Реферат: Ипотека

ОТЧЕТ

о прохождениипреддипломной практики

 

студентки _____________________

(Ф.И.О.)

курс ___________________________

специальность_____________________

Руководительпрактики __________________

(Ф.И.О.)

Дата сдачиотчета _______________________


Введение

Ипотекав России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье.Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку надлительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитованиипокупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и сминимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделокв Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количествосделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущегогода количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом,в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля вминуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя ещегод назад одного только предположения о такой возможности было достаточно,чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто оченьнеприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкирывместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящийвал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решилсяБанк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговойакцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке.Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиковпервоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: каксообщили в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредитыбез первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. ИдеюБанка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволитьсебе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансированииипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых безпервоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размерапервоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектораРоссии — «Внешторгбанк. Розничные услуги» (ВТБ-24), дочерняяструктура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличиеот того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которогозаемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед заВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли идругие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагаюткредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, какминимум 10% своих средств.

ПредложениюВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения иоформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагатьклиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимогопервоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки потаким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем поипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижаетконкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитамибез первоначальных взносов.


Ипотечный кредит для покупки квартиры

«В последнее время много говорится об ипотеке. Однакона практике делается еще явно недостаточно», — констатировал ПрезидентРоссии на встрече с членами правительства, руководством Федерального собрания ичленами Президиума Госсовета.

Слова «ипотека», «ипотечноекредитование», действительно, стали весьма популярными. И не всегдаупотребляются к месту и со знанием дела. Вот, например, недавно от хорошегознакомого услышал, что он взял ипотечный кредит. Поздравил его ипоинтересовался — в каком банке? В ответ услышал название банка, у которогозаведомо нет в перечне программ ипотечного кредитования. Выяснилось, что, посути, знакомый мой просто взял потребительский кредит с целью приобретенияжилья.

Да какая, собственно, разница, скажет читатель?Разница есть. Потому что в термине «ипотечное кредитование» ключевымявляется первое слово, а ипотека, в своей сущности, если брать этимологию этогопонятия, — не что иное, как залог недвижимости. То есть схема обретениявожделенного жилья здесь следующая: кредитор выдает кредит на приобретениенедвижимости должнику, должник приобретает недвижимое имущество за счеткредита, и это имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту.Оставаясь у должника в его владении и пользовании.

Так подробно расписываю здесь «азы» и,казалось бы, прописные истины потому, что на практике информированность нашихсограждан оставляет желать лучшего. Подтверждает это, в частности, и главныйэкономист сочинского филиала «Банка Москвы» Виктория Киселева,курирующая банковскую программу ипотечного кредитования. После того, как«Банк Москвы» недавно стал публиковать рекламу ипотеки, а в прессепоявились победные заголовки типа «Ипотека пришла в Сочи!», отвопросов потенциальных клиентов, как говорится, отбоя нет. Но зачастую с первыхфраз выясняется, что речи об ипотеке, увы, быть не может.

Например, приходят молодые люди, которые что-тослышали о жилищных программах для молодых семей. Но это совсем иное, — говоритВиктория Викторовна. — Программа ипотечного кредитования в их случае невозможна,потому что нет, как правило, ни собственных накоплений для оплаты тридцатипроцентов приобретаемого жилья, ни стабильного дохода. Да, приходится констатировать,что большинству молодых людей ипотека пока заказана. Если, конечно, это немолодой успешный бизнесмен или менеджер, успевший уже и некий капитал нажить изарплату получающий достойную — по «белой» ведомости, а не вконвертике. Людям, копившим всю жизнь, мечтать в пенсионном возрасте об ипотекетоже бесполезно — в шестьдесят лет за таким кредитом не обратишься.«Портрет» типичного клиента такой программы — человек среднеговозраста со стабильным доходом, превышающим пятьсот долларов. Потому при всейнерешенности у нас жилищной проблемы счет воспользовавшихся возможностямиипотеки идет не в миллионах, а в тысячах — в масштабах всей страны, и вдесятках — конкретно в Сочи.


