Реферат: Ипотека
Содержание
Введение………………………………………………………………….3Глава 1: Теоретические и правовые основыипотеки…………………4
1.1. Понятие, происхождение и развитие институтазалога………….41.2. Понятие ипотека иособенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов……………………………………………………………………61.2.1.Особенности ипотеки земельных участков……………..10
1.2.2.Особенности ипотеки предприятий……………………..11
1.2.3.Особенностиипотеки жилых домов и квартир…………13
1.3. Государственная регистрация ипотеки………………………….14
Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..17
2.1. Основнаядеятельность ипотечных банков...……………………17
2.2. Ипотечныеоблигации…………………………………………….20
2.3. Пассивныеи активные операции банков………………………..23
Глава 3: Международный опыт и перспективы развитияипотечного кредитования…………………………………………………………………..25
3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……25
3.1.1. Система стройсбережений…………………………………25
3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочныезаймы……………………………………………………………………..27
3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочныедолговые обязательства, обеспеченные залогом. Система закладныхлистов……………………………………………………………………..28
3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценныхбумаг, имеющих коллективную гарантию……………………………..30
3.2. Развитиеипотеки в России……………………………………….32
Выводы и предложения………………………………………………..34
Приложения…………………………………………………………….36
Списоклитературы…………………………………………………….38
Введение
Внастоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости созданияв России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должныбыть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечиливозможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходимадействующая система ипотечных кредитных институтов — банков и другихипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечныекредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительнойстепени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей системурегистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценкистоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты,организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другиеэлементы.
Важнымпринципом формирования системы ипотечного кредитования является принципадекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системынуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнотазаконодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам,взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.
Эффективноеипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере,повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокогосоциально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечногокредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующегозарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а такжеизбежать возможных проблем и ошибок.
Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки
1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога
После революции 1917г старая правовая системапретерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексезалог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»
В связи с национализацией земли Кодекс упразднялделение имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества,изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.
Предметом залога могли быть: всякое имущество, неизъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отводи на разработку месторождений полезных ископаемых.
Дальнейшеепадение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств изкредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитнойреформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января1930г.
В ходе реформы было отменено коммерческое кредитованиеи введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественногогосподства государственной собственности и централизованного директивногопланирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.
В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньшевнимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать взалог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся косновным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество,составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, атакже профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залогамогло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилойдом.
Последующее изменение законодателя к залогу былосвязано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческихкредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992гзакона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:
Залог—это способ обеспеченияобязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случаенеисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенногоимущества преимущественно перед другими кредиторами.
Закон о залоге установил широкий круг имущества,которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая всеимущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товарыв обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995гчасти 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, непротиворечащей ГК.
ГК РФ является основным источником залогового права. Внем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачейзаложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какоеимущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды:ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированныйвид залога,—залог прав (требований)
1.2 Понятие ипотека иособенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов
Ипотекаявляется одним из подвидов залога без передачи заложенного имуществазалогодержателю.
Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — представляетсобой залог недвижимости для обеспечения денежного требованиякредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В нашей стране порядок осуществления ипотекирегулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а такжефедеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Основные положения законаследующие:
предусматривается(по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме,без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной,являющейся ценной бумагой;
все ипотечные операции подлежат государственнойрегистрации;
детальноурегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложеннуюнедвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительногообременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
можетбыть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право наотчуждение или на продажу;
залог сельскохозяйственныхземель должен регулироваться специальным законом.
Согласностатье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения,здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей,вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при которомзалогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства,получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Имущество,на которое установлена ипотека, остается во владении и пользованиизалогодателя, т.е. должника.
В ипотечном договоре предусматриваются различныеварианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так,соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходамиот заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматриватьзначительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенногоимущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его варенду; обременение его новыми долгами и т.д.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладнаядолжна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.
Ипотека может быть установлена на:
• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество,используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.
В настоящее время не существует единого порядкарегистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — втерриториальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству;по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города;района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этогопредприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрациюэтого имущества.
