньшей интенсивностью), тоинтервал времени экспозиции от t2 до t3 из рассужденийможно исключить.

2. Определяеминтенсивность уменьшения цен в интервале времени экспозиции от t1 доt2 по формуле:

/>                              (2)

в ден. ед. за1 день экспозиции

Далее попросьбе заказчика и по его предположению о возможном сроке продажи объектаоценки оценщик, зная рыночную стоимость аналогичного объекта и нормальный(средний – С2) срок его экспозиции на рынке может определитьликвидационную (обусловленную только меньшим сроком продажи) стоимость объектаоценки по следующей формуле:

/>                                  (3)

tзадан.– предполагаемый заказчиком срок продажи объекта оценки.

Расчетликвидационной стоимости по данной модели

Основываясьна исходных данных рассмотрим данную модель, но для этого необходимо ввестиновые данные:

Таблица 1Исходные данные

Сопоставимый объект Срок экспозиции, днях Цена продажи, тыс. руб.

А

15

1 368 302

Б

60

1 481 449

В

90

1 635 896

Исходя изданных получаем, что показатель интенсивности равен

= 1 481 449 –1 368 302 / 60 – 15 = 2514 тыс. руб. за 1 день экспозиции.

/>

По модели 2ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 331 890 руб.

Третьямодель

Модель 3.(см. рис. 2)

/>                                (4)

где Сл1 (t) – ликвидационнаястоимость оцениваемого объекта, рассчитанная по модели 1,

Сm –его рыночная стоимость,

y – среднерыночнаядоходность вложений в подобные объекты,

te – времяэкспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходитреализация аналогичных по параметрам объектов),

t – заданное (установленное, нормативное) время продажиобъекта,

T – период времени, к которому привязана ставка доходности.

Примечание.

В модели (3) предполагается, что te > t.

/>

Рис. 2. Иллюстрация модели 3.

Расчетликвидационной стоимости по данной модели

 

/>

 

Согласнометодики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% вмесяц, по модели 3 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 410 195руб.

 

Четвертаямодель

Модель 4. (см. рис. 3)

/> (5)

где Сmp –(практически наблюдаемая) рыночная стоимость объекта;

exp – экспонента (показательная функция с основаниемнатурального логарифма e = 2.178);

остальные компоненты соответствуют обозначениям компонент вмодели (3).

Сmt –теоретическая рыночная стоимость: Сmp (t= ¥) = Сmt

/>

Рис. 3 Иллюстрация модели 4.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

 

/>

 

Согласнометодики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% вмесяц, по модели 4 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 365 795 руб.

Основноеразличие данных моделей связанно с тем, какое значение мы придаем временномуфактору, т. к. если t=te, то и стоимости по данным методам будут одинаковы, если же t<te, то модель (3) всегда будетдавать более высокие оценки ликвидационной стоимости по сравнению с моделью(4). Основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходнойпосылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t = 0 значениеликвидационной стоимости равной нулю или не считать? Если не считать, то можноприменять первую модель, если считать – вторую.

Приведемсводную таблицу результатов, полученных при расчете ликвидационной стоимостиразными моделями (см. таблицу 2).

Таблица 2

Модель оценки Формула расчета ликвидационной стоимости Ликвидационная стоимость, тыс. руб. Модель1

Слик = Срын * (1 – Квын)

1 156 016

Модель 2

/>

1 331 890

Модель 3

/>

1 410 195

Модель 4

/>

365 795

 

Основываясьна доступной информации, сделано следующее заключение: итоговая величиналиквидационной стоимости объекта оценки (2‑х комнатнойблагоустроенной квартиры) по состоянию на 5 мая 2008 года принимается в интервалеот 365 795 – 1 410 195 рублей, при этом наиболее вероятная величиналиквидационной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целей настоящегоотчета принимается):

1 331 890 рублей

(один миллион триста тридцать одна тысячавосемьсот девяносто рублей)

 

ОЦЕНЩИК, ст. гр. ФК – 04 – 3           Дышлевич М.М.