2. Ипотека в г. Сочи

«Ипотека пришла в Сочи» не вчера. Еще годназад такую программу кредитования начал реализовывать филиал«Внешторгбанка» совместно с московским агентством недвижимости«АСТА Элит». О старте программы было объявлено в июле 2004-го, а всентябре обе компании приняли совместное участие в круглом столе«Ипотечное кредитование и социальные жилищные программы», проходившемв рамках первой специализированной выставки-ярмарки«Риэлтор-Инвестиции-Недвижимость-2004». Речь шла о создании условийдля развития массового кредитования населения на приобретение жилья через механизмпривлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. Выделим здесьслово «массового». Спустя год заместитель управляющего филиалом«Внешторгбанка» Надежда Поплавская на вопрос о количестве выданныхипотечных кредитов отвечает: «Менее полусотни».

Согласитесь, достаточно скромный результат, неправда ли? Но не ищите в моих словах упрека в адрес Надежды Викторовны или еёбанка в целом. Равно как и в адрес других банков, ступивших на стезю ипотечногокредитования. Не в том дело, что они по-скупердяйски «над златомчахнут» и не хотят, как принято выражаться, повернуться лицом к клиенту.Проблемы, с которыми они сталкиваются, весьма непросты, и их решение от одногоконкретного банка, как бы ни был он солиден, не зависит.

Буквально лет пять назад первенцы российскогоипотечного кредитования вынуждены были всем и вся доказывать, что ипотечныймеханизм — это важная и неотъемлемая составляющая во всех цивилизованныхстранах. Теперь, особенно после слов президента, такой необходимости нет. Нодаже если все банки страны поголовно отрапортуют о начале ипотечных программ,станет ли этот вид кредита для нас сразу доступным?

Большинство экспертов полагает, что развитиюипотечного кредитования в России мешают два главных фактора, а именно: высокийуровень инфляции и отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке.Если взять в качестве примера Казахстан, где в ипотеке продвинулись значительнодальше, чем в России, то опыт покажет: не может быть дешевой и доступнойипотеки, если инфляция превышает уровень в семь процентов.

Добавим к мнению экспертов еще один немаловажныйфактор: низкие доходы населения. И растут эти доходы значительно медленнее, чемцены на жилье. Приведем здесь в качестве цитаты слова управляющего партнеракрупной консалтинговой компании «Bauman Innovation» СергеяЛозинского. Говорит он о Москве, но поскольку в Сочи цены на недвижимость со столичнымиуже практически сравнялись, слова его будут вполне применительны и для нашейситуации: «Сейчас есть определенный уровень дохода, до достижения которогобрать ипотечный кредит не имеет смысла. Например, если выплачивать задвухкомнатную квартиру менее 700 долларов в месяц, можно платить по кредиту доконца жизни и не расплатиться».

Отметим, что в условиях ипотечного кредитованиябанки, как правило, устанавливают сроки погашения, не превышающие десяти лет.Так что же, уважаемые читатели, подавляющее большинство из нас слово«ипотека» может благополучно забыть? И дальше этот текст читать,соответственно, не за чем?

Отнюдь не так мрачно выглядит перспектива. Да,борьба с инфляцией — дело долгое и многотрудное. Рост доходов и в целомжизненного уровня нашего народонаселения — тоже задача не из простых. Но впроблеме ипотечного кредитования есть задачи на уровне структурных. Которыеможно решать уже сейчас и которые в свою очередь решат многие проблемы банковна пути к нам, вожделеющим новое жилье.

Любому банку нужен надежный источник длинного инедорогого финансирования кредитов. И он потенциально существует. Сейчасстоимость рефинансирования длинных кредитов чрезмерно высока. Нет эффективноработающего механизма оборота ипотечных бумаг на вторичном рынке. Источникомфинансирования мог бы стать Пенсионный фонд — это, пожалуй, главныйпотенциальный инвестор на том рынке, о котором мы ведем речь. Обязательства убанков по ипотечным займам выкупает Агентство по ипотечному жилищномукредитованию, но его облигации сейчас находятся в «подвешенном»состоянии — вместе с вопросом о предоставлении агентству государственныхгарантий на следующий год. Не будет таких гарантий — не сможет вкладывать в нихнакопления граждан Пенсионный фонд.

