Реферат: Ипотечное кредитование

Введение

До перехода на рыночные отношенияосновными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственноежилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, акооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательнуюроль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темповстроительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, чтопривело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищнойсфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХвека, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этихпричин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населенияжильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товарапри разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практическиневозможна.

Целью развития системы ипотечногокредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, ас другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кромеэтого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной изосновных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особоеместо ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем,что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежныхспособов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечноекредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественныепроцессы, происходящие в обществе.

Таким образом, можно сделать вывод отом, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России являетсяактуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что впоследние годы в направлении развития кредитования населения России под залогжилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепцияразвития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная иутвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, котораяопределяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, вкредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства встановлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовымидля ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системыипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большеевнимание со стороны органов государственной власти.

Анализ ситуации,сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем,серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения,необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменениеположения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системеипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и ПравительствоРоссийской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительнойвласти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенноеувеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременнымускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достиженияцелей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищногокредитования.

Целью данной курсовойработы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем вфункционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрениевозможных путей их решения.

Глава 1.Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования />

 

1.1 Историяразвития ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым наРуси видом кредитования.

Уже в XIII – XIV вв. одновременно справом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое времяон существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первыекредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторыГосударственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – вПетербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство икупечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы вГосударственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестомЕкатерины II в России впервые юридически былзакреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег былавозложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нуждыпроводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образомдворянству.

В том же заемном банке былаобразована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России.Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог приосуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхованиясопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлсяархитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды вГосударственный заемный банк. [1]

В Российской Империи 1января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), гдезалоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это времясуществовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось толькок недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий видзалога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественногопризрения.

С 1842 г. вСанкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первыесберегательные кассы.

В 1859 г. было приняторешение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы поотмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственныекредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременносоздавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована перваячастная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городскоекредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIXстолетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально — экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитиикредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году досих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводилимасштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11разорился).

Ипотечное кредитованиестановилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов насумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Рост кредитных институтовпривёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняломеры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов втечение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам вгосударственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменилипоследующую кредитно — финансовую политику государства.

По российскомузаконодательству того времени на одной территории не могли действоватьодновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другуненужной конкуренции.

В Москве работало 8основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотекив 1891 году организует московское домовладельческое общество, на котороевозлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае«неисправности» должника его владения переходят в собственность этогообщества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московскийнародный банк.

Частную ипотекувозглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскуюнедвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляликредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг,действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае«неисправности» должника имущество «уходило» с публичныхторгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средствомпомещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственныйкрестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задачассужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянамдолгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысячссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентнаяставка была достаточно высока и составляла 7,5 — 8,5 процентов годовых. Государственныйдворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичьеземлевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размередо 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионоврублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых,дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент,максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г.было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянскогоземельного банка.

В 1896 г. условиякредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли,ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых.

В это время в Россиивыходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Возникают ссудо-сберегательныеи кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательныекассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновьоткрываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал иззаёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём вбольшинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банкРоссии.

В стране приняло массовыйхарактер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет былообразовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединилиинтересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществмелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товариществаобъединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

К 1917 году в Россиисуществовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования,которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращениешироко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различныеобязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочноефинансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики,промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно — финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценныхбумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейскихрынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российскийопыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразиекредитно — инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залоганедвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, таки европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных иипотечных инструментов.

В Россиипослереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но вусловиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-занеобеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всегонедвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советскогоразвития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редкоиспользовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[2]

Возрождение институтазалога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражениеследующие положения:

— основания возникновенияипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключениядоговора об ипотеке;

— закладная как ценнаябумага;

— государственнаярегистрация ипотеки;

— обеспечение сохранностиимущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав наимущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременениеэтого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав подоговору об ипотеке;

— обращение взыскания наимущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанногоимущества;

— особенности ипотекиземельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[3]

Действующие законодательствоРФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает всебя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ« о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1.2 Понятиеи особенности ипотечного кредита

Ипотека – это обременение имущественных правсобственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование — это кредитование подзалог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качествеобеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотекикак элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерныеее черты:

1. Залог недвижимостивыступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов дляразвития производства.

2. Ипотека способнаобеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы(например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощьюипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственникомобъекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средстваувеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношенииипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объектынедвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен)юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечьдополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделитьфункции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые даютему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемыеипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферуматериального производства;

• функция обеспечениявозврата заемных средств;

• функция стимулированияоборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы(купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формированиямногоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечныхценных бумаг и др.

1.3 Особенностиприменения ипотечного кредита

Можно выявить следующиеотличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечениязалогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, дляпокупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что вслучае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взысканияна жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщикапо кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма завычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья,возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и всесовершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие наосвобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на неговзыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких- либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другогообязательства.

2. Длительность срокапредоставления кредита.

Долгосрочные ипотечныежилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячныхвыплат заемщика.

