Реферат: Ипотечное кредитование

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТИНЖЕНЕРНОЙ ЭКОЛОГИИ

Кафедра менеджмента

Дисциплина: «банковский менеджмент»

Реферат на тему:

«Ипотечное кредитование»

Студент: Шершакова Т.Е.

гр. Э-42

Преподаватель: доцент,

к.э.н. Фирсаева Т.В.

М О С К В А – 2 0 0 1

Содержание

Вступление………………………………………………………..3

1.   Правовые основы ипотечногокредитования……………….3

2.   Сущность и общая структура ипотечногорынка…………..6

3.   Перспективы развития рынка ипотечногокредитования….8

4.   История становления и современноесостояние…………..13

Заключение……………………………………………………...17

Списоклитературы……………………………………………..19

Введение

В основе кредитныхотношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют два субъекта– кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита  учитывает ролькаждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитногопроцесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такуюсферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылкидля ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезныхпроблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашениякредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощьюразличных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение – это виды иформы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) повозвращению кредита в случае его возможного невозврата заемщиком.

Практически наиболеедейственным способом обеспечения кредита является залог, то есть правокредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимостизаложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимогоимущества называется ипотекой.

1. Правовые основы ипотечногокредитования

Одним из наиболеедейственных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства покредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданскомправе понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение изстоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334ГК РФ).

Если иное непредусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оноимеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку,возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечиваетвозмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи изатрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношениярегулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом РоссийскойФедерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречитГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строенийс публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силудоговора, а также на основании закона или при наступлении указанных в немобстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнениякакого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель — это лицо,которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третьелицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее нанего право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит наоснове права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласиясобственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГКРФ).

Залогодержатель – этолицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству,обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным емупредметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору можетбыть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целяхпогашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога можетбыть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товарыв обороте.

Ипотекой признается залогпредприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанногос землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользованияим.

Залогодателем предприятиямогут быть только собственники этого предприятия или носители правахозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного иморгана). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязанопредставлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятиязалогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положенияпредприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки можетсодержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукциейи основными фондами.

При обращении взысканияна находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единыйимущественный комплекс.

Договор ипотекиобязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залоганедвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также запредоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Обязательства и требования,обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Обипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека можетбыть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, подоговору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанногона купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иноене предусмотрено федеральным законом.

Обязательства,обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, вслучае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленномзаконодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Обипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1.    Ипотека обеспечивает уплатузалогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному,обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотреннойдоговором об ипотеке.

Ипотека, установленная вобеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплатыпроцентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов запользование кредитом.

Если договором непредусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,причитающихся ему:

1)    в возмещение убытков и/или в качественеустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения илииного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2)    в виде процентов за неправомерноепользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекойобязательством либо федеральным законом;

3)    в возмещение судебных издержек и иныхрасходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4)    в возмещение расходов по реализациизаложенного имущества.

2.    Если законом не предусмотрено иное,ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют кмоменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3.    Если в договоре об ипотеке указанаобщая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму,не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных наподпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федеральногозакона.

2.Сущность и общая структура ипотечного рынка

Система ипотекиподразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотряна ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место исмысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство порегулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят отсостояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Обипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началуформирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых нанем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как тогопозволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищномкредитовании.

Рассматривая общуюструктуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, чтоинфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшемсостоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает взачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеетдвухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря спецификеипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому всоответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынокипотечных кредитов.

Реализация экономическихотношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичномипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного родаобязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов,являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведенв п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Обипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество поклассификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственнойрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним.

В качестве предметаипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться вгражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имуществаустановлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого,определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотекесодержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичныйрынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственноохватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающихмежду собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник(залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, акредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинствеслучаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечнойсистемой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом неучаствуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованиюзаемщиков.

В последнем случае длябанка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числедвусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитногопортфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности наипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка являетсявозобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новыхдолгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этойчрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынкаипотечных кредитов.

Вторичный рынокипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечныхкредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формированиесовокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформацииперсонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке(закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их средидолгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичныйрынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичномипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов инаправляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовомрынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка являетсяпредоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных имсредств

3.Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Ипотечноекредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 6лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии наситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты выдавалисьмногими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего –на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условиярезко потенциальных сужали круг клиентов. В 1998 году был принят Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нацеленный на то, чтобы сделатьипотечное кредитование массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что толькоипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средствапредприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборотденьги населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставилмассу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокаяинфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как видфинансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешнофункционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в Россииона выше.

Содержаниефакторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих благоприятноевоздействие на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник Факторы перспективного развития Население

1.    Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), чтопозволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты.

2. Возникновение предпосылок по возрождению среднего класса (потенциал более 10%), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов.

3. Изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями иразмеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей.

4.    Повышение подвижности населения в пределах территории страны.

5. Рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости

Российские предприниматели

1.    Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков.

2.    Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства.

3.    Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками.

4.    Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства.

5. Возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования

Банки и финансовые

инвесторы

1.    Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.

2. Выполнение ведущими банками (около 50) пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу.

3. Стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения.

4. Активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан.

5. Сокращение сферы спекулятивного вложения капитала.

6. Ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка.

7. Повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения.

8. Рост конкуренции среди кредитных организаций.

9. Создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов

Органы государственной и местной власти

1. Создание новой возможности решения жилищной проблемы.

2.    Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.

3.    Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства.

4. Рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов.

5. Выполнение градостроительных планов

Подобноесочетание интересов, представленное в табл. 1., создает необходимыекачественные и количественные предпосылки для решения жилищной проблемы в РФ набазе развития ипотечного кредитования.