В проекте бюджета 2006 года, находящемся в Госдуме,агентство не указано в качестве бюджетополучателя, которому будут даны такиегарантии. Следовательно, ему предстоит идти на конкурс? Идея конкурсной соревновательности,на первый взгляд, современна и привлекательна. Однако на практике можетпривести к краху всей только начавшей отлаживаться системы. Пока не прошелконкурс и не определился победитель, никто не может гарантировать банку выкупзакладных. А стало быть, и приток инвестиций в жилищное строительство можетсразу же резко снизиться, а цены на вторичное жилье — взлететь до «новыхвысот». Ну а победит, предположим, в конкурсе частная компания. Сможет лиона работать по государственным стандартам кредитования? Ведь Агентство поипотечному жилищному кредитованию позволяет себе это только потому, что имеет водном лице и акционера и гаранта. А обязать частную компанию государство неможет априори. Вот и получим то, что уже «проходили» в США, гденаряду с государственным агентством были созданы частные компании, получавшиегосгарантии, но на практике работавшие далеко не в интересах ипотечного рынка иего участников — банков и их клиентов.


3.        Характеристика коммерческого банка Внешторгбанка вг. Сочи

 

Филиал Банка Внешней Торговли Российской Федерации вг. Сочи (в дальнейшем филиал Внешторгбанка в г. Сочи) образован в результатеего передачи Внешэкономбанком СССР в ведение Внешторгбанка России на основаниипостановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 13.01.92г. ив соответствии с решением общего собрания акционеров Внешторгбанка России(протокол № 4 от 25.12.1992г.), в целях содействия развитию и повышениюэффективности операций Внешторгбанка России, расширению географической базы егодеятельности, привлечения новых клиентов, повышения качества и оперативностибанковского обслуживания субъектов экономической деятельности.

Филиал не является самостоятельным юридическим лицом,имеет отдельный баланс, входящий в сводный баланс Внешторгбанка, совершаетбанковские операции, заключает договоры и ведёт иную хозяйственную деятельностьна основании доверенностей Внешторгбанка г. Москва на имя управляющего.

Деятельность филиала Внешторгбанка в г. Сочиопределяется рядом особенностей региона, связанных с сезонным характеромработы.

Сочи является одним из ведущих курортных и санаторныхрайонов России, а также находится недалеко от спортивных баз зимнего спорта икурортов Кавказа.

Основные отрасли хозяйства крупнейшего в России города– курорта: санаторно – курортная, гостиничная, жилищно – коммунальная, пищеваяпромышленность, строительство, транспорт и связь.

В городе числится более 200 санаторно – курортных итуристических учреждений различных форм собственности, числом мест около 60000.

Общероссийская тенденция  развития импортозаменяющих иэкспортоориентированных производств, обусловленная девальвацией рубля и ростомкурса доллара в 1998 – 1999 годах отразилась на санаторно – курортной отрасли игороде в целом – Сочи заменил россиянам западные курорты. Этот периодхарактеризовался ростом числа отдыхающих, принятых на отдых и лечение всанаторно – курортные учреждения города Сочи. Заполняемость сочинских здравници гостиниц в течение всего курортного сезона составляла 100%. За последниечетыре года впервые отмечен двукратный рост собираемости налогов всех уровнейбюджета города в период курортного сезона.

Промышленный сектор города Сочи представлен некрупнымипредприятиями пищевой промышленности (молочный, мясной, консервный комбинаты,хлебозавод, птицефабрика и др.), транспорта, связи и строительства, деятельностькоторых полностью зависит от загруженности непроизводственной сферы.

Выпуск товаров и услуг осуществляет 500 предприятий(кроме предприятий малого бизнеса) с годовым оборотом за 1999 год около 4 млрд.рублей, что составляет почти двукратный рост к уровню 1998 года. Увеличение производстватоваров и услуг в стоимостном выражении связано не столько с ростом объёма(кроме предприятий пищевой промышленности и предприятий санаторно – курортнойсферы), сколько с ростом цен после кризиса 1998 года.

Среднемесячная заработная плата, по данным комитета поэкономике и прогнозированию, в городе выросла на 41,2% и составляет сейчас 1244рубля.