3. Большинство ипотечныхссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредитсчитается относительно низкорисковой банковской операцией. К основнымтребованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, какправило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячногоплатежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика исозаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетныйпериод;

 • припроцедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты итребования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четкихстандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитовявляется основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечныхкредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числечерез эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

Глава 2. Рынокипотечного кредитования и его инструменты

 

2.1 Инструментыипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по становлению иразвитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводитсяобоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечногокредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту,включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежногопотока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитованияпризваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

— обеспечения прибыльности ипотечнойдеятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

— снижение рисков ипотечногокредитования;

— обеспечения таких условийкредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитованияобусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

— ситуация в экономике (уровеньинфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

— источники и цена привлеченныхсредств для выдачи ипотечных кредитов;

— необходимость обеспечения простотыи доступности для понимания расчетов по кредитам.[4]

Все инструменты ипотечногокредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающимиравномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом,с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменнойставкой.[5]

Первая группа кредитов — стандартный ипотечный кредитпредполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредитуосуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называетсяаннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток сравными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются вконце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредитуприменяется следующая формула:

P´r

/>R =

1-(1+r) -n

где R ‑ размер месячногоплатежа по кредиту;

P ‑ сумма ипотечного кредита;

n ‑ общее число платежей покредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

 r ‑ процентная ставка покредиту за месяц.[6]

Платеж по кредиту осуществляетсяежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет напогашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что,во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту,во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы покредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялосьежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всюсумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентамиполучает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболееудобен для России.[7]

В целях анализа, а также по просьбезаемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяцкредитного срока. При этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

/>P t = R ´

r

где P t ‑ баланс долга на конецt-го периода;

R ‑ размер ежемесячного взноса;

 t ‑ оставшееся число платежей(количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r ‑ процентная ставка покредиту за месяц.

Модификацией стандартногоаннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит сдвухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредитаи общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты спеременными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размерыплатежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, икредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующиеиндексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболеераспространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты сфиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом,ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономикинаиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основележит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации нафинансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемыхресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетногоипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует допересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новуюпроцентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждогопериода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Применяя кредит с переменной процентнойставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы дляпересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимостьресурсов;

частый пересмотр процентной ставкиделает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей покредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита спеременной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность длязаемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяетсямеханизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается вустановлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этомвозможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента втечение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитныйпериод. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальныйуровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатойосновной суммы долгашироко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этомзаемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммыдолга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составеобщего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется всторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента являетсязначительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастаниюриска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособностипотенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователейипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит сфиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практикиипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкоеприменение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом,когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашенияосновного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты,предполагающие:

в течение кредитного периода выплатутолько процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита ситоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваютсяпроценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вноситсяоставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат доконца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита иначисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым»платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск.Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока,поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, котороеможет привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением временивозрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен нанедвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основнойсуммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечногокредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди такихинструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга икредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировкунепогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индексаберутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также отисточников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы,уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредитаодинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величинплатежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то жевремя возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать ростреального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномернораспределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либопоказателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и егодоступность;

номинальный непогашенный остатоккредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимостипотребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимостькапитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренноевремя (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей сучетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимостьнепогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[8]

Разновидностью кредита с двойнойиндексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, которыйпредполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должнаобеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделатькредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется«Контрактной ставкой» определяет размер платежа, который сделает кредитованиерентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачиватьбанку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процентана межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярныеежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке,которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент долженбанку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке,регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячногоплатежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммызадолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаютсяв более поздний период.

Поскольку существует множестворазличных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты,в то время как другие — переменные платежи) и поскольку сумма залога по нимможет быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится копределению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемойставки.[9]

2.2 Риски ипотечного кредитования

Риски подразделяются насистематические и несистематические. Систематические риски не носятспецифического (индивидуального) или местного характера. Несистематическиериски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинствоипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечные риски могутбыть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными,налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли,рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента,снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщеннымирисками — инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другимирисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.[10]

Внедрение операций подолгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особыхпроблем в области управления своими рисками в силу специфики данного видакредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключаетсяпрежде всего в скудеющем:

— долгосрочный характеркредита;

— обеспечениевозвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения,приобретенного на средства кредита;

— способ погашениякредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всегосрока кредита.

Наиболее характернымирисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитныйриск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнениязаемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системныхпричин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

 - уровень развитиязаконодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечногокредитования населения;

— социально-экономическаястабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточноплатежеспособного спроса на ипотечные кредиты.[11]

Вопросы кредитного рискарешаются комплексно, это государственная политика, политика кредитныхучреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежитправильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная частьандеррайтинга или банковской политики.

Существует целый рядпоказателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестведополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисковипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика вкачестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредитанад суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадияхкредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предметаобеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная частькредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается впрямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, темменьше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика такженапрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент покредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальнуюсумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие вобщую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованныхкредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимостинедвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условиемипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметрыкредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствиястоимости цене).