При ипотеке земельного участка вместе с находящимисяна нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотекипроизводится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка,который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящемурегистрацию соответствующих зданий и сооружений.
На регистрацию ипотеки представляется заявлениезалогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качествеприложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.
Регистрационная запись включает сведения о залогодателе;информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срокдействия ипотечного обязательства.
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», заключенное в название документа;
2) наименование залогодателя и указание места егожительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;
3) наименование залогодержателя и указание места егожительства либо, если залогодержатель — юридическое лицо, его местонахождение;
4) название кредитного договора или иного обязательства,исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основногообязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основаниевозникновения иного основного обязательства;
5) наименование должника по основному обязательству,если должник не является залогодателем, и указание места жительства должникалибо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;
6) указание суммы основного обязательства, обеспеченнойипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении изакладной условия, позволяющие определить эту сумму;
7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченнойипотекой по данной закладной;
8) название и достаточное для идентификации описаниеимущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и егоместонахождение;
9) денежную оценку имущества, на которое установленаипотека по данной закладной;
10) наименование права, в соответствии с которымимущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и местарегистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателюправо — точное наименование этого права;
11) указание на то, имеются ли на имущество,являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные;сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обремененооно иным образом на момент регистрации ипотеки;
12) подписи залогодателя и залогодержателя;
13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку,с указанием даты и места регистрации.
Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванныхданных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека —государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может бытьпризнана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодателя с залогодержателем взакладную могут быть включены также иные данные и условия.
К закладной возможно приложение документов,определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателемсвоих прав по этому договору.
1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственногоназначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров,связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственногопроизводства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительнымиправилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметомипотеки в качестве отдельного земельного участка.
При общей собственности на землю коллективасельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только напринадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель,находящихся в общей собственности.
Не допускается ипотека части земельного участка,которая с учетом ее размера не может быть использована в качествесамостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.
Залогодержателем по договору ипотеки земельногоучастка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк,имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральнымбанком России.
Здания, сооружения, которые находятся или будутвозведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могутбыть заложены одновременно с участком по той же закладной.
Если в закладной на земельный участок не предусмотрено,что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателюздания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращениязалогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право напринадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретаетсервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной частиучастка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии сего назначением.
Если ипотека установлена на земельный участок, накотором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, адругому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок иего продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права иобязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредитаили других «прегрешений» собственника его земельный участок может бытьотчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».
В настоящее время в нашей стране отсутствуетссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах.Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельнымучасткам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков исоздания кадастровых и поземельных книг.
1.2.2. Особенности ипотека предприятий
Предметом ипотеки предприятия является предприятие вцелом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имуществапредприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на правесобственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальныеактивы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готоваяпродукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а такжедолги предприятия.
В составе заложенного имущества предприятиявключаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенныезалогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги впериод ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на всеего активы, так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличиисогласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либона основании решения органа, уполномоченного учредительными документамипредприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования,недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежноеобстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активовпредприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, вотношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение оликвидации или реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство,подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия,и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имуществапредприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимогоаудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательнымиприложениями к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать варенду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вноситьизменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это невлечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и ненарушает других условий договора ипотеки.
Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образомдолгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принятьмеры по оздоровлению финансового положения предприятия.
1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается дляобеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции иликапитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может бытьпредметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживаютв другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии сустановленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенныедля постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них нераспространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), немогут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом(квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут бытьтолько банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) напубличных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающихв этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Междусобственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такимилицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных дляданной местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) наусловиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилогопомещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупкузанимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке,залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартирулишь с согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю безсогласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок,истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретшийжилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренногодоговором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
1.3. Государственная регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрацииучреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество в порядке, установленном федеральным законом о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственнаярегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметомипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основаниизаявления залогодателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны бытьпредставлены:
нотариально удостоверенный договор об ипотеке и егокопия;
документы, названные в договоре об ипотеке в качествеприложений;
доказательства уплаты регистрационного сбора;
документ, подтверждающий возникновение обеспеченногоипотекой обязательства.