Уровень массового сервиса по международным стандартампри обслуживании отдыхающих является далеко не достаточным, поэтому городскиевласти прилагают все усилия по развитию самой санаторно – курортной отрасли ивсех обслуживающих отраслей. Основным направлением данной работы является разработкамеханизма социально – экономического развития Сочи, обеспечивающего финансовуюсамодостаточность города и разработка мероприятий по выходу на бездефицитныйбюджет города.

Действующие самостоятельные коммерческие банки пооплаченному и зарегистрированному уставному капиталу относятся к категориисредних и мелких. Таким образом все самостоятельные банки относятся к категориибанков без признаков финансовых затруднений.

Финансовый кризис оказал влияние на изменениеструктуры банковских учреждений города.

Отозванные лицензии у таких банков как «ПромстройбанкРоссии» и «Мосбизнесбанк» парализовали работу их филиалов, расположенных на территориигорода. По приказу головной организации был закрыт и ликвидирован филиал«Кузбасспромбанка». Фактически прекратил свою деятельность филиал«ИнтерТЭКбанка».

Однако в 1999 году был открыт филиал «московскогомуниципального банка – Банка Москвы» и дополнительный офис регионального банкаАО «Юг – Инвестбанка».

Филиал Внешторгбанка в г. Сочи занимает одно изведущих мест среди банковских учреждений. Филиал сохранил позицию стабильноработающего и развивающегося банка.

На обслуживании в филиале Внешторгбанка в г. Сочинаходятся около 30% предприятий города. Остатки привлечённых средств на счетахпредприятий и организаций, обслуживающихся в филиале составляют примерно 30% отвсех остатков, сконцентрированных в банках, из них 10% — на счетах предприятийгосударственной собственности, 40% — негосударственных предприятий и 20% — физических лиц предпринимателей.

Прибыль филиала составляет более 50% от всей прибыли,получаемой банковскими учреждениями города.

По количеству клиентуры и по активности на финансовомрынке города конкуренцию  филиалу «Внешторгбанка» составляют филиал краевого банка– «Югбанк» и отделение Сбербанка, в меньшей мере – КИИБ «Сочи»,«Сочигазпромбанк» и филиал «Межпромбанка». Характерной чертой деятельностиосновных конкурентов является агрессивная политика по привлечению клиентуры.Банками применяются гибкие конкурентоспособные тарифы, привлекательные процентыза остатки на счетах и средства в депозитах, упрощённые схемы выдачи кредитов ит.п. слабые стороны конкурентов – недостаточная квалификация персонала инедостаточная материальная база.


Структура управления филиалом Внешторгбанка в г. Сочиприведена на рис. 1.

 

/>Управляющий

 

Административные службы:

Юристы

Помощник по безопасности

Инженер по кадрам

Отдел анализа, контроля и отчётности /> /> /> /> />

/>/>/>/>

Заместитель управляющего Главный бухгалтер

/>/>

Операционный отдел Отдел автоматизации и связи Отдел учёта Отдел международных расчётов и валютного контроля Отдел кредитования Отдел кассовых операций Общий отдел

Рис 1. Структура управления филиалом Внешторгбанка вгороде Сочи

Вопросы общего руководства деятельности Филиала являютсякомпетенцией Правления Внешторгбанка.

Руководство текущей деятельностью Филиала осуществляетсяУправляющим Филиалом, назначаемым и освобождаемым от должности Председателемправления Внешторгбанка или его Первым заместителем по представлению Управлениярегионального развития, Управления организации работы с персоналом срассмотрением на заседании правления Внешторгбанка и по согласованию стерриториальным учреждением Банка России по месту нахождения Филиала.

Управляющий Филиалом действует на основании доверенности ив соответствии с Положением. Полномочия, предоставленные Управляющему,определены в Доверенности. Доверенность, прекращённая вследствие истечения еёсрока либо отмены, подлежит возврату во Внешторгбанк.

Управляющий Филиалом несёт персональную ответственность засостояние дел в Филиале, в том числе:

·         Выполнение возложенных на Филиал задач;

·         Финансовые результаты деятельности Филиала;

·         Надлежащее исполнение приказов и распоряжений по Внешторгбанку;

·         Организацию бухгалтерского учёта и составление отчётности;

·         Организацию и соблюдение сотрудниками Филиала установленных правилработы с информацией ограниченного пользования.