Цена и стоимостьнедвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так каквсе стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самымнепосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом,практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых,от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышениеили занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммыкредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в суммеобычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общуюдоступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – этонадежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов,инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделкахкупли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, принаступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

Управление кредитнымриском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянногоконтроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по егоструктуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулированиекредитного портфеля включают в себя:

— контроль за качествомпредоставляемых кредитов;

— распределение имониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ ивнутренними инструкциями банка;

— создание резервныхфондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявлениепроблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

— разработка программ повозврату кредитов.[12]

Самая главная проблемабанков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимогоработающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы этикредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум,адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (дляэтого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).[13]

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доходкредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданнымкредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам,выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это рискнедополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентныхставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или инойситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильныхинвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка,по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка попривлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированностьбанковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени являетсяосновной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи сосвободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости оттехнологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставоки другим причинам.[14]

Вводя различные индексы,банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов сизменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условияхотсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банкипытаются заменить понятными для населения показателями. Однако такаяаппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так какизменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политическиерешения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают сизменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективнымтипом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменнойпроцентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникаетпри недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей посвоим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активови пассивов.

В процессе долгосрочногоипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности балансабанка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется взначительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Вэтих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности врезультате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства попассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты некомпенсируется привлечением долгосрочных пассивов.[15]

 Управление рискомликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуетсядетальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребностибанка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегиимобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовыеучреждения в развитых странах используют целый комплекс источников длямобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов,портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервныекредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке.Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и рискликвидности активов.

В отношении России,помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом куправлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является созданиеспециализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспеченияликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищномукредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) илипредоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такоеагентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путемвыпуска облигаций.[16]

 

2.3 Ипотечный рынок

Ипотечный рынок – это рынок ипотечныхкредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам сцелью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовыхактивов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечноекредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынокформируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковскихуслуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключаетсяего определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсьтеоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводукупли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитованиякак о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) ипродажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечныйрынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономическойлитературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынкуприкладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечногокредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынкевыдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходитпродажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальныхценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумагиимеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитногориска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондовогорынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают кжизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющихнаиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынкеявляются специальные организации, основная задача которых — скупка уже выданныхкредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам ивыпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) нарынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилойнедвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщикавыступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристикамиданного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования,процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования попервому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросомна ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечномрынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные),ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля тойили иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многомзависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечногокредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущихрыночных тенденций.

Осуществлениедолгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечногокредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организациивзаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости ифинансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечногокредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срокавложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образомрефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачиновых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются науниверсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) испециальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечногорынка.

Система ипотек можноразредить на открытую, где источником средств являются средства,заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую,основанную на согласии участников системы получать процентный доход посбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможностивоспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычноосуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью являетсяприобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этихкредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитныхресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан,накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются нафинансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье внастоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования:средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка,чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условийзаимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок поипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степенизависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитованиеоказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечногокредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставокзначительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привестик повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения нарынке и временного лага запаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет ксокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссудсглаживает эту тенденцию.

С другой стороны,ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижаетпокупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижениюцен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, чтоописываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоихрынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечногокредита.

Из этого можно сделатьвывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечногокредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участиемипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры нафинансовых рынках, текущей стоимости активов.

Глава 3. Ипотекаи перспективы ее развития в России

 

3.1 Порядокпредоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк – кредитная организация,специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залогнедвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости).Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств,полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг,выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объектакредитования, кредитной политики и организационной структуры каждыйкоммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. Примноговариантности различных элементов организации процесса кредитования можноконстатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологиивыдачи и погашения ипотечного кредита:

— предварительное рассмотрение заявкина кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

— андеррайтинг;

— принятие решения о выдаче ипотечнойссуды;

— оформление кредитного договора идоговора о залоге;

— сопровождение кредита и контроль заисполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняетзаемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить емузаявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащуюсведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков,связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, повозможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитныйработник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные свыдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимоаргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен.Если же кредитный работник принял положительное решение, он информируетвозможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку длядальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобыоценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степеньего обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценкезалога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залогапредлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений,планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояниеконструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций –отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимостьремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результатеизучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Вкачестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, напримерземельный участок или летний дом, а также движимое имущество, напримеравтомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалистыоценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаясяквартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства,репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что внастоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когдаденежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегосяжилья.