Если в договореоб ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган,осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, иих копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одногомесяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки осуществляетсяпутем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственномреестре прав на недвижимое имущество.
Датой государственной регистрации ипотеки являетсядень совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственномреестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности,определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган,осуществляющий ведение указанного реестра.
Регистрационнаязапись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имуществодолжна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки исумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает,что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается врегистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся в регистрационную запись обипотеке на основании договора об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяетсяпутем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа,зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки иномер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписьюдолжностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственнуюрегистрацию ипотеки.
Орган,осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архивекопию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной,также и копию закладной с приложениями.
Расходы по уплате сборов за государственнуюрегистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную записьоб ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним изалогодержателем не установлено иное.
Регистрационная запись об ипотеке погашается наосновании заявления законного владельца закладной, совместного заявлениязалогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражногосуда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки являетсяпубличной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется лирегистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и завереннуювыписку из регистрационной записи об ипотеке.
Копия закладной, находящаяся в архиве органа,осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документампубличного характера.
Глава2: Ипотечные банки
2.1. Основная деятельность ипотечных банков
Ипотечныебанки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесениемзаписи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.
Благодарясвоей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны дляфинансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредитавозможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшимивзносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под арендупогашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Этокасается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с цельюрасширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) илистроительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельскомхозяйстве относительно невысок.
Средствадля предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов.Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношениюк держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемымибанком и гарантированными ипотеками ссудами.
В связи стем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги,ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величиныссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссудымогут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцустабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельнаявеличина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельногоучастка (залоговая стоимость).
Дляподсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующиеинструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяютсягосударственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.
Средствадля предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Такимобразом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят отположения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниженоминала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи,однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажизакладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банкивынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения,главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельностьипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистаявыручка = курс продажи — бонификация.
Выпускаязакладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на всевремя действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы.Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентовдержателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.
Так какипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всегосрока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливатьтвердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые засчет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковскихучреждений.
Внастоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новойэмиссией производится корректировка условий предоставления кредита всоответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента позакладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практикетребование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание состороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент запредоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовитьусловия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможноеухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобыпредоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, покоторым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссудывыдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Процентыбанк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв междувыплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, инеобходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% вмесяц.
Ипотечныебанки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью иличастично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же сроквыплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действиязакладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после егополучения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужденвыплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов закредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно сосберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программахсовместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечныхкредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляютсяипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигаетсяна 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во второмслучае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи правдоговора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа.Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком втечение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно дляполного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
2.2. Ипотечные облигации
Закладные листы (ипотечные облигации)являютсядолговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердыхпроцентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами.Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами,гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как идругие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы побиржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценныхбумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, еслинужны средства, а не продавать их по низкому курсу.
Закладныелисты обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Всезакладные права заносятся в специальный регистр, который находится подконтролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листеон подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечногобанка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всемидругими кредиторами банка.
Закладныелисты выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускаетсятак называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, накоторых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акцииможет получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускатьсроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечныйбанк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.
Своевременноепредъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет сначала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.
Внастоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупательполучает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевуюсобственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк изанимается начислением причитающихся процентов.
Право наполучение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действияистекает только через 30 лет.
Эмиссионныеусловия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат,должны быть указаны на закладном листе.
Закладныелисты, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могутпродаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтопредотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает своиценные бумаги из биржевой торговли.
Недавнийфинансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка иповедение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интересаинвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценнымбумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.
На российском финансовом рынке сектор долговыхбумаг представлен преимущественно государственными и муниципальнымиоблигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки,вторичный рынок этих инструментов отсутствует.
Помимокорпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широкораспространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечныеоблигации или облигации, обеспеченные залогом имущества
В силусвоей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимаетпрочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечныхоблигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным(приложение1, табл.1), занимая почти треть от всего объема долговых це