Управляющий Филиалом:

·         Осуществляет руководство деятельностью Филиала;

·         Издаёт приказы и другие документы по внутренним вопросам деятельностиФилиала;

·         Принимает на работу и увольняет сотрудников Филиала, кромеГлавного бухгалтера, своих заместителей и помощника Управляющего Филиалом побезопасности;

·         Выходит с предложением об изменении штатного расписания, котороеутверждается во Внешторгбанке, устанавливает в рамках штатного расписаниядолжностные оклады работников филиала;

·         Принимает решения о выплате разовых вознаграждений и предоставлениисоциальных льгот сотрудникам в соответствии с правилами, установленными для сотрудниковВнешторгбанка;

·         Представляет Внешторгбанк во всех организациях, подписывает договорыи соглашения в пределах, установленных Доверенностью;

·         Выносит на рассмотрение Правления Внешторгбанка вопросы,связанные с деятельностью Филиала;

·         Обеспечивает организацию бухгалтерского учёта и составлениеотчётности в соответствии с нормативными актам и Центрального банка РоссийскойФедерации, Министерства финансов Российской Федерации и инструкциямиВнешторгбанка.

Заместители Управляющего Филиалом, Главный бухгалтерФилиала назначаются и освобождаются от должности Председателем Правления Внешторгбанкаили его Первым заместителем по представлению Управления регионального развития,Управления Организации работы с персоналом с рассмотрением на заседании ПравленияВнешторгбанка и по согласованию с территориальным учреждением Банка России поместу нахождения Филиала.

Персонал филиала Внешторгбанка в г. Сочи стабилен почисленности и квалификационному составу. Фактическая численность персонала втечении последих годов оставалась неизменной и составляла 93 единицы.

Образовательный уровень персонала продолжает повышаться.Доля работников с высшим профильным образованием составляет 53 % от общегоколичества работников. Доля работников, имеющих непрерывный банковский стаж от5 до 10 лет, составляет 47,1 % от общей численности персонала.

По возрастным показателям для Банка характерно взвешенноесочетание опытных работников с банковским стажем работы и молодых специалистов.Так, 37,9 % от общей численности персонала составляют работники в возрасте до35 лет.

Таким образом, такое соотношение позволяет строитьэффективную систему внутрибанковского обучения, целенаправленной передачизнаний, опыта и профессиональной культуры.


4.   Программаипотечного кредитования во Внешторгбанке

 

На рынке недвижимости Сочи появилось уникальное предложение — началасьработа по реализации программы ипотечного кредитования физических лицнаправленная на приобретение квартир в г. Сочи.

Ипотечная программа была широко освещена на I-й специализированнойвыставке-ярмарке «Риэлтор-Инвестиции-Недвижимость-2004», котораяпроходила с 22 по 24 сентября 2004 г. в выставочном центре ГК «Жемчужина»в г. Сочи.

Данная программа осуществляется силами филиала «Внешторгбанка»в г. Сочи совместно с московским агентством недвижимости «АСТА Элит».Компании приняли совместное участие на Круглом столе — «Ипотечное кредитованиеи социальные жилищные программы», проходившем в рамках выставки. Программаипотечного кредитования начала в г. Сочи с июля прошлого года, когда компаниямибыло подписано взаимное соглашение о сотрудничестве. Так же, компанией«АСТА Элит» был заключен договор с ОАО «Ингосстрах»,который осуществляет страхование рисков по ипотечным кредитам, что являетсяобязательным условием выдачи кредита. На данный момент, совместными усилиямиэтих трех компаний ведется активное продвижение ипотечного кредитования в г.Сочи. Программа ипотеки направлена на создание условий для развития массовогокредитования населения, на приобретение жилья через механизм привлечениядолгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

Программа ориентирована, прежде всего, на кредитование работающегонаселения, имеющего средний уровень доходов. Основным условием для определениясуммы кредита является среднемесячный доход заемщика (либо общий доходсупругов, но сумма дохода в таком случае увеличивается). Сумма предоставляемогокредита составляет от 10 000 $ до 50 000$ в валюте или в рублевом эквиваленте — по выбору заемщика. Кредит предоставляется при наличии у заемщика собственныхсредств в размере не менее 25% от стоимости приобретаемой квартиры. Насегодняшний день программа работает только на приобретение квартир (вторичноежилье) в г. Сочи, но в дальнейшем планируется охватить так же сектор новостроек.