 Результаты анализа используются длятого, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взноссобственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целяхрассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в формекомиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионныевыплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства:оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятыедолговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляютсяв виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитетрассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучаетсоответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или оботказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитетасоответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов,связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотреныследующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата заполучение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальныйсбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрациюдоговора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает сзаемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуютсяосновными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом РоссийскойФедерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредиторобязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и наусловиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученнуюденежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимотаких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы,регламентирующие права и обязанности сторон:

— сумма кредита и размер банковскогопроцента;

— порядок и сроки выдачи кредита;

— порядок и сроки погашения процента;

— описание и цена обеспечения,предусматриваемые в отдельном договоре залога;

— размер санкций, уплачиваемыхстороной, нарушивший условия договора.

Обозначить точные сроки некоторыхэтапов достаточно сложно, поскольку зависят они от самого заемщика или отсторонних организаций, поэтому в Таблице 1 (Приложение 1) приведены средниесроки прохождения основных операций по предоставлению кредита.

Одновременно с заключением кредитногодоговора заключается договор залога и оформляется закладная, а такжезаключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не можетбыть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляетсясопровождение кредита, которое включает:

— выдачу кредита в порядке, предусмотренномв кредитном договоре.

— контроль за целевым использованиемкредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

— наблюдение за сохранностью исостоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

— контроль за регулярными, всоответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возвратакредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашениякредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки длявыполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользованияотсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроковпогашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаютсяоперации по реализации залога.[17]/>

3.2Ипотечные программы в коммерческихбанках

Сегодня в России большое количествокоммерческих банков занимаются ипотечным кредитованием. Рассмотрим подробнееипотечные программы на примере Сбербанка и НБД-Банка.

Жилищные кредиты Сбербанка

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – кредит на приобретение,строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости подразличные виды обеспечения;

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – кредит на приобретение,строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости подзалог кредитуемого объекта недвижимости;

КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” – кредит на приобретение,строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) сучастием кредитных средств Сбербанка России.

Объектом недвижимости являются расположенныена территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры илижилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача;садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенныестроительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается сЗаемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объектнедвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставлятьсяна приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных(например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом сземельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственностьЗаемщика/Созаещиков.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХКРЕДИТОВ

Получить кредит могут платежеспособныеграждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официальноподтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием являетсяпогашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

Получить кредит можно:

В филиале Сбербанка России:

по месту регистрации Заемщика/одногоиз Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия(клиента Сбербанка России) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, приусловии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объектанедвижимости;

по месту нахождения или по местустроительства Объекта недвижимости.

Кредит “Ипотечный +” предоставляетсяуполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахожденияприобретаемого/ строящегося Объекта недвижимости. Срок кредитования до 20 лет.Валюта кредитования рубли, доллары США, евро.

Процентные ставки.

По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно – 13%годовых

на срок свыше 5 лет до 10 летвключительно – 14% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 15%годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно – 13,5%годовых

на срок свыше5 лет до 10 летвключительно – 14,5% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 15,5%годовых.

По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно – 12%*,13%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 летвключительно – 12,5%*, 14%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 13%*,15%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно –12,5%*, 13,5%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 летвключительно – 13%*, 14,5%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 13,5%*,15,5%** годовых.

По кредиту “Ипотечный +”:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно –11,8%*, 12,8%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 летвключительно – 12,3%*, 13,8%**годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 12,8%*,14,8%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно –12,3%*, 13,3%** годовых

на срок свыше5 лет до 10 летвключительно – 12,8%*, 14,3%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет – 13,3%*,15,3%** годовых.

* после предоставления Банкунадлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрациюипотеки объекта недвижимости в пользу Банка

** до предоставления Банку надлежащеоформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотекиобъекта недвижимости в пользу Банка

Сумма кредита

Максимальный размер кредита длякаждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/ихплатежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (егочасти) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственныхсредств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимыхработ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщикамидо получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособностиЗаемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могутбыть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

доходы, получаемые им по другимместам работы;

доходы, получаемые им от занятийчастной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенныхзаконодательством;

доходы супруги(а) Заемщика;

сумма пенсии, досрочно назначенная постарости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшимпенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ

По Кредиту на недвижимостьиспользуются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемогоОбъекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта недвижимости(оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);

другое обеспечение (принеобходимости).

На период до оформления в залогкредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формыобеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок необязательно.

По Ипотечному кредиту на целииндивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог правааренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объектнедвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объектанедвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залогкредитуемого Объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимыйОбъект недвижимости.

Дополнительные требования кобеспечению

В качестве дополнительногообеспечения по Жилищным кредитам оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика,если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, принеобходимости);

залог имущественных прав по Договоруинвестирования строительства (Договору уступки права требования), принеобходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту“Ипотечный+” вкачестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительствачленов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которыебудут зарегистрированы по месту постоянного проживания вприобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Документы для получения кредита

Для получения кредитаЗаемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:

стандартный пакет документов;

документы по кредитуемому Объектунедвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/Созаемщики могут предоставитьв Банк документы по кредитуемому Объекту недвижимости в течение 3 месяцев сдаты регистрации банком Заявления-анкеты. В этом случае Банк рассчитаетмаксимально возможный размер кредита исходя из платежеспособностиЗаемщика/Созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставленияуказанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетомстоимости Объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

Порядок выдачи

Выдача Кредита на недвижимостьи Ипотечного кредита осуществляется:

на приобретение Объекта недвижимости– единовременно;

на строительство, реконструкцию,ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплатыстоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно иличастями.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется в безналичномпорядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжениюЗаемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Условия выдачи

За обслуживание ссудного счетаЗаемщик уплачивает Банку единовременный платеж – до 4% от суммы кредита.