Наначальном этапе работы по ипотечному кредитованиювозможны два вариантапредоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

Первый Второй

Сначала заемщик обращается в банк, который определяет, на какую сумму кредита он может рассчитывать, после чего заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы оговоренного с банком кредита.

Заемщик обращается к кредитору (банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность заемщика, следуя стандартам ипотечного агентства (ИА), и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному заемщику.

Банк выписывает заемщику ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него ипотечного сертификата. Продавец и заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

Сначала заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается в банк за получением кредита на его приобретение. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (комитетом муниципального жилья, риэлтерами, другими гражданами и юридическими лицами).

Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору (далее кредитор будет обозначаться как банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предвари тельный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами ИА. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами ИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.)

Независимоот варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредитпредоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще неполучила типового оформления.

Общиеподходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для созданиябольшого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Ихналичие и выбор в конкретном случае связаны:

–с положением заемщика в обществе;

–    местомработы и стабильностью его предприятия;

–    наличиемили отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

–возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а такжехарактером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтомуконцепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различныхтехнологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобныекак для заемщиков, так и для кредиторов и другихучастников ипотечногорынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболееподходит приобщение к «расширенной открытой модели» ипотеки. Этодвухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первыйуровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредитденьги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Использование старого жилья для приобретения нового Комбинированный вариант Для приобретения нового жилья можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита Часть первоначального взноса заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами

Основным действующим лицомэтой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный банкили отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмомэтой схемы является продажа в рассрочку.

Первоначальный взносзаемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможногозаемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открытьнакопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будетрегулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента.После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его женакопленных средств и полученного с них дохода.

Заемщик (клиент) может исамостоятельно  найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк заполучением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностямуниверсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает емувыбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающегокак первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк можетчерез агентство недвижимости направлять свободные денежные средства настроительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращениячисла посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент забанковский кредит.

Агентство недвижимости,работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:

-     пополнять жилойфонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

-     предоставлятьучастникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с ихприоритетом;

-     подготавливатьпакеты документов для государственной регистрации прав собственностипокупателей на приобретаемую недвижимость.

4. История становления и современное состояние ипотечногокредитования в России.

 Ипотечноекредитование до 1917 г.

В России первые ипотечныеучреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залогабыла земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственныедореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостногоправа указом царя Александра IIбыла образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которогостали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частныебанки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связис чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение такихсредств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечныхоблигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить ихс целью привлечения кредита, либо продать.

Банковскоезаконодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков,которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – дляипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появлятьсяипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципахфункционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита,состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных игосударственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всейЕвропейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, гдедействовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России ужесуществовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк,Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этапхарактеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования,длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельнаядоля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% прикредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости,до 80-90%  при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местностиКрестьянским поземельным банком.

Кредитование присоветской системе.

Для послереволюционногопериода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, посколькуне было объективных условий для развития ипотеки: земля — неизменный атрибутипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советскийпериод в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который исоставляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принятГражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге вглаве «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. былпринят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии скоторым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могутобеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономическойреформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системыипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье небыли напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятияЗакона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством,крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения вслучае его неплатежеспособности.

Кредитование впереходный период.

Ситуация, сложившаяся всфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

-     узкий кругсубъектов ипотечного кредитования;

-     небольшие объемывыданных ипотечных кредитов;

-     весьмаограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы наподдержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;

-     высокие инестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентнойставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковскойсистемы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

-     высокий кредитныйриск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;

-     исключительнонизкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительноинфляции) ставки процентов по депозитам.

Формирование рыночнойсистемы ипотечного жилищного кредитования.

Новая концепция политикижилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе«Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативныхдокументов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов,регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г.Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение напрактике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкимислоями населения.

21 июля 1997 г. былпринят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)».

К сожалению, не всепоставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативнойбазы.

Отличительными чертамиданного этапа являлись:

-     признакидостижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловносделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

-     перспективыразвития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно,несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению спредшествующим периодом;

-     началоформирования необходимой нормативно-правовой базы;

-     значительноерасширение круга субъектов ипотечного кредитования;

-     активное развитиесистемы обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась кавгусту 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процессразвития жилищного ипотечного кредитования.

Современная ситуация.

Состояние всей финансовойсистемы России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие докризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либозакрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г.экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходовнаселения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделитьвнимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним изпервых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развитияипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральнойцелевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организациисистемы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсовв сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основныенаправления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции,основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы инормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансированиебудет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет имсамостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает,что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет,сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья,являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, чтоданная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечногожилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировалсярынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизньположений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различныхусловиях.

В отдельных регионах РФтакже вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

Заключение

Формирование системыипотечного кредитования является характерным признаком не только развитыхбанковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечногокредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условияхвысокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, гденаблюдаются экономические процессы, схожие с Россией. Ряд экономических условийв Мексике и в России совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья.Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активноразвивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования,участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другиефонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах,формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активномучастии государства. Правительство за последнее время сильно увеличилоинвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги поупрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансированияжилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитованияразвивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

Существует еще однаважная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильностьбанковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд,обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имуществопредоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случаенеобходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению еголиквидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служитисточником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынказакладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельнуюсферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшаетразницу между процентными ставками в различных географических районах, чтоспособствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

Все это еще разсвидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияетна стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом. Безпредставительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскуюсистему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющейразнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризисаименно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание иразвитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствоватьформированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, котораябы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков вэкономической жизни страны.

Список литературы:

1. Ивасенко А.Г.«Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». –Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск,1996.

2. Ольшаный А.Н.«Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт». – М.: Русская ДеловаяЛитература,1997.

4.         Павлова И.В.«Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». –«Банковское дело», 10/2000.

5.         Смирнов К.А.«Основы банковского дела». – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р.Державина, 2000.

6.         Смирнов В.В.«Менеджер по ипотечным операциям». – М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.