Российские банки сегодня в ипотечном кредитованиизаинтересованы.

— Мы будем стремиться активно развивать этот сектор,- убежденно говорит от имени «Внешторгбанка» Надежда Поплавская. Старшийвице-президент Внешторгбанка (ВТБ) Денис Урсуляк на пресс-конференции сообщил отом, что планируется до конца текущего года создать механизм рефинансированияипотечных кредитов, выданных российскими банками.

«До конца года произойдет оформление программы», — сказал он. Урсуляк отметил, что проведенная ВТБ сделка, направленная на охранупортфеля ипотечных кредитов фактически означает, что банк может предложитьподобную услугу и российским банкам, которые нуждаются в долгосрочномфондировании, сообщает Большой портал недвижимости.

«По предварительным прогнозам, схемарефинансирования будет выглядеть следующим образом. Банкам, желающим работатьнепосредственно с ВТБ, будет предложено выдавать ипотечные кредиты всоответствии с определенными Внешторгбанком требованиями. Затем послепроведения анализа портфелей этих кредитов ВТБ будет откупать их на себя,аккумулировать в специально созданной компании-кондуите, а затемсекьюритизировать через имеющийся у него механизм», — пояснил Урсуляк, уточнив,что «интерес к этому проявил не один десяток банков».

Также ВТБ находится на пути создания механизмасекьюритизации рублевых ипотечных кредитов. «Мы видим необходимость созданияструктуры и для секьюритизации портфеля рублевых ипотечных кредитов. Мы работаемнад этим», — сообщил вице-президент.

Все ждут решений на государственном уровне. Иобнадеживает то, что в недавней речи президента прозвучало поручениеправительству: "- разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов,а также значительно, значительно увеличить уставный капитал Агентства поипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственныегарантии".

Семь шагов к получению кредита на покупку квартиры.

Шагпервый. Оценить свои возможности

Для получения ипотечного кредита, прежде всего, надодля себя определить:

·          стоимостьквартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;

·          накопленныесредства, которые могут быть направлены в качестве первоначального взноса. Насамом деле этот пункт сильно связан с предыдущим. Дело в том, что большинствоипотечных программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено неменее 30% от стоимости квартиры. Таким образом, если стоимость планируемого жильясоставляет около 60 000 долларов, то надо иметь на руках как минимум 18 000долл. На самом деле еще больше, т.к. при оформлении кредита возникаютдополнительные расходы, связанные со страхованием (1-1,5% от стоимостикредита), плата за оформление кредита, за оформление квартиры в собственность ит.п.;

·          документальноподтвержденный доход семьи. Здесь следует помнить, что на погашение кредита,как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода. Еслизарплата у Вас «белая», то ставка по кредиту будет ниже, чем при «серой»зарплате;

·          количество лет,за который можно будет погасить кредит.

Шагвторой. Выбрать ипотечную программу.

Исходя из Ваших требований и возможностей, Вы можетевыбрать программу. Сделать это можно прямо на нашем сайте по ссылке … Выберете2-3 программы, которые наиболее полно соответствуют Вашим ожиданиям. Далее, принепосредственном контакте с банком, Вы сможете конкретизировать детали иопределиться с окончательным выбором.

Шагтретий. Получить подтверждение у банка на возможность получения кредита.

Вам необходимо будет собрать пакет документов,необходимый для подтверждения банком возможности получения кредита. Список этихдокументов варьируется. Каким-то банкам достаточно заполнить анкету, другим –надо предоставить какие-то документы (выписку из трудовой книжки, справку одоходах и т.п.). После того, как Вам дадут «добро» на предоставление кредита,приступайте к выбору квартиры и сбору документов

Шагчетвертый. Выбрать квартиру.

Выберите квартиру, которая соответствует требованиямбанка (требования можно узнать в самом банке, а также посмотреть на сайте банка).Также необходимо обратиться к оценщику, которому доверяет выбранный Вами банк,и произвести оценку жилья. Услуги оценщика платные.