Информацию о конкретном размереуказанного платежа можно получить в любом филиале Сбербанка России.

Погашение кредита и процентов

Погашение основного долгапроизводится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первогомесяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или егопервой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала),следующего за платежным.

Уплата процентов начинается с месяца,следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячноне позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно спогашением основного долга.

По желанию Заемщика/Созаемщиков можетбыть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства,реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключенияКредитного договора.

Отсрочка по уплате процентов непредоставляется.

Срок рассмотрения вопроса опредоставлении кредита

По Кредиту на недвижимость и Ипотечномукредиту:

в течение 18 рабочих дней с датыпредоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;

в течение 7 рабочих дней с датыпредоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемомуОбъекту недвижимости будут предоставлены Заемщиком/Созаемщиками в течение 3месяцев с даты регистрации Заявления-анкеты.

По Кредиту “Ипотечный +” втечение 12 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полногопакета документов.

Жилищные кредиты НБД-Банка

Кредит под залог приобретаемойнедвижимости.

Условия ипотечной программы:

ипотечный кредит предоставляется врублях на срок от 1 года до 30 лет.

Вы можете получить — от 100 000 до 4000 000 рублей. Максимальная сумма кредита зависит от совокупного доходазаемщиков.

приобрести квартиру с помощью кредитаможно на вторичном рынке жилья.

процентная ставка по кредиту зависитот размера первоначального взноса и срока кредита:

Первоначальный взнос, % стоимости приобретаемой недвижимости Процентная ставка, % годовых Срок кредита — от 1 года до 15 лет (включительно) Срок кредита — от 15 до 30 лет от 50% до 70% (включительно) 11% 12% от 30% до 50% (включительно) 12,5% 13% от 10% до 30% (включительно) 13,5% 14%

погашение кредита происходитежемесячно равными долями.

Преимущества ипотечной программы:

Приобретаемые квартира или дом сразуоформляются в Вашу собственность. Кредит можно получить в размере до 90%стоимости жилья.

Для получения кредита на большуюсумму по данной программе Вы можете привлечь двух созаемщиков из числаближайших родственников.

Вам не требуется искатьдополнительное обеспечение по кредиту — залогом выступает приобретаемаянедвижимость.

При желании Вы можете досрочнопогасить кредит уже через 6 месяцев с момента его получения (без штрафныхсанкций).

Требования к заемщику

Заемщиком может выступать любоедееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет, прошедшее службу в армии илине подлежащее призыву в призывном возрасте. Предельный возраст окончания срокавыплаты ипотечного кредита — 75 лет.

Заемщик должен иметь стабильный доходи стаж на последнем месте работы — не менее 6 месяцев.

Общее количество заемщиков — до 3человек.

Требования к приобретаемойквартире/дому

С помощью ипотечного кредитаНБД-Банка Вы можете приобрести квартиру или дом в Нижнем Новгороде или Нижегородскойобласти (вторичный рынок жилья). Жилое помещение, приобретаемое за счет кредитаи принимаемое в обеспечение по кредиту, должно соответствовать следующимтребованиям:

жилое помещение является отдельнойквартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания,сблокированным домом (таунхаузом));

жилое помещение подключено кэлектрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачутепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

жилое помещение имеет исправноесостояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир напоследних этажах).

В случае приобретения жилых помещенийво вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехническогооборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком,подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения приусловии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющегосреднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предметзалога — квартира, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находится в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке накапитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный иликирпичный фундамент.

Право собственности на жилоепомещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельствомо собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения,договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующегозаконодательства.

При приобретении отдельно стоящегодома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза))должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ(договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. Кдокументу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом(коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый планземельного участка.

Если земельный участок предоставленна правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то вдоговоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачуземли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства,установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержатьуказание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения)жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательномпорядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельногоучастка.

Передаваемое в ипотеку жилоепомещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав нанее, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя(ст. 292 ГК РФ).

Список документов, необходимых длярассмотрения заявления на ипотечный кредит

Документы, обязательные кпредоставлению:

Паспорт или заменяющий его документ(для военнослужащих) копия, оригинал

Страховое свидетельство государственногопенсионного страхования копия, оригинал

Свидетельство о постановке на учет вналоговом органе физического лица (ИНН) копия, оригинал

Документы об образовании (аттестаты,дипломы и т.д.) копия, оригинал

Военный билет или водительские права копия,оригинал

Трудовая книжка заёмщика (с отметкойо занятости на день заверения) копия, заверенная работодателем

Справка с места основной работы оразмере дохода за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ оригинал

Резюме организации — работодателя (вформе, установленной Банком) оригинал

Документы, предоставляемые, если ониесть в наличии:

Свидетельство о браке, брачныйконтракт копия, оригинал

Свидетельство о рождении детей,паспорт для несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста копия, оригинал

Свидетельство о расторжении брака копия,оригинал

Трудовой контракт с местадополнительной работы (с отметкой о занятости на день заверения) копия,заверенная работодателем

При требовании копии и оригинала,оригинал предоставляется для сверки.

Анкета заемщика

Список документов по приобретаемойквартире:

Паспорт продавца жилого помещения

Документы на квартиру (договорприватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственнойрегистрации права, справка ЖКС и т.д.)

Справка БТИ, инвентаризационный план,экспликация

Справка из налоговой инспекции обуплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (в случаедарения или наследства)

Выписка из Единого государственногореестра прав

Выписка из лицевого счета

Порядок приобретения квартиры спомощью ипотечного кредита

Шаг 1: Вы обращаетесь в НБД-Банк.

Кредитный эксперт банка знакомит Вас:

с основными условиями полученияипотечного кредита,

с требованиями банка к заемщику,

с требованиями к приобретаемомужилью, по сбору и оформлению документов.

Шаг 2: Вы подаете в банк документы,необходимые для рассмотрения заявки на кредит.

Собрав все необходимые документы,заполнив анкету на получение ипотечного кредита, Вы передаете этот комплектдокументов Вашему кредитному эксперту. Срок рассмотрения заявки — до 3 рабочихдней. О принятии решения банком Вам сообщит кредитный эксперт. При принятииположительного решения кредитный эксперт предоставит Вам информацию о дальнейшихдействиях по подбору объекта недвижимости.

Шаг 3: Вы заключаете сделку иприобретаете квартиру.

Решение кредитного комитета банкадействует 3 месяца. За это время Вы:

— выбираете понравившуюсяквартиру/дом и оцениваете свое будущее жилье в агентстве по оценкенедвижимости.

Знание объективной стоимости квартиры- это гарантия того, что Вы не переплачиваете за приобретаемую недвижимость,так как Ваши интересы отстаивают независимые профессионалы.

— предоставляете в Банк и страховуюкомпанию необходимые документы по квартире/дому.

Из списка сотрудничающих с Банкомстраховых компаний Вы самостоятельно можете выбрать ту, которой доверитестрахование свой жизни и приобретаемой недвижимости. Страховая компанияпомогает Вам обезопасить себя и своих родственников от возможных рисков и вслучае непредвиденных событий берет на себя обязанность по возвращению кредита.

— подписываете кредитный договор,договор купли-продажи (приобретения) объекта недвижимости, закладную.

При осуществлении сделки через аккредитованныебанком агентства недвижимости расчеты с продавцом за приобретаемую Ваминедвижимость производятся банком наличными средствами в день заключениядоговоров. В случае работы с другими агентствами расчеты с продавцом будутпроизведены банком после государственной регистрации права собственности.

3.3 Расчетпогашения ипотечного кредита

Для сравнения ипотечных программрассмотрим пример: срок кредитования 5 лет, сумма кредита 80%, стоимость недвижимости500000 руб. Будем сравнивать кредит «Ипотечный+» Сбербанка при ставке 12,8%годовых и ипотечный кредит НБД-Банка при ставке 13,5% годовых. Погашениекредита происходит ежемесячно равными долями в обоих случаях. За обслуживаниессудного счета заемщик уплачивает Банку единовременный платеж — Сбербанку 1.5%от суммы кредита, НБД-Банку 0,5%. Кредит берется в ноябре 2006г.

Сумма основного долга = 500000 * 0,8= 400000 руб.

Платеж по основному долгу = 400000/60= 6666,67 руб.

График платежей с равномернымпогашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов по кредитуСбербанка.