Шагпятый. Застраховать риски

Действующее законодательство обязывает заемщика,т.е. Вас, страховать жилье, которое выступает предметом залога по ипотеке.Поэтому Вам придется застраховать квартиру, а так же себя на случай утериплатежеспособности и утраты собственности на квартиру. Это будет означать, что,если Вы по независящим от Вас обстоятельствам будете не в состоянии погаситькредит, кредит за Вас выплатит страховая компания.

Шагшестой. Собрать необходимые документы.

Собрать документы будет не так сложно, как этокажется. Список, конечно, длинный, однако если грамотно построить своидействия, документы сможете собрать за пару дней. Список документов и число ихкопий лучше уточнить в банке, т.к. правила приема документов могут поменяться иварьироваться от клиента к клиенту.

Шагседьмой. Оформить кредит и купить квартиру.

Когда все предыдущие пункты выполнены, можно идтиоформлять кредит. Здесь Вам придется оформить договор, внести первый взнос ит.д. Далее Вам предоставят кредит, после чего Вы сможете приобрести квартиру ипроизвести государственную регистрацию прав собственности на нее. Послезавершения расчетов с продавцом квартиры, Вы становитесь полноправнымсобственником квартиры.


5. Ипотека:кабала или выход из жилищной безысходности?

Знающие люди утверждают,что россиян давно и безнадежно испортил жилищный вопрос. В качестве иллюстрацийприводят всякие ужастики вроде тех, когда спор за квадратные метры кого-то сделалврагами, а кого-то и вовсе свел в могилу. Однако сегодня мы будем говорить не окриминале, а о том, как в нашей стране и в наше время, даже при отсутствиибольших сбережений, можно цивилизованно решить этот самый квартирный вопрос.Или нельзя? Можно, подсказывают те же знатоки и советуют побольше узнать обипотеке. Ну что ж, последуем их совету.

Ипотека — попростуговоря, кредит на приобретение жилья, действительно банковская услуга, весьмавостребованная в нашей стране. И дело здесь не в том, что кошельки нашихсоотечественников пухнут от купюр, а в том, что среднестатистическомуроссиянину сегодня, при всей его мобильности и желании иметь собственный угол,едва ли удастся угнаться за ценами на жилье. Как результат — повышенный спросна услуги различных кредитных организаций, готовых помочь людям обзавестисьсобственной недвижимостью.

Отсюда и вывод, что в Россииуслуги ипотеки — наиболее востребованный сегодня вид банковского займа, спросна который пока, увы, превышает предложение. К тому же эксперты предрекают в текущемгоду его еще более стремительный рост: как минимум в несколько раз.

Так что ждать падения илихотя бы временного затишья на рынке недвижимости мы не станем. Вспомним собственныхзнакомых, знакомых наших знакомых, которые за 20 лет совместной жизни так и несмогли собственными силами скопить на заветную двушку, и начнем собираться в банк.

Теремок-избушка,избушка-теремок:

Хотя нет, до того какотправляться за кредитом, попробуем все-таки определить для себя, что намбольше по душе и по карману: избушка в образе двушки-хрущевки, теремок в видемонолитно-кирпичной новостройки или, чего мелочиться, домика где-нибудь в недальнемПодмосковье. Как утверждает всезнающая статистика, пока в этом споре побеждаютвсе-таки квартиры. На них приходится до 90 процентов всех ипотечных сделок,тогда как кредитование собственных коттеджей и частных домов только набираетсилу.

С одной стороны, новоежилье, оно и в Африке — новое жилье. С другой стороны, вступление в правасобственности на приобретенную новостройку — процесс нескорый. А банки,соблюдая, естественно, свой интерес, не слишком стараются принимать на себяриски по подобным сделкам. Отсюда и повышенная процентная ставка на то время,пока заемщик не станет законным собственником приобретенной недвижимости.

Для того чтобывпоследствии не пожалеть о необдуманном поступке, перед тем как влезать в долговыеотношения с банком, постараемся реально оценить свои возможности. На что стоитобратить внимание? Ну хотя бы на то, примут ли во внимание только официальнуювашу зарплату, указанную в справке с места работы, или за бортом не останутся идругие ваши доходы: проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, доходы ввиде страховых выплат и сдачи в аренду той же недвижимости. Готов ли банкрассмотреть ваш совокупный семейный доход, что может значительно увеличитьсумму кредита. А возможно, в зачет пойдут и так называемые серые доходы. Есть лиограничения по выбору квартиры или риэлторской компании, нужно липоручительство третьих лиц.