Дата Сумма основного долга Платеж по основному долгу Платеж процентов по кредиту Общая сумма платежа ноя.06 400000 6666,67 4266,67 10933,33 дек.06 393333,33 6666,67 4195,56 10862,22 янв.07 386666,67 6666,67 4124,44 10791,11 фев.07 380000,00 6666,67 4053,33 10720,00 мар.07 373333,33 6666,67 3982,22 10648,89 апр.07 366666,67 6666,67 3911,11 10577,78 май.07 360000,00 6666,67 3840,00 10506,67 июн.07 353333,33 6666,67 3768,89 10435,56 июл.07 346666,67 6666,67 3697,78 10364,44 авг.07 340000,00 6666,67 3626,67 10293,33 сен.07 333333,33 6666,67 3555,56 10222,22 окт.07 326666,67 6666,67 3484,44 10151,11 ноя.07 320000,00 6666,67 3413,33 10080,00 дек.07 313333,33 6666,67 3342,22 10008,89 янв.08 306666,67 6666,67 3271,11 9937,78 фев.08 300000,00 6666,67 3200,00 9866,67 мар.08 293333,33 6666,67 3128,89 9795,56 апр.08 286666,67 6666,67 3057,78 9724,44 май.08 280000,00 6666,67 2986,67 9653,33 июн.08 273333,33 6666,67 2915,56 9582,22 июл.08 266666,67 6666,67 2844,44 9511,11 авг.08 260000,00 6666,67 2773,33 9440,00 сен.08 253333,33 6666,67 2702,22 9368,89 окт.08 246666,67 6666,67 2631,11 9297,78 ноя.08 240000,00 6666,67 2560,00 9226,67 дек.08 233333,33 6666,67 2488,89 9155,56 янв.09 226666,67 6666,67 2417,78 9084,44 фев.09 220000,00 6666,67 2346,67 9013,33 мар.09 213333,33 6666,67 2275,56 8942,22 апр.09 206666,67 6666,67 2204,44 8871,11 май.09 200000,00 6666,67 2133,33 8800,00 июн.09 193333,33 6666,67 2062,22 8728,89 июл.09 186666,67 6666,67 1991,11 8657,78 авг.09 180000,00 6666,67 1920,00 8586,67 сен.09 173333,33 6666,67 1848,89 8515,56 окт.09 166666,67 6666,67 1777,78 8444,44 ноя.09 160000,00 6666,67 1706,67 8373,33 дек.09 153333,33 6666,67 1635,56 8302,22 янв.10 146666,67 6666,67 1564,44 8231,11 фев.10 140000,00 6666,67 1493,33 8160,00 мар.10 133333,33 6666,67 1422,22 8088,89 апр.10 126666,67 6666,67 1351,11 8017,78 май.10 120000,00 6666,67 1280,00 7946,67 июн.10 113333,33 6666,67 1208,89 7875,56 июл.10 106666,67 6666,67 1137,78 7804,44 авг.10 100000,00 6666,67 1066,67 7733,33 сен.10 93333,33 6666,67 995,56 7662,22 окт.10 86666,67 6666,67 924,44 7591,11 ноя.10 80000,00 6666,67 853,33 7520,00 дек.10 73333,33 6666,67 782,22 7448,89 янв.11 66666,67 6666,67 711,11 7377,78 фев.11 60000,00 6666,67 640,00 7306,67 мар.11 53333,33 6666,67 568,89 7235,56 апр.11 46666,67 6666,67 497,78 7164,44 май.11 40000,00 6666,67 426,67 7093,33 июн.11 33333,33 6666,67 355,56 7022,22 июл.11 26666,67 6666,67 284,44 6951,11 авг.11 20000,00 6666,67 213,33 6880,00 сен.11 13333,33 6666,67 142,22 6808,89 окт.11 6666,67 6666,67 71,11 6737,78 130133,33 530133,33

* Рассчитано с использованиемпрограммных средств «MS Excel».

Общая сумма выплат равна 530133,33руб.

График платежей с равномернымпогашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов по кредитуНБД-Банка.

Дата Сумма основного долга Платеж по основному долгу Платеж процентов по кредиту Общая сумма платежа ноя.06 400000 6666,67 4500,00 11166,67 дек.06 393333,33 6666,67 4425,00 11091,67 янв.07 386666,67 6666,67 4350,00 11016,67 фев.07 380000,00 6666,67 4275,00 10941,67 мар.07 373333,33 6666,67 4200,00 10866,67 апр.07 366666,67 6666,67 4125,00 10791,67 май.07 360000,00 6666,67 4050,00 10716,67 июн.07 353333,33 6666,67 3975,00 10641,67 июл.07 346666,67 6666,67 3900,00 10566,67 авг.07 340000,00 6666,67 3825,00 10491,67 сен.07 333333,33 6666,67 3750,00 10416,67 окт.07 326666,67 6666,67 3675,00 10341,67 ноя.07 320000,00 6666,67 3600,00 10266,67 дек.07 313333,33 6666,67 3525,00 10191,67 янв.08 306666,67 6666,67 3450,00 10116,67 фев.08 300000,00 6666,67 3375,00 10041,67 мар.08 293333,33 6666,67 3300,00 9966,67 апр.08 286666,67 6666,67 3225,00 9891,67 май.08 280000,00 6666,67 3150,00 9816,67 июн.08 273333,33 6666,67 3075,00 9741,67 июл.08 266666,67 6666,67 3000,00 9666,67 авг.08 260000,00 6666,67 2925,00 9591,67 сен.08 253333,33 6666,67 2850,00 9516,67 окт.08 246666,67 6666,67 2775,00 9441,67 ноя.08 240000,00 6666,67 2700,00 9366,67 дек.08 233333,33 6666,67 2625,00 9291,67 янв.09 226666,67 6666,67 2550,00 9216,67 фев.09 220000,00 6666,67 2475,00 9141,67 мар.09 213333,33 6666,67 2400,00 9066,67 апр.09 206666,67 6666,67 2325,00 8991,67 май.09 200000,00 6666,67 2250,00 8916,67 июн.09 193333,33 6666,67 2175,00 8841,67 июл.09 186666,67 6666,67 2100,00 8766,67 авг.09 180000,00 6666,67 2025,00 8691,67 сен.09 173333,33 6666,67 1950,00 8616,67 окт.09 166666,67 6666,67 1875,00 8541,67 ноя.09 160000,00 6666,67 1800,00 8466,67 дек.09 153333,33 6666,67 1725,00 8391,67 янв.10 146666,67 6666,67 1650,00 8316,67 фев.10 140000,00 6666,67 1575,00 8241,67 мар.10 133333,33 6666,67 1500,00 8166,67 апр.10 126666,67 6666,67 1425,00 8091,67 май.10 120000,00 6666,67 1350,00 8016,67 июн.10 113333,33 6666,67 1275,00 7941,67 июл.10 106666,67 6666,67 1200,00 7866,67 авг.10 100000,00 6666,67 1125,00 7791,67 сен.10 93333,33 6666,67 1050,00 7716,67 окт.10 86666,67 6666,67 975,00 7641,67 ноя.10 80000,00 6666,67 900,00 7566,67 дек.10 73333,33 6666,67 825,00 7491,67 янв.11 66666,67 6666,67 750,00 7416,67 фев.11 60000,00 6666,67 675,00 7341,67 мар.11 53333,33 6666,67 600,00 7266,67 апр.11 46666,67 6666,67 525,00 7191,67 май.11 40000,00 6666,67 450,00 7116,67 июн.11 33333,33 6666,67 375,00 7041,67 июл.11 26666,67 6666,67 300,00 6966,67 авг.11 20000,00 6666,67 225,00 6891,67 сен.11 13333,33 6666,67 150,00 6816,67 окт.11 6666,67 6666,67 75,00 6741,67 137250,00 537250,00