Рассматривая подобныезаявления на кредит, банк исходит из того, что на погашение займа он не можетизымать ежемесячно более 60 процентов ваших доходов. Отсюда и расчетная суммакредита. К примеру, если ваша зарплата составляет 800 долларов, вы можетерассчитывать на кредит не более 35 000 зеленых.

Размечтавшись о собственныххоромах, не забыли ли мы еще об одной статье расходов, вытекающих из возможнойбанковской щедрости, — дополнительных расходах по кредиту, от которых отбитьсяне суждено никому. А начинаются эти самые расходы прямо на этапе рассмотрениязапроса о предоставлении кредита. И пускай подобный платеж за рассмотрение кредитнойзаявки может расцениваться как незначительный, списывать и его со счетов едва листоит. После вынесения банком положительного решения, нужно будет оплатитьуслуги оценки приобретаемой недвижимости, страховку (страхование не толькоимущества, но и жизни и здоровья заемщика). Ведь если вдруг наступитнепредвиденный случай, все расходы по погашению кредита должна будет взять на себястраховая компания. Так вот, ежегодные страховые выплаты составляют примерно1—1,5 процента остаточной суммы долга перед банком. Ну а если вы все-такипопали в число счастливчиков, придется оплатить и подготовку пакета документовдля проведения сделки.

Да, чуть не забыли о главном:первоначальный взнос — не менее 10% стоимости квартиры — лучше все-такинакопить.

Не согласен — иди в суд

Общепринятая практикакредитования вызывает много нареканий


Заключение

 

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит,представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возвратвзятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотякредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся всобственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенномунаправлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемойквартиры.

Как сказал М.Булгаков «Квартирный вопрос погубитРоссию». Покупка квартиры для большинства граждан выглядит нереальной задачей,особенно в сегодняшних условиях, когда рост цен на жилье и инфляция «съедают»сбережения. Выходом из сложившейся ситуации может стать покупка квартиры вкредит. Преимущества такого кредита очевидны:

1.        Вселиться в новуюквартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Выснимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платитьсоизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

2.        Плата за обслуживаниекредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость,поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.

3.        Вы платите меньшеналогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартирыв размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются изналогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Однако надо довольно реально оценивать своивозможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита. При получении кредитаобратите внимание:

1.        На чтоначисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком.В первом случае – проценты начисляются только на ту часть долга, которую Вы ещене вернули. Т.е. все вполне справедливо: есть долг – есть плата за пользованиеэтим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целикомвне зависимости от того, сколько кредита Вы уже возвратили.

2.        Какиедополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают. Например,комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита и т.д. Они могутоказаться существенными.

3.        Обязательноприплюсуйте к своим расходам плату за страхование, которая составляет примерно1,5% от остаточной суммы долга.

4.        Есть ливозможность досрочного погашения кредита. Если Вы накопите некоторую частьденег, Вы можете уменьшить срок кредита и сэкономить на процентах, вернув частьдолга раньше, чем этого требует Ваш договор. Обязательно надо посмотреть,предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкцииза это.

Если вы решили приобрестижилье в кредит, прежде всего, внимательно изучите предложения на рынке. Всюинформацию о продуктах банка можно получить на его сайте. Обратите внимание,насколько подробно описан продукт: условия программы кредитования, дополнительныерасходы, информацию о пакете документов, калькулятор расходов, типовые формыдоговора, список партнеров риэлторов и страховых компаний. Позвоните в банк,уточните информацию о продукте, задайте менеджеру все интересующие васдополнительные и уточняющие вопросы, запишитесь на первую консультацию.Помните, банк, имеющий хорошую деловую репутацию, очень внимательно относится кработе и общению с клиентами, и уже по телефону в такой компании вы получаетеочень полную и квалифицированную информацию о кредите, всех комиссиях, которыевам придется заплатить.

еще рефераты
Еще работы по банковскому делу