*Рассчитано с использованиемпрограммных средств «MS Excel».

Общая сумма выплат равна 537250,00руб.

Рассчитаем реальную стоимостьприобретенной недвижимости с учетом первоначального взноса и комиссии банка.

Сбербанк:

Сумма = 500000*0,2 + 500000*0,015 +530133,33 = 637633,33 руб.

Переплата =(637633,33-5000000)/5000000 = 27,53%

 

НБД-Банк:

Сумма = 500000*0,2 + 500000*0,005 +537250,00 = 639750 руб.

Переплата = (639750-5000000)/5000000= 27,95%

Заключение

На протяжении последних лет развитиесистемы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило вдостаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которуюоказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился рядпозитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечногокредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческихбанках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы,опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опытреализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развиваетсямедленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечноекредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом дляроссийских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем скоторыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основнойпроблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источниковкредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывноипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Если бы в ближайшее время удалось быпринять и внедрить в практику, то это, естественно, дало бы возможность создатьвторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладыватьсвои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организоватьзамкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с цельюпополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценныхбумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент,связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинамсдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовыхвопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Обипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски;отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокийуровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическаянестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктурыипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочногожилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в этусферу.

Очень важная проблема в планесоздания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной — это подготовкакадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается.

Все эти задачи безусловно должны бытьразрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральнаяпрограмма развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершитьсоздание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищнойсфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территориивсех субъектов Российской Федерации.

Таким образом, для развитияипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующаяинфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволитсделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечногокредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будетспособствовать созданию устойчивой банковской системы.

Списокиспользуемой литературы

1.   Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. -М, 2003.

2.   Голицин Ю. Вечныйквартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. — № 12

3.   Головин Ю.В.Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2005.

4.   Головин Ю.В.Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/Московский. Гос.ун-т экономики и финансов. – М: Изд-во СПбГУЭФ, 2005

5.   Иванов В.В.Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

6.   Журкина Н.Г.Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6

7.   Калянана Л. Ипотекав ожидании третьего пути.//Эксперт. — 2003-№16.

8.   Красиков А.Жильев кредит.// Твой новый дом. — 2002.- № 10

9.   Методическиерекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечногожилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономикигорода», 2002.

10.  Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование вМоскве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 2004. — № 12

11.  Рубченко М. Наша задача – создатьликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. — 2002 г. -№ 37

12.  Урчукова Ж.М. Особенности организацииипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1

13.  Ужегов А. Н. Квартира в кредит:ипотечная сделка. – М, 2004.

14.  Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит.- М.: Экономика, 2001

15.  Цылина Г.А., Ипотечное кредитование ириски //Жилищное строительство. — 2001 г. — № 5.

16.  www.cbrf.ru/.

17.  www.nbdbank.ru/

Приложение 1

Примерные сроки проведения отдельныхопераций при получении ипотечного жилищного кредита

Этап Средний срок Подготовка заемщиком первичных документов для предварительной квалификации 10-15 дней (зависит от заемщика) Подбор квартиры 7-15 дней (зависит от заемщика) Оценка квартиры 3-5 дней Утверждение варианта квартиры (дома) 3-5 дней Подготовка документов продавцу 3-5 дней Оформление договора займа, договора купли-продажи квартиры, закладной 1 день Государственная регистрация 1 месяц (по заявлению на ускоренную регистрацию 2 недели) Перечисление заемных средств продавцу 3-7 дней Заключение договоров страхования 3 дня Итого: 48-